Subastas judiciales de inmuebles en Italia: 6 cosas que debes saber

Las subastas de propiedades en Italia van en aumento y se esperan 300.000 procedimientos de subasta para 2023. Francesca Cardia, experta en la industria a nivel nacional, revela algunos datos interesantes sobre el mundo de las subastas de bienes inmuebles en Italia. Antes de considerar comprar una casa en una subasta, hay 6 cosas que debes saber sobre las subastas judiciales de propiedades en Italia que probablemente no sabías.

• Los antiguos propietarios de inmuebles adjudicados ascienden en prioridad en las listas para la adjudicación de vivienda social.

De e acuerdo con el Decreto Presidencial 616/1977, el Estado lleva a cabo la planificación nacional en el sector de la vivienda pública, pero las funciones administrativas relativas a la vivienda pública se transfieren a las regiones de acuerdo con los municipios, que son los que prevén las asignaciones. Por ejemplo, el Reglamento Regional de Lombardía nº 1 de 2004 en su Art. 14, titulado "Adjudicación como excepción a la lista de clasificación", establece en su primer párrafo que "El municipio que haya convocado la licitación, como excepción a la posición en la lista de clasificación, o en caso de no presentación de la solicitud a efectos de la última lista de clasificación publicada, siempre que subsistan los requisitos de acceso al ERP según el artículo 8, podrá disponer mediante escritura específica, con carácter de urgencia, la adjudicación de viviendas del ERP a las familias que a) deban desalojar forzosamente el alojamiento en el que residen como consecuencia de una medida ejecutiva y no sea posible proporcionar una vivienda al núcleo familiar según el plazo previsto para el orden de preferencia, salvo desalojo por morosidad del alojamiento del ERP y/o okupación". Recordemos que el Decreto de Transmisión dictado por el Juez de Ejecución, por el que se transmite la propiedad del inmueble adjudicado en subasta, es una medida ejecutiva que ordena la puesta a disposición del nuevo propietario.

• Los costes de la subasta corren a cargo del deudor y se cargan por adelantado de los ingresos de la subasta.

Aumentan con el tiempo hasta la conclusión del procedimiento de ejecución.
Por eso es importante actuar ahora para que las subastas concluyan lo antes posible, con la adjudicación o liquidación por ejemplo. El Observatorio de la Mesa de Estudio de Ejecución Italiana realizó un análisis que mostró que los costes judiciales pueden ser hasta un 25 por ciento más bajos que el precio de adjudicación.

• Incluso después de la recuperación, el deudor sigue siendo dueño de su propiedad.

De hecho, la escritura de reposición se transcribe en los registros públicos de la propiedad inmobiliaria, como una hipoteca, pero no es un título de transmisión de dominio. Por lo tanto, todos los cargos relacionados quedan con el propietario deudor (comunidad, impuestos, etc.) hasta que el Juez dicte el Decreto de Transferencia de Dominio, o el notario emita la escritura de venta (Balance y Cesantía). Además, todos los gastos de justicia relacionados con la ejecución hipotecaria y la subasta se cargan al precio de adjudicación, que queda así reducido y servirá menos para cubrir las deudas. Los costes de justicia aumentan exponencialmente con el paso del tiempo, por lo que la adjudicación en el menor tiempo posible ayuda al deudor a obtener una mayor liquidación de sus deudas. Los listados en las subastas inmobiliarias contribuyen al llamado "animo de la subasta": el sistema de conseguir que el mayor número posible de personas participen en la puja de la subasta, haciendo subir el precio de adjudicación a favor del deudor (pero también del acreedor).

• Una subasta no elimina necesariamente todas las deudas

Si el producto de la adjudicación no las cubre todas, el deudor aún debe el resto. Este punto está ligado al anterior. De hecho, el precio de adjudicación, menos las costas judiciales, sirve para cubrir las deudas. Pero si no es suficiente para todos los acreedores, siempre se debe la diferencia restante. Estas deudas se clasifican como no garantizadas, es decir, no respaldadas por garantías inmobiliarias. Las deudas remanentes son la razón por la que la alerta en la Central de Riesgos como 'mal pagador' se mantiene activa, hasta que hayan transcurrido 36 meses desde que se liquidó la última deuda.

• La subasta no cancela necesariamente todos los gravámenes

Hay transcripciones perjudiciales que, si están presentes, no pueden ser anuladas por el juez en el Decreto de Transmisión. En Italia los magistrados "trabajan" por competencias. El juez es competente sólo para la ejecución propiamente dicha, con los correspondientes embargos e hipotecas, pero no para otras posibles transcripciones. Por ejemplo: los preliminares de la compraventa, los embargos penales, los derechos de la vivienda, etc. 

• En caso de que el adjudicatario no efectúe el debido pago del precio, no sólo perderá el depósito pagado, sino que deberá abonar cualquier diferencia con la próxima nueva adjudicación.

El pago del precio de adjudicación es requisito previo necesario para la adquisición de la propiedad del bien embargado por el adjudicatario. De hecho, sólo después del pago del precio el juez dicta el Decreto de Transferencia de la propiedad. Si el adjudicatario no paga el resto del precio, incurrirá en lo dispuesto en el artículo 587 del Código de Procedimiento Civil: "Si en el plazo establecido, el juez de ejecución mediante decreto declara la inhabilitación del adjudicatario, pronuncia la pérdida del depósito en concepto de fianza y a continuación ordena una nueva subasta". Se convocará entonces una nueva subasta, pero el adjudicatario incumplidor queda sujeto a la sanción del último párrafo del mismo artículo: "Si el precio obtenido [de la nueva subasta], junto con el depósito perdido, es inferior al de la subasta anterior, el adjudicatario incumplidor está obligado a pagar la diferencia".

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