Kurzzeitvermietungen in einer Eigentumswohnung oder einem Wohngebäude: Was ist erlaubt und was nicht

Die Kontroverse um die Begrenzung von kurzzeitigen Vermietungen in Städten geht auch mit dem Streit zwischen Wohnungseigentümern innerhalb von Wohngebäuden einher. Eine Auseinandersetzung, die oft im Gerichtssaal endet.

Auf der einen Seite stehen Wohnungseigentümer, die sich die Freiheit nehmen möchten, ihre Wohnungen nach Belieben und damit auch für kurze Zeiträume zu vermieten, etwa um sie ab und zu für ihr Kind, das sie gelegentlich braucht, nutzen zu können. Oder weil sie keine Zahlungsrückstände oder eine Nichtfreigabe bei Vertragsablauf riskieren, oder weil sie auf diese Weise von mehr Einnahmen profitieren wollen.

Auf der anderen Seite ärgern sich andere Eigentümer über das Kommen und Gehen fremder, oft lärmender Menschen mit unterschiedlichen Gewohnheiten, und wehren sich nicht nur gegen kurzfristige Vermietungen, sondern auch gegen die Vermietungen an Studenten, die vor allem in ruhigen und eleganten Wohnhäusern in den zentralen Vierteln der Stadt unbeliebt sind. In diesem Punkt haben die Gerichte zunehmend die Rechte und Grenzen von Mitmietern und die ihnen zur Verfügung stehenden Mittel zur Beendigung eines als „belästigend“ empfundenen Verhaltens geklärt. Wir sprechen darüber mit Donatella Marino, Giada Beghini und Tamara Corazza, Fachanwältinnen bei Hospitality Law Lab, die über spezifische Erfahrung im Bereich Wohn- und Tourismusimmobilien verfügen.

Kann eine Wohnungseigentumsordnung (oder Hausordnung) festlegen, was Eigentümer einer Wohneinheit in ihren Wohnungen tun dürfen (oder nicht)?

„Wohnungseigentumsordnungen vertraglicher Art, die in der Regel vom Bauträger erstellt werden, können entweder bestimmte Nutzungen verbieten oder den einzelnen Gebäudeeinheiten, die ausschließlich im Wohnungseigentum stehen, Beschränkungen auferlegen“, antwortet Donatella Marino, „aber die Beschränkungen müssen klar und deutlich geregelt sein, und um gegenüber neuen Käufern durchsetzbar zu sein, müssen sie in angemessener Weise bekannt gemacht und regelmäßig umgeschrieben, oder andernfalls vom Käufer ausdrücklich akzeptiert werden“ (Vgl. Cass. 27257/2019).

Was können verärgerte Wohnungseigentümer tun, wenn die Wohnungseigentumsordnung solche Einschränkungen nicht vorsieht?

„Die Wohnungseigentümerversammlung kann mit der im Zivilgesetzbuch vorgesehenen Mehrheit besondere Regelungen erlassen, die nicht die Nutzung der einzelnen Wohnungen, sondern die des Gemeinschaftseigentums einschränken, um Güter von gemeinsamem Interesse, wie Sicherheit, Verhalten, Ruhe oder Ähnliches, zu schützen“, fährt Marino fort. „Zum Beispiel durch die Anordnung von Ruhezeiten oder einem Lärm- bzw. Rauchverbot, den längeren Aufenthalt im Fluren oder der unsachgemäßen Benutzung der Aufzüge.“ Diese Regeln sind für alle Eigentumswohnungen verbindlich und Verstöße können mit Geldstrafen geahndet werden.

Was geschieht bei Verstößen, wenn in der Wohnungseigentumsordnung Sanktionen vorgesehen sind?

„Art. 70 der Ausführungsbestimmungen zum Zivilgesetzbuch sieht vor, dass bei Verstößen gegen die Wohnungseigentumsordnung eine Geldstrafe von bis zu 200 Euro und, im Wiederholungsfall, bis zu 800 Euro als Sanktion festgesetzt werden kann“, antwortet Giada Beghini. „Die Summe wird dem Fonds zugeführt, der dem Verwalter für gewöhnliche Ausgaben zur Verfügung steht. Die Strafe wird nach einem Beschluss der Versammlung mit den in Artikel 1136 Absatz 2 des Zivilgesetzbuchs vorgesehenen Mehrheit verhängt.“

