Perché la normativa sugli affitti brevi può rivelarsi un boomerang per il settore

Gli affitti brevi danno soddisfazione anche quest’anno: i numeri del settore, nella prima estate post pandemia, sono decisamente positivi, anche se non ancora ai livelli pre-covid. Tuttavia, nonostante la voglia di turismo sia tornata forte anche tra gli stranieri, il nemico per lo sviluppo del business è tutto italiano. Ovvero, le mille contraddizioni di una regolamentazione ancora lontana dall’efficienza e, soprattutto, dalla lotta al sommerso. Ne abbiamo parlato con Marco Celani, ad di Italianway e presidente di Aigab.

Qual è la situazione delle locazioni turistiche nell’estate 2022?

Io vedo numeri straordinariamente positivi: nei primi cinque mesi 2022 Italianway conta 3mila case contrattualizzate ed oltre 340 destinazioni coperte in tutta Italia, per un totale di 883mila notti prenotabili. per il trimestre giugno-luglio-agosto 2022 abbiamo già venduto più notti estive, circa 72mila, rispetto al consuntivo di 71mila dello stesso trimestre 2021. Bene anche il valore delle prenotazioni raccolte che, nei primi 5 mesi dell’anno, è di ben 29 milioni contro i 20,3 milioni dell’intero 2021. Lo scorso anno avevamo numeri migliori rispetto al 2020 ma condizionati dal covid a causa di cancellazioni e incertezza sulle restrizioni, e in più avevamo una prevalenza di italiani ed europei. Quest’anno a livello di nazionalità c’è una ripresa dei rientri da tutto il mondo.

Da quali Paesi provengono i vacanzieri nel 2022?

Tornano ad esempio i nordamericani che sono molto importanti per il nostro mercato. Di conseguenza diminuisce l’incidenza di italiani ed europei, in particolare tedeschi, sul totale. Ad esempio gli italiani pesano per il 34 per cento del totale contro il 52 per cento dello scorso anno, e i tedeschi per il 7.5 per cento, dal 12 per cento dello scorso anno. Ma questa è una cosa positiva perché significa che l’intera clientela sta aumentando e diventa sempre più internazionale. Significa che finalmente stiamo tornando alla normalità.

La ripresa del turismo alberghiero può essere di ostacolo al settore degli affitti brevi?

Assolutamente no. La ripresa del settore alberghiero è anzi una buona notizia perché significa che il turismo riparte per tutti. I gestori di appartamenti non sono contenti di rappresentare solo un rifugio in un momento di crisi pandemica; al contrario siamo felici di riscontrare che finalmente ciascuno può tornare a fare il tipo di vacanza che preferisce: in hotel o in appartamento. Si tratta di offerte turistiche molto diverse, dirette a persone con preferenze diverse, quindi le due cose non sono in concorrenza. Anzi, facilmente se chi apprezza l’offerta alberghiera deve ripiegare su un appartamento per cause di forza maggiore, non diventerà un cliente abituale. Appena potrà tornerà al’albergo. Ed è giusto così.

Relativamente al possibile cambiamento di leggi sugli affitti brevi, qual è la posizione dei gestori di appartamenti?

Alcune leggi locali, ad esempio a Firenze, Venezia o Sirmione, puntano a limitare il numero di case che un privato può dare in affitto breve nel centro storico, per destinarle invece ai residenti, in particolare giovani e studenti, o in generale a limitare il numero di turisti nei centri storici per prevenirne il degrado. La nostra idea è che si tratti di una normativa staccata dalla realtà, perché di fatto raramente un giovane studente va a vivere nel centro storico, per problemi di accessibilità, di costi e di tanto altro. Una normativa del genere può avere solo due esiti: o le case resteranno sfitte, o continueranno ad essere affittate, ma in nero.

Quanto può avere successo la normativa sugli affitti brevi e quali conseguenze ci saranno per i gestori?

I gestori professionali non dovrebbero avere grossi problemi, in quanto già ora soddisfano ampiamente a tutti gli adempimenti di legge e ai controlli. Le conseguenze sono più per i privati, qualora si volesse far sì che i privati rispettino le regole. Tra i privati infatti c’è già molto sommerso, quindi di fatto creare una nuova legge ma non garantirne l’applicabilità né i controlli non è certo un incentivo a fare le cose in regola. Un esempio lampante sono gli adempimenti sulle tasse di soggiorno: i professionisti vengono caricati di adempimenti contabili e controlli per fornire dati che comunque sono già in possesso dell’Agenzia delle Entrate attraverso vari canali, mentre a chi opera nel sommerso, ovviamente, non si richiede nulla. Quindi di fatto si controlla (e limita) un mercato che porta Pil, lasciando intatto il problema stesso per il quale si richiedono i controlli. E non si recupera nemmeno la tassa di soggiorno da chi alloggia in nero.

Perché allora accanirsi tanto sul creare queste norme, se poi non le si fa rispettare?

Perché il tema dell’overtourism che danneggia i centri storici è un tema che, politicamente, porta pubblicità e voti. Anche se in realtà, se si leggessero i dati, si vedrebbe che non c’è un eccesso di presenze, dato che siamo ancora sotto i livelli del 2019. Oltretutto sfugge un fatto: che il turismo prima che un problema per i centri storici è una fonte di reddito e di Pil, e che dal Pil nascono i contributi per l’erario. Quindi ipotizzare che il centro storico resti appannaggio dei residenti, e sperare che le botteghe del centro storico siano a solo servizio dei residenti è qualcosa di totalmente scollato dalla realtà: prima di tutto perché difficilmente i residenti abitano nel centro di queste città, che sono obbiettivamente assai scomode per un residente e per delle esigenze abitative moderne, e poi perché nessun residente si serve dalle botteghe del centro, che hanno invece un’offerta orientata ai turisti. Limitare il turismo nel centro quindi significa di fatto soffocare le attività commerciali e depauperare il patrimonio immobiliare, che se non viene affittato ai turisti difficilmente verrà affittato ad altri. Quindi di fatto o le case resteranno sfitte e perderanno valore, o, cosa ancor più probabile, continueranno ad essere affittate in nero, come accade da sempre. Con il risultato che  avremo gli stessi turisti che intasano le città, senza controllo e senza versamento di tassa di soggiorno. Oppure non li avremo più, ma non avremo nemmeno tutto l’indotto, perché di certo i residenti non potranno mai generare lo stesso giro d’affari. In tutti i casi si avrà una perdita di Pil, nessun controllo utile e nessun miglioramento dell’offerta abitativa.

Come dovrebbe essere invece una buona legge sugli affitti brevi?

Le leggi sugli affitti brevi dovrebbero avere come scopo la tutela del proprietario. Il legislatore ha l’idea di limitare gli affitti brevi per favorire gli affitti standard 4+4, ma occorre invece capire che si tratta di due tipologie di affitto totalmente diverse, che vanno entrambe sostenute. Un immobile affidato ad un gestore per la locazione breve, di solito, è infatti un tipo di immobile che il proprietario per vari motivi non vuole affittare per otto anni, perché ad esempio è in attesa di venderlo o vuole lasciarlo ai figli, o vuole disporne personalmente in modo saltuario. Se quindi non affittano in locazione breve, questi proprietari semplicemente non affittano affatto, smettono di investire in manutenzione e lasciano il bene a decadere. Questo a livello nazionale può significare la perdita di valore dell’immobiliare residenziale e, in definitiva, di Pil. Al contrario, favorire l’affitto breve stimolerebbe l’investimento in questi immobili, con conseguente miglioramento delle location e innalzamento del target di turisti. Inoltre occorre un sistema di controllo che non lasci i margini per continuare a operare nel sommerso.

Quando si otterrà tutto questo?

Probabilmente quando si riuscirà ad avere una normativa unitaria e coerente in tutto il Paese. In Portogallo esiste e funziona; in Italia invece abbiamo un gran numero di leggi locali che ognuno può aggirare come vuole. Noi come italianway vorremmo creare un entità nazionale dell’offerta extra alberghiera che esprima un’offerta unitaria e finalmente positiva per l’economia di tutto il Paese.