Steuereinsparungen bei Immobilieninvestitionen für im Ausland lebende italienische Staatsbürger

Steuern sparen beim Kauf einer Immobilie in Italien

Voraussetzungen

Diese Steuervergünstigung gilt für jede Person (ganz gleich ob italienischer Staatsangehöriger oder Ausländer), die in Italien eine „Prima Casa“ kauft. Die Steuerersparnis ist erheblich: Sie zahlen nur 2% Grunderwerbsteuer anstatt der üblichen 9%, d. h. 7% weniger. Berechnungsgrundlage ist außerdem der Katasterwert der Immobilie und nicht der Kaufpreis. Obwohl der Unterschied zwischen dem Katasterwert und dem Marktwert italienischer Immobilien beträchtlichen Schwankungen unterliegen kann, liegen die Katasterwerte normalerweise im Bereich von 40% bis 60% des Marktwertes, wie aus Daten des Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI), des italienischen Wirtschafts- und Finanzministeriums hervorgeht.

Damit eine Immobilie als „Prima Casa“ eingestuft werden und der Käufer von den Steuererleichterungen profitieren kann, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Der Käufer besitzt keine anderen Wohnimmobilien in derselben italienischen Gemeinde.
2. Der Käufer hat beim Kauf einer anderen Wohnimmobilie in Italien noch nicht von der Steuerermäßigung „Prima Casa“ profitiert.
3. Die Immobilie wird als Hauptwohnsitz genutzt, d. h. der Käufer verlegt seinen Wohnsitz innerhalb von 18 Monaten nach dem Kauf in die Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet.

Für italienische Staatsangehörige, die ihren Wohnsitz im Ausland haben und bei AIRE registriert sind (Anagrafe dei Cittadini Italiani Residenti all'Estero oder Register der im Ausland lebenden Italiener), gelten die ersten beiden Bedingungen weiterhin; die dritte Voraussetzungen ist jedoch nicht erforderlich, so dass sie ihren Wohnsitz nicht in die Gemeinde verlegen müssen, in der sich die Immobilie befindet, um von der „Prima Casa"-Steuerermäßigung zu profitieren.

Die „Prima Casa“-Steuervergünstigung kann auf alle italienischen Wohnimmobilien mit Ausnahme der im Grundbuchamt als A/1, A/8 und A/9 registrierten Immobilien angewandt werden. Dabei ist zu bemerken, dass dies auf nur etwa 0,2% gesamten italienischen Bestands an Wohnimmobilien zutrifft, wie die Daten des OMI für 2017 bestätigen.

Steuerersparnis beim Immobilienkauf in Italien - Beispiel

Bei einer Immobilie mit einem Marktwert von 1.000.000 Euro und einem entsprechenden Katasterwert von 500.000 Euro würde das Gesetz eine Steuereinsparung von 35.000 Euro (d. h. 7% des Katasterwerts) vorsehen.

Zusätzliche Steuervorteile für Italiener mit Wohnsitz im Ausland

Voraussetzungen

In Abschnitt 9 -bis des Gesetzesdekrets 47/2014, das 2015 in Kraft trat, wurden weitere Steuervorteile für im Ausland lebende italienische Staatsangehörige eingeführt, die in Italien eine „Prima Casa“ erwerben. Diese Vorteile beinhalten eine vollständige Befreiung von der IMU-Steuer (Imposta Municipale Propria) und eine Ermäßigung von 67% auf die TARI/TASI (Kommunalsteuern). Das Gesetz bestimmt, dass diese weiteren Vorteile „nur für eine Eigentumseinheit gelten, die sich im Besitz von bei AIRE registrierten italienischen Staatsangehörigen befindet, die in ihrem Wohnsitzstaat pensioniert sind, sofern sie die Immobilie nicht an Dritte vermieten oder ihre Nutzung Dritten überlassen“.

Dies bedeutet, dass neben den oben genannten Voraussetzungen für eine „Prima Casa“ zwei zusätzliche Anforderungen erfüllt werden müssen, um weitere Steuererleichterungen zu erhalten:

1. Der Eigentümer muss eine Rente aus seinem Wohnsitzland beziehen (diese Bedingung schließt Italiener aus, die nach dem Ruhestand ins Ausland gezogen sind und eine italienische Rente beziehen).
2. Die Immobilie darf nicht an Dritte vermietet oder in Nutzung gegeben werden.

So kann ein im Ausland lebender Italiener auf zwei verschiedene Arten von diesen Steuervergünstigungen profitieren:

a) Kauf der Immobilie als „Prima Casa“ und Befreiung von den kommunalen Steuern (d. h. IMU, TARI/TASI), jedoch ohne die Möglichkeit, die Immobilie zu vermieten;
b) Kauf der Immobilie als „Prima Casa“ unter Zahlung sämtlicher kommunalen Steuern (d. h. IMU, TARI/TASI), jedoch mit der Möglichkeit, die Immobilie vermieten zu können. Mieteinnahmen werden mit 21% besteuert.

Jährliche Steuerersparnis - Beispiel

Bei einer Immobilie mit einem Marktwert von 1.000.000 Euro und einem entsprechenden Katasterwert von 500.000 Euro würde das italienische Gesetz eine Steuerersparnis von 35.000 Euro (d. h. 7% des Katasterwerts) ermögliche sowie Vergünstigungen bei der jährlich anfallenden kommunalen Grundsteuer von etwa 5.000 Euro (IMU - d. h. vollständige Befreiung) und 3.500 Euro bei der TARI/TASI (d. h. Vergünstigung von 67%).

Basierend auf diesen Berechnungen würde sich der Gesamtwert der Einsparungen von 35.000 Euro beim Kauf und der jährlichen Steuerersparnisse von 8.500 Euro in den ersten 5 Jahren nach dem Kauf der Immobilie auf rund 74.000 Euro belaufen (d. h. 7,4% der ursprünglichen Investition), auf 107.500 Euro (10,75%) in den ersten 10 Jahren, 136.500 Euro (13,65%) in den ersten 15 Jahren und 161.500 Euro (16,15%) in den ersten 20 Jahren.