Die Regel erscheint jedoch nicht in der Liste der verbindlichen Vorschriften. Daher spricht nichts dagegen, dass die Satzung für Eigentumswohnungen (oder Wohnhäuser) einem anderen Organ als der Wohnungseigentümerversammlung die Befugnis zur Verhängung der Geldbuße zuweist, beispielsweise direkt dem Verwalter des Wohnhauses (vgl. Gericht Brescia 2032/2022). „Kommt der Wohnungseigentümer dem nicht von sich aus nach“, fährt Beghini fort, „dann entspricht das Verfahren zur Einforderung der Beträge dem traditionellen Verfahren vor der zuständigen Justizbehörde gemäß Art. 63 der Ausführungsbestimmungen des Zivilgesetzbuches, und somit kann der Verwalter einen Antrag auf sofort vollstreckbaren Rechtsbehelf, ungeachtet des Widerspruchs, einreichen.

Wenn es ein Verbot, aber keine Sanktion gibt, was sollte getan werden, um die Aktivitäten zu stoppen?

Tamara Corazza antwortet: „Es ist unter anderem die Pflicht des Hausverwalters, für die Einhaltung der Regeln zu sorgen (Art. 1130 c. 1 n. 1 cc). Dies bedeutet, dass er aufgrund der ihm durch das Zivilgesetzbuch (Cass. 11841/2012) verliehenen Befugnis berechtigt ist, einen Rechtsstreit einzuleiten, um die Einhaltung der Vorschriften auch ohne vorherigen Beschluss der Versammlung zu erreichen. Es ist jedoch vorsichtig geboten: Angelegenheiten, die das Wohnhaus betreffen, gehören zu den Dingen, für die ein obligatorisches Schlichtungsverfahren als Voraussetzung für die Einreichung eines Gerichtsantrags vorgesehen ist.

Art. 71c der Ausführungsbestimmungen des Zivilgesetzbuches sieht vor, dass Streitigkeiten im Bereich der Wohnungseigentümergemeinschaft, die sich aus der Verletzung oder falschen Anwendung der Bestimmungen der Art. 1117 bis 1139 des Zivilgesetzbuches und der in den Ausführungsbestimmungen desselben Gesetzbuches geregelten Bestimmungen über Wohnungseigentümergemeinschaften ergeben, der obligatorischen Schlichtung unterliegen.

„Nach der sogenannten Cartabia-Reform (Gesetzesdekret 10. Oktober 2022, Nr. 149)“, fährt Corazza fort, „mit der Art. 5 des Gesetzesdekrets Nr. 28 vom 4. März 2010 über das Schlichtungsverfahren eingeführt wurde, ist der Hausverwalter seit dem 30. Juni berechtigt, ein Schlichtungsverfahren einzuleiten, ihm beizutreten und daran teilzunehmen.

Dies bedeutet, dass er dies ohne vorherige Genehmigung durch die Wohnungseigentümerversammlung tun kann. Das Protokoll, das die Schlichtungsvereinbarung oder den Schlichtungsvorschlag des Mediators enthält, wird der Wohnungseigentümerversammlung zur Genehmigung vorgelegt, die innerhalb der in der Vereinbarung oder dem Vorschlag festgelegten Frist mit der in Artikel 1136 des Zivilgesetzbuchs vorgesehenen Mehrheit entscheiden muss. Wird der Schlichtungsvorschlag nicht innerhalb dieser Frist angenommen, so gilt die Schlichtung als nicht abgeschlossen.

Was passiert, wenn der Verwalter nicht eingreift?„

„Auch das Kassationsgericht (vgl. Cass. 16934/2023) hat kürzlich entschieden“, so Beghini abschließend, „dass der einzelne Wohnungseigentümer die Befugnis hat, nicht nur seine Rechte als Alleineigentümer, sondern auch seine Rechte als Miteigentümer anteilig der gemeinschaftlichen Bereiche zu verteidigen, mit der Möglichkeit, sich im Falle der Untätigkeit der Hausverwaltung an die Justizbehörde zu wenden (gemäß Art. 1105 des Zivilgesetzbuches, der sich auf die Hausgemeinschaft bezieht, aber aufgrund des Verweises in Artikel 1139 des Gesetzbuches auch auf Eigentumswohnungen in Wohngebäuden anwendbar ist). Der Wohnungseigentümer kann also auch die Justizbehörde anrufen (vorbehaltlich eines Schlichtungsversuchs, wenn dies als Voraussetzung für das Verfahren erforderlich ist).