Alquileres de corta duración en un edificio de viviendas o en un complejo residencial, lo que está permitido y lo que está prohibido

El debate sobre los límites a los alquileres de corta duración en las ciudades también conlleva la oposición entre los propietarios de apartamentos dentro de los bloques de pisos. Una disputa que muchas veces termina en nuestros tribunales.

Por un lado, los propietarios de pisos que quieren sentirse libres para alquilar sus viviendas como deseen y, por tanto, también por periodos cortos, quizá para poder utilizarlas de vez en cuando para un hijo que ocasionalmente las necesita, o porque no quieren arriesgarse a retrasos en los pagos o a no alquilarlas a su vencimiento, o porque así se benefician de más ingresos.

Por otra parte, los propietarios molestos por las idas y venidas de personas desconocidas, a menudo ruidosas y con costumbres diferentes, que se oponen no sólo a los alquileres de corta duración, sino también a los alquileres a estudiantes, que son igualmente rechazados, sobre todo en los bloques de apartamentos tranquilos y elegantes de las zonas céntricas de algunas ciudades. A este respecto, los tribunales han ido aclarando cada vez más los derechos y límites de los coinquilinos y los medios de que disponen para poner fin a los comportamientos considerados "molestos". Hablamos de ello con Donatella Marino, Giada Beghini y Tamara Corazza, abogadas profesionales de Hospitality Law Lab, con experiencia específica en el sector inmobiliario residencial y turístico.

¿Puede un reglamento de una comunidad de propietarios especificar lo que los propietarios pueden (o no) hacer con sus pisos?

"Los reglamentos de comunidades de propietarios de naturaleza contractual, normalmente redactados por el constructor, pueden o bien prohibir determinados usos o bien imponer límites a cada una de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva de las comunidades de propietarios", responde Donatella Marino, "pero los límites deben estar previstos de forma clara y circunscrita, expresados de manera inequívoca, y para que sean exigibles a los nuevos adquirentes deben ser adecuadamente publicitados con transcripción periódica o, en su defecto, con aceptación expresa de la parte compradora" (Cfr. Cass. 27257/2019).

Si el reglamento de las comunidades de vecinos no prevé estas restricciones, ¿qué pueden hacer los molestos propietarios?

"La junta de la comunidad puede, sin embargo, con las mayorías previstas en el Código Civil, prever normas específicas que impongan límites no a las propiedades individuales, sino al uso de los bienes comunes, puestos con el fin de proteger bienes de importancia compartida, como la seguridad, el decoro, la tranquilidad o similares" prosigue Marino, "por ejemplo imponiendo el silencio o prohibiendo ciertos ruidos a determinadas horas, o prohibiendo fumar en las zonas comunes, o permanecer de pie durante mucho tiempo en los pasillos o el uso indebido de los ascensores". Estas normas son obligatorias para todos los propietarios y su incumplimiento puede ser sancionado con multas.

Cuando el reglamento de la comunidad prevé sanciones, ¿qué sucede en caso de infracción?

"El artículo 70 de las Disposiciones de Desarrollo del Código Civil establece que, por infracciones al reglamento de la comunidad de vecinos, se podrá establecer como sanción una multa de hasta 200 euros y, en caso de reincidencia, de hasta 800 euros", responde Giada Beghini, "la suma se transferirá al fondo de que dispone el administrador para los gastos ordinarios. La sanción se impone previa resolución de la Junta de propietarios con las mayorías previstas en el párrafo segundo del artículo 1.136 del Código Civil.

La norma, sin embargo, no aparece en la lista de normas obligatorias; por lo tanto, nada impide que los estatutos de la comunidad atribuyan a un órgano distinto de la asamblea la facultad de imponer la multa, por ejemplo, directamente al administrador (Cf. Tribunal de Brescia 2032/2022). Si el propietario del inmueble no cumple su obligación de forma automática", prosigue Beghini, "el procedimiento para la recuperación de las cantidades es el tradicional ante la autoridad judicial competente en virtud del artículo 63 de las Disposiciones de aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal. 63 de las Disposiciones de Aplicación del Código Civil y, por tanto, mediante un recurso de apremio inmediatamente ejecutivo, sin perjuicio de la oposición, que puede interponer el administrador.

Si hay prohibición pero no sanción, ¿qué se debe hacer para detener la actividad?

Tamara Corazza responde: "Entre otras cosas, es deber del administrador de la comunidad de propietarios velar por el cumplimiento de las normas (Art. 1130 c. 1 n. 1 cc). Esto significa que tiene derecho a iniciar un litigio para lograr el cumplimiento de las mismas incluso sin resolución previa de la Junta, en virtud de la facultad que les otorga el Código Civil (Cas. 11841/2012), pero atención: los asuntos de la propiedad horizontal se encuentran entre aquellos para los que se prevé un procedimiento de mediación obligatoria como condición para proceder a una demanda judicial.

El art. 71c de las disposiciones de aplicación del Código Civil contempla los contenciosos en materia de comunidades de propietarios, sometidos a mediación obligatoria, los derivados de la infracción o aplicación indebida de las disposiciones de los Arts. 1117 a 1139 del Código Civil y las disposiciones sobre comunidades de propietarios reguladas en las disposiciones de aplicación del mismo Código".

"Tras la llamada Reforma Cartabia (Decreto Legislativo de 10 de octubre de 2022, n. 149)", continúa Corazza, "que introdujo el art. 5-ter en el Decreto Legislativo de 4 de marzo de 2010, n. 28 sobre el procedimiento de mediación, a partir del 30 de junio, el administrador de la comunidad de propietarios tiene derecho a iniciar, sumarse y participar en los procedimientos de mediación.

