Hausbau in Italien: Kosten und erforderliche Genehmigungen

Seien wir ehrlich:  Wer hat sich nicht schon einmal vorgestellt, sein Traumhaus von Grund auf zu bauen? Doch wer sich diesen Traum verwirklichen möchten, sollte sich bewusst sein, dass dies ein schwieriger Prozess sein kann, besonders in einem anderen Land. Um die Komplexität dieser Unternehmung zu verstehen, hat idealista/news einen umfassenden Leitfaden zum Hausbau in Italien erstellt. Um den Prozess zu veranschaulichen, nehmen wir als Beispiel ein 100 m2 großes Grundstück, um zu sehen, wie viel es kosten kann, ein Haus in Italien zu bauen und welche Genehmigungen für den Bau erforderlich sind.

Es ist kompliziert, alle Kosten zu berechnen, die erforderlich sind, um ein Haus in Italien zu bauen, da viele Preise je nach Standort variieren. Sie können jedoch trotzdem abschätzen, welches ungefähre Budget Sie zur Verfügung haben müssen. Im Folgenden informieren wir Sie auch über alle notwendigen Genehmigungen und den bürokratischen Ablauf, um ein Haus in Italien zu bauen.

Das Haus, das wir beispielhaft bauen werden, ist ein Einfamilienhaus, ebenerdig und am Rande einer Stadt oder eines Dorfes gelegen. Denn um ein Haus zu bauen, braucht man zunächst ein Grundstück, und in großen Ballungszentren gibt es keinen Platz zum Bauen. Die geplante Größe beträgt 100 m2, eine Größe, die alles in allem den Bedürfnissen aller (oder fast allen) gerecht wird.

Baugrundstück in Italien kaufen

Der erste Schritt, um ein Haus zu bauen, besteht darin, das Grundstück auszuwählen, auf dem Ihr Traumhaus stehen soll. Wenn Sie noch kein Grundstück besitzen, müssen Sie ein Baugrundstück kaufen. Die Quadratmeterpreise variieren in Abhängigkeit von der Gemeinde und dem genauen Standort (in der Nähe von Ballungszentren oder Ferienanlagen usw.) und stellen einen bedeutenden Teil der Endkosten des Hauses dar (zwischen 20 und 30 %).

Generell liegen die Kosten für Baugrundstücke im Norden Italiens bei rund 600 Euro/m2, im Zentrum bei 650 Euro/m2 und im Süden bei 480 Euro/m2.

Was die Eintragunsgebühr für die Übertragung des Grundbesitzes betrifft, so beträgt der zu zahlende Betrag 9% des Grundstückpreises. Berechnungsgrundlage ist somit der Kaufpreis und nicht der Katasterwert. Die Hypotheken- und Katastersteuer beträgt beim Kauf von einer Privatperson jeweils 50 Euro (Festwert).

Kaufen Sie dagegen Bauland von einer Firma, müssen Sie nicht die Eintragungsgebühr zahlen, sondern Mehrwertsteuer in Höhe von 22%, immer auf den Kaufpreis des Grundstücks.

Genehmigungen für den Hausbau in Italien

Vor der Beantragung der eigentlichen Baugenehmigung muss ein bürokratischer Prozess durchlaufen werden, um sicherzustellen, dass Sie auf dem Bauland, das Sie besitzen oder kaufen möchten, auch tatsächlich ein Haus bauen können.

Raumordnungsplan

Bevor Sie mit Ihrem Hausprojekt beginnen, müssen Sie den Raumordnungsplan (Piano Regolatore Comunale) einsehen, der den Bebauungsplan für die Gemeinde festlegt, in der Sie bauen möchten. Dieses Dokument regelt die Bautätigkeit in der Umgebung. Um ein Haus bauen zu können, muss das Grundstück, das Sie besitzen, in der sogenannten „Wohnzone“ des Raumordnungsplans enthalten sein.

Detaillierter Plan

Als nächstes sollten Sie auch den Detailplan (Piano Particolareggiato) einsehen, der das Dokument ist, das dem kommunalen Regulierungsplan beiliegt und zeigt, ob Ihr Grundstück für öffentliche Nutzung wie Plätze, Parkplätze oder andere Nutzungen vorgesehen ist. Um dort zu bauen, darf das Land natürlich nicht für andere Nutzungen vorgesehen werden.

Zusätzliche Genehmigungen und Einschränkungen

Bevor Sie das Projekt zur Beantragung einer Baugenehmigung einreichen, ist es auch notwendig, das Gebäudeverzeichnis des Gebiets, in dem sich das Grundstück befindet, zu konsultieren (dieses gibt Ihnen die genaue Messung in Kubikmetern an, wie viel Sie pro Quadratmeter Grundstück bauen können).

Darüber hinaus gibt es noch einige weitere Details und Einschränkungen, die beachtet werden müssen. Dazu gehören die einzuhaltenden Mindestabstände zwischen einem Objekt und einem anderen; die Deckungsquote, d. h. der Prozentsatz des Loses, der abgedeckt werden kann; die Höhe, die das Gebäude erreichen kann; und die Entfernung des Gebäudes von der Straße (sofern vorhanden).

All diesen Beschränkungen hinsichtlich der Abmessungen des Gebäudes unterliegen noch weitere, denen das Gebäude ausgesetzt sein kann, wie zum Beispiel seismische und hydrogeologische Beschränkungen sowie die Beschränkungen der Aufsichtsbehörde zum Schutz der Küste. Ein weiterer zu berücksichtigender Kostenfaktor sind die geologischen Untersuchungen.

Das geologische Gutachten wird von einem Geologen durchgeführt und dient der technischen Grundlage für die Standsicherheit und Eignung des Geländes vor den Aushubarbeiten vor Baubeginn. Ein geologisches Gutachten ist nicht erforderlich, wenn für das Grundstück, auf dem Sie bauen möchten, bereits ein unterschriebenes Gutachten vorliegt. Es kostet zwischen 500 und 2.500-3.000 Euro, je nach Komplexität der Arbeit.

Baugenehmigung in Italien

Nun endlich zur eigentlichen Baugenehmigung: Um eine Baugenehmigung in Italien zu beantragen, ist es notwendig, die Planung des zu errichtenden Gebäudes an einen qualifizierten Fachmann zu delegieren.

Die Baugenehmigung muss beim Sportello Unico dell'Edilizia der Gemeinde beantragt werden, in der sich das zu errichtende Gebäude befindet. Dem Antrag sind folgende Unterlagen beizufügen

• Gestempelter Antrag, erstellt nach dem vom technischen Büro ausgestellten Muster;
• Allgemeine Blaupause;
• Volumenberechnungen;
• Tabellen mit markierten Oberflächen;
• Technischer Bericht;
• Bericht über architektonische Hindernisse;
• Bericht über die Konformität der Anlagen;
• Metrische Berechnungen;
• Besitzurkunde;
• Dokument zum Nachweis der Zahlung der Gebühren.

Die Baugenehmigung ist bei weitem die teuerste Genehmigung, die Sie beim Hausbau in Italien benötigen, obwohl die Kosten von Fall zu Fall unterschiedlich sind und stark von der Gebühr des Gutachters abhängen. Generell kann man davon ausgehen, dass die bürokratischen Kosten pro 100 m2 Grundfläche in der Größenordnung von 1.250 bis 3.000 Euro liegen. Das Gutachterhonorar kann stark schwanken, zwischen 750 und 3.000 Euro. Was die Erschließungs- und Baukosten angeht, kann der Aufwand zwischen 250 und 750 Euro pro 10 Quadratmeter liegen.

Bauphase

Nach Erhalt der Baugenehmigung ist es an der Zeit, das Haus nach allen Bauphasen zu bauen. Angefangen bei den Ausgrabungen und Fundamenten, die für ein 100 m2 großes Haus ohne besondere Komplikationen zwischen 10.000 und 20.000 Euro kosten.

Weiter kann der Bau des Tragwerks je nach Niveau der Erdbebensicherheit zwischen 25.000 und 50.000 Euro kosten. Hinzu kommen 20.000 bis 30.000 Euro für Dach und Wärmedämmung. Eine gesetzeskonforme Elektrik mit Lichtpunkten, Sicherungskasten, Verkabelung und den notwendigen Zertifizierungen kostet zwischen 4.000 und 6.000 Euro.

Das Sanitärsystem für Küche und Bad kostet rund 2.500 Euro, die Heizung kann je nach eingesetzter Technik über 10.000 Euro kosten. Bei Maurerarbeiten, Veredelungen und Anschlüssen variieren die Kosten je nach Materialwahl stark, liegen aber tendenziell bei rund 15.000 Euro.

Bei Fenstern und Türen ist es besser, auf Kosteneinsparungen zu verzichten, denn hier dämmen hochwertige Beschläge das Haus besser und sparen langfristig bares Geld. Zusammen können diese etwa 40.000 Euro kosten. Ein weiterer Fixpreis sind die verschiedenen Anschlüsse für Kanalisation, Wasser, Gas und Strom: ca. 3.000 Euro.

Weitere Kosten, die beim Bau eines Hauses in Italien zu berücksichtigen sind, sind die Bewohnbarkeitsbescheinigung, die je nach Wohnfläche zwischen 600 und 5.000 Euro schwankt, sowie die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch, zwischen 1.000 und 2.000 Euro je nach Fall. Darüber hinaus muss für öffentliche Urkunden und die Eintragung in das Grundbuch ein Notar hinzugezogen werden, der etwa 0,5 % des Wertes der Immobilie kostet.