Steuervergünstigungen bei Vermietung von Studentenunterkünften

Wohnungen in Italien an Studenten zu vermieten birgt viele Vorteile für Eigentümer und Studenten, die diese Angelegenheit meist sehr praktisch angehen: Sie werfen einen Blick auf das Angebot an Studentenwohnungen im Internet und suchen sich das beste heraus. Augusto Cirla und Massimiliano Poppi, Teilhaber der italienischen Firma TALEA Tax Legal Advisory, erläutern die Steuervergünstigung für Eigentümer, die ihre Immobilien an Studenten vermieten. Die Vermietung von Immobilien an Studenten wird ausdrücklich durch das Ministerialdekret vom 16.01.2017 geregelt, das das vorherige Ministerialdekret vom 30.12.2002 ersetzt.

Mietverträge für Studierende können in den Gemeinden, in denen sich Universitäten befinden oder Fernuniversitäts- oder Spezialisierungskurse stattfinden, sowie in den angrenzenden Gemeinden und wenn der Mieter in einem Studien- oder Aufbaustudiengang eingeschrieben ist, von Steuervergünstigungen profitieren.

Das italienische Gesetz unterscheidet nicht zwischen Studenten, die tatsächlich eingeschrieben sind und solchen, die es nicht sind. Es sollte auch beachtet werden, dass solche Mietverträge von einem oder mehreren Studenten oder Unternehmen unterzeichnet werden können und den formellen Kriterien entsprechen müssen, die in der dem Ministerialdekret beigefügten Kopie angegeben sind.

Genau wie bei in einem herkömmlichen Mietvertrag müssen die Höhe der Miete, die Dauer des Mietverhältnisses, die automatische Verlängerung, das Widerrufsrecht des Mieters, das Verbot der Untervermietung und die Höhe der Kaution festgelegt werden.

Die Dauer von Mietverträgen an Studenten kann zwischen mindestens sechs Monaten und höchstens drei Jahren variieren. Die Laufzeit kann zum ersten Ablaufdatum verlängert werden, es sei denn, der Mieter kündigt den Mietvertrag. Die Mitteilung muss mindestens einen Monat und spätestens drei Monate vor Ende der Laufzeit erfolgen. Es gibt keine ähnliche Option für den Vermieter und daher scheint die Dauer des Mietvertrags ausschließlich vom Willen des Studenten abzuhängen. Der Vermieter hat jedoch das Recht nachzuweisen, dass der Mieter die Wohnung nicht mehr als Student benötigt.

Bei mehreren Mietern, d. h. wenn der Vertrag von mehreren Studenten unterschrieben wurde, ist ein teilweiser Rücktritt vom Vertrag zulässig. Wenn sich ein oder mehrere Studenten für die Ausübung des Widerrufsrechts entscheiden, wird der Mietvertrag in Bezug auf die verbleibenden Studentenmieter fortgesetzt. Die verbleibenden Studenten können nicht einseitig beschließen, den ausgeschiedenen Mieter ohne Zustimmung des Vermieters durch einen anderen Studenten zu ersetzen. Darüber hinaus muss bei Vorliegen eines einzigen Vertrags im Namen mehrerer Studenten berücksichtigt werden, dass der Ausstieg eines der Mieter die Erhöhung der anteiligen Miete der restlichen Mieter mit sich ziehen kann.

Eine Untervermietung ist untersagt, d. h. es darf niemand, der nicht Gast des Mieters oder mit ihm verwandt ist, dort wohnen. Die Höhe der Kaution darf drei Monatsmieten nicht überschreiten.

Die Nichteinhaltung der gesetzlichen Anforderungen bedeutet die Nichtigkeit der Klausel, die die Vertragsdauer festlegt, nicht jedoch der Klausel, mit der die Miete frei festgelegt wird, sofern dies von den Parteien so ausgehandelt wurde.

Aus steuerlicher Sicht gibt es sowohl Steuervorzüge für Vermieter als auch für Mieter. Das italienische Haushaltsgesetz 2020 (Legge di Bilancio 2020) behält die bereits geltenden Steuervorteile bei:

• Im Falle eines Mietverhältnisses mit einer vereinbarten Miete gibt es eine Steuervergünstigung von 30% für den Vermieter, gemäß Art. 37 des TUIR (italienisches Steuerrecht).
• Im Falle der Anwendung der „cedolare secca“ (pauschale Einkommensteuer auf die Vermietung einer Wohnimmobilie) erfolgt die Besteuerung der Mieteinnahmen mit einem Steuersatz von 10%. Diese Option beinhaltet auch die Befreiung von der Verpflichtung zur Zahlung von Stempel- und Registrierungssteuern.

Die Option der Cedolare Secca kann auch von Wohnungsgenossenschaften oder gemeinnützigen Organisationen beansprucht werden. Eine wesentliche Voraussetzung dafür ist, dass die Immobilien an Studenten vermietet werden und dass den Gemeinden alle relevanten Daten zur Verfügung stehen.

In Bezug auf den Mieter gibt es einen Einkommensteuerabzug in Bezug auf die Mietkosten. Insofern die gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind, erfolgt ein Abzug in Höhe von 19% der gezahlten Miete mit einem Höchstbetrag von 2.633 Euro pro Jahr. Es ist zu beachten, dass gemäß dem Haushaltsgesetz 2020 ab dem 1. Januar 2020 die Zahlungen mit rückverfolgbaren Methoden, d. h. Schecks, Banküberweisungen oder Kartenzahlung erfolgen müssen.