Auswirkungen der Coronakrise auf den italienischen Immobilienmarkt

Die größte Gefahr für die italienische Wirtschaft ist bislang noch größtenteils unsichtbar geblieben: die Verarmung als Folge der angeordneten Schließung von Unternehmen und der Entlassung oder der Kurzarbeit von Tausenden von Arbeitnehmern. Daher spielt der Finanzsektor eine entscheidende Rolle, um die Nachfrage nach Krediten zu unterstützen. Dies geht aus dem „Osservatorio 2020“ hervor, einer Analyse des Immobilienmarktes, die vom Beratungsunternehmen Nomisma vorgestellt wurde.

Der italienische Immobilienmarkt bis 2019

Der italienische Immobilienmarkt befand sich Ende letzten Jahres in recht guter Verfassung. Laut Luca Dondi, CEO von Nomisma, war bei den Verbrauchern die Absicht, im Jahr 2019 innerhalb von 12 Monaten eine Immobilie zu kaufen, so groß, dass sie trotz der starken Abhängigkeit von Bankkrediten sogar eine Vervierfachung des Marktes bewirken konnte. Die Kreditaufnahme wurde durch den Rückgang der Zinssätze und der daraus resultierenden Umschuldung, aber auch der Aufnahme von neuen Darlehen, gefördert. Ein weiterer Grund zum Optimismus war der Rückgang von notleidenden Krediten.

„Die Daten zeigen einerseits einen Rückgang der ausgezahlten Hypothekendarlehen“, erklärt Dondi, „doch die Immobilienkäufe und Verkäufe, die in geringerem Maße durch Hypotheken unterstützt wurden, wurden nicht beeinträchtigt. Sie stiegen im Jahr 2019 sogar von 579.000 auf 604.000. Dies ist der Preisdynamik zu verdanken, die auf jeden Fall darauf hindeutet, dass mit Mailand als Vorreiter eine Erholung eingeleitet wurde, wo bei die dynamischsten italienischen Städte im Aufschwung standen und die kleineren Städte diesem Trend folgten. Diese Erholung des Immobilienmarktes zeigte sich auch bei den durchschnittlichen Verkaufszeiten.“

Dies gelte jedoch eher für den Wohnsektor, betont Dondi, während lediglich Mailand im Bereich der Gewerbeimmobilien auf dem Weg der Erholung war. Dieses Segment verzeichnet einen starken Anteil an ausländischen Investitionen. Insgesamt beliefen sich die Investitionen in diesem Sektor 2019 auf mehr als 12 Milliarden Euro, was etwa 4% des europäischen Gesamtvolumens ausmacht.

Die Faktoren der Verlangsamung im Jahr 2020

Anfang 2020 habe sich die Wirtschaft im Allgemeinen auf eine Verlangsamung vorbereitet, erklärt Elena Molignoni, Leiterin des Nomisma-Immobilienbereichs. Das Wachstum im letzten Quartal des Jahres 2019 war sehr begrenzt, die Kluft zwischen den großen Ballungsräumen und den kleineren Städten wurde immer größer. Die unterschiedliche Dynamik basierte zunehmend nicht nur auf wirtschaftlichen Faktoren wie Immobilienpreisen und Kaufkraft, sondern auch auf dem städtischen Umfeld und der Attraktivität, die zunehmend für Kaufentscheidungen ausschlaggebend sind.

Coronavirus, Prognosen für den italienischen Immobilienmarkt von Nomisma

Was ist in naher Zukunft vom italienischen Immobilienmarkt zu erwarten? Zweifellos wird der Immobiliensektor einen hohen Preis zahlen, „obwohl die Branche in der Lage ist, der Erlahmung der Wirtschaft aufgrund der verheerenden Coronakrise zu widerstehen“. Nomisma geht von zwei möglichen Rezessionen aus, einer „weichen“ und einer „harten“.

Im weniger negativen Szenario gehen die Prognosen von Nomisma für den Immobiliensektor von einem kumulativen Rückgang in den nächsten drei Jahren um 278.000 Transaktionen im Wohnungsbereich (davon 48.400 im Jahr 2020) und 9,4 Milliarden Euro an investiertem Kapital (davon 2,6 Milliarden Euro im Jahr 2020) aus. Im pessimistischsten Szenario würde ein Rückgang von 587.000 Transaktionen (davon 118.800 im Jahr 2020) und einem Verlust von 18,3 Milliarden Euro an investiertem Kapital (davon 5,8 Milliarden Euro im Jahr 2020) ausgehen. Für den Wohnungsbereich erwartet Nomisma in den kommenden Jahren einen Umsatzverlust zwischen 54,5 und 113 Milliarden Euro (zwischen 9,2 und 22,1 Milliarden Euro im Jahr 2020). In Bezug auf die Preise schätzt das Unternehmen aus Bologna den durchschnittlichen Rückgang auf -1,3% bis - 4% im Zweijahreszeitraum 2020-2021.

Einer der Faktoren, der die Erholung verlangsamen wird, wird laut Nomisma die Unfähigkeit der Immobilienwerte sein, sich an die veränderten Bedingungen anzupassen. Die allzu sehr gepriesene Widerstandsfähigkeit der Preise wird sich einmal mehr nur als scheinbarer Schutzfaktor erweisen.

Auch die künftige Neigung der Haushalte, ihre Sparrücklagen zu erhöhen, muss als Priorität betrachtet werden, um „die Liquidität zu erhöhen, um sich vor weiteren wirtschaftlichen Abschwüngen zu schützen“.

Der globale makroökonomische Rahmen

„Die gegenwärtige Situation ist Teil einer globalen Krise, die zu Beginn des Jahres aufgrund einer realen strukturellen Tatsache begann, nämlich der Verlangsamung der chinesischen Wirtschaft“, erklärt Lucio Poma, Chefökonom bei Nomisma. „Dies hatte bereits zu einem Rückgang des Kupferpreises und einem Anstieg des Goldpreises geführt, ein Hinweis auf die Erwartung einer Verlangsamung der industriellen Tätigkeit und einer stärkeren Nutzung des Edelmetalls als Zufluchtsort. Das Virus hat dann die Aktivitäten in China weiter blockiert, ein Ereignis, das die Krise des Opec-Kartells, die zum Zusammenbruch der Ölpreise geführt hat, noch verstärkt, während die Pandemie sie überall auf der Welt stoppt.“

Auswirkungen auf die italienische Wirtschaft

Beim Thema Öl musste das Opec-Kartell den Ausstieg Russlands aus der Vereinbarung hinnehmen, nachdem das Land beschlossen hatte, die Produktion zu erhöhen, um die Preise trotz der weltweit rückläufigen Industrietätigkeit weiter zu senken. Wie kann es zu dieser Entscheidung? „Das sind Verdrängungspreise“, erklärt Poma, „um sich die wenigen Marktanteile zu sichern, die in dieser Situation aktiv bleiben werden.“

Was hat das alles mit der italienischen Wirtschaft zu tun, die schon vor dem Coronavirus von einer Rezession geprägt war? Einfach: „Was mit dem Öl passiert ist“, erklärt Poma, „wird mit allen Konsumgütern geschehen. Wir werden sehen, dass die Preise aufgrund von Arbeitslosigkeit und Lohnkürzungen sinken und immer kleinere Marktanteile einnehmen werden. Dadurch werden wichtige Entscheidungen der Verbraucher, wie z. B. der Kauf eines Hauses, aufgeschoben. In diesem Moment müssen die italienischen Unternehmen ihre Position halten, denn wenn ausländische Konkurrenten übernehmen, könnten die Auswirkungen schwerwiegend sein.“