Zwangsversteigerungen von Immobilien in Italien: 6 Dinge, die Sie wissen müssen

Die Zahl der Immobilienversteigerungen in Italien steigt, und bis 2023 werden 300.000 Auktionsverfahren erwartet. Francesca Cardia, Branchenexpertin auf nationaler Ebene, verrät ein paar interessante Fakten über die Welt der Immobilienauktionen in Italien. Bevor Sie in Erwägung ziehen, ein Haus zu ersteigern, sollten Sie 6 Dinge über Zwangsversteigerungen von Immobilien in Italien wissen, die Sie wahrscheinlich noch nicht kannten.

• Bei der Vergabe von Sozialwohnungen steigen Alteigentümer gepfändeter Immobilien in der Rangliste auf.

Gemäß Präsidialerlass 616/1977 führt der Staat die nationale Planung im Bereich des öffentlichen Wohnungsbaus durch, aber die Verwaltungsaufgaben im Bereich des öffentlichen Wohnungsbaus werden den Regionen im Einvernehmen mit den Gemeinden übertragen, die für die Zuweisungen sorgen. So sieht zum Beispiel die Verordnung der Region Lombardei Nr. 1 von 2004 in Art. 14 mit dem Titel „Zuteilung als Ausnahme von der Rangliste“ in ihrem ersten Absatz Folgendes vor: „Die Gemeinde, die zur Ausschreibung aufgerufen hat, kann abweichend von der Position in der Rangliste oder im Falle der Nichteinreichung des Antrags für die Zwecke der letzten veröffentlichten Rangliste, sofern die Voraussetzungen für den Zugang zum ERP gemäß § 8 vorliegen, durch eine besondere Urkunde die Zuteilung von ERP-Wohnungen an Familien als dringende Maßnahme vorsehen, wenn sie a) die Wohnung, in der sie leben, aufgrund einer vollstreckbaren Maßnahme zwangsweise räumen müssen und es nicht möglich ist, innerhalb des für die Rangliste vorgesehenen Zeitrahmens eine Wohnung für die Familie bereitzustellen, mit Ausnahme der Zwangsräumung wegen Nichtbezugs einer ERP-Wohnung und/oder Hausbesetzung.“ Es sei daran erinnert, dass die vom Vollstreckungsrichter ausgestellte Übertragungsverfügung, mit der das Eigentum an der versteigerten Immobilie übertragen wird, eine Exekutivmaßnahme ist, welche die Freigabe des Eigentums an den neuen Eigentümer anordnet.

• Die Kosten der Versteigerung gehen zu Lasten des Schuldners und werden im Voraus vom Versteigerungserlös abgezogen.

Sie erhöhen sich im Laufe der Zeit bis zum Abschluss des Vollstreckungsverfahrens. Deshalb ist es wichtig, jetzt Maßnahmen zu ergreifen, um die Auktionen so schnell wie möglich abzuschließen, zum Beispiel mit einem Zwangsversteigerungsverfahren oder einem Räumungsverkauf. Die Beobachtungsstelle der italienischen T.S.E.I. (Tavolo di Studio sulle Esecuzioni Italiane) hat eine Analyse durchgeführt, aus der hervorgeht, dass die Gerichtskosten bis zu 25 Prozent niedriger sein können als der Adjudikationspreis.

• Auch nach der Pfändung bleibt der Schuldner Eigentümer seiner Immobilie.

Die Pfändungsurkunde wird wie eine Hypothek in den öffentlichen Immobilienregistern eingetragen, ist aber kein Titel für die Eigentumsübertragung. Daher verbleiben alle damit zusammenhängenden Verbindlichkeiten (Wohnungseigentum, Steuern usw.) beim schuldhaften Eigentümer, bis der Richter die Eigentumsübertragung beschließt oder der Notar die Verkaufsurkunde ausstellt. Außerdem werden alle mit der Zwangsvollstreckung und der Versteigerung verbundenen Gerichtskosten auf den Zuschlagspreis angerechnet, der sich dadurch verringert und weniger zur Deckung der Schulden dient. Die Gerichtskosten steigen mit der Zeit exponentiell an, weshalb eine Entscheidung in kürzester Zeit dem Schuldner zu einer größeren Begleichung seiner Schulden verhilft. Listungen bei Immobilienauktionen tragen zu einer sogenannten „lebhaften Auktion“ bei, was bedeutet, dass sich möglichst viele Personen am Auktionsverfahren beteiligen, wodurch der Zuschlagspreis zugunsten des Schuldners (aber auch des Gläubigers) in die Höhe getrieben wird.

• Eine Versteigerung tilgt nicht unbedingt alle Schulden.

Wenn der Erlös aus der Zwangsvollstreckung nicht alle Kosten deckt, bleibt der Schuldner für den Restbetrag haftbar. Dieser Punkt hängt mit dem vorhergehenden zusammen. Tatsächlich dient der Adjudikationspreis abzüglich der Gerichtskosten zur Begleichung der Schulden. Reicht er jedoch nicht für alle Gläubiger aus, bleibt der Restbetrag fällig. Diese Schulden werden als ungesichert eingestuft, d. h. sie sind nicht durch Immobiliensicherheiten unterlegt. Die Restschulden sind der Grund dafür, dass die Warnung in der Risikozentrale als „säumiger Zahler“ so lange aktiv bleibt, bis 36 Monate seit der Begleichung der letzten Schuld vergangen sind.

• Die Auktion hebt nicht unbedingt alle Verbindlichkeiten auf

Es gibt nachteilige Abtretungen, die, wenn sie vorhanden sind, vom Richter im Übertragungsbeschluss nicht aufgehoben werden können. In Italien „arbeiten“ die Richter nach Zuständigkeit. Der Richter ist nur für die Vollstreckung selbst mit den entsprechenden Pfändungen und Hypotheken zuständig, nicht aber für andere mögliche Abtretungen. Zum Beispiel: Kauf- und Verkaufsvorbereitungen, strafrechtliche Pfändungen, Wohnungsrechte usw.

• Leistet der erfolgreiche Bieter den Preis nicht ordnungsgemäß, verliert er nicht nur die geleistete Anzahlung, sondern muss mit der nächsten erneuten Zuschlagserteilung auch einen etwaigen Differenzbetrag nachzahlen.

Die Zahlung des Zuschlagspreises ist eine notwendige Voraussetzung für den Erwerb des Eigentums an der gepfändeten Immobilie durch den erfolgreichen Bieter. Tatsächlich erlässt der Richter erst nach Zahlung des Kaufpreises die Verfügung über die Eigentumsübertragung. Zahlt der Zuschlagsempfänger den Restbetrag nicht, so unterliegt er den Bestimmungen des Artikels 587 der Zivilprozessordnung: “Wird der Preis nicht innerhalb der festgesetzten Frist hinterlegt, erklärt der Vollstreckungsrichter per Dekret den Ausschluss des erfolgreichen Bieters, spricht den Verlust der Anzahlung in Form einer Geldstrafe aus und ordnet dann eine neue Versteigerung an.“ In diesem Fall wird eine neue Versteigerung angesetzt, wobei der säumige Zuschlagsempfänger der Sanktion des letzten Absatzes desselben Artikels unterliegt: „Liegt der [bei der neuen Versteigerung] erzielte Preis zusammen mit der verfallenen Kaution unter dem Preis der vorherigen Versteigerung, so ist der säumige Höchstbietende verpflichtet, die Differenz zu zahlen.“

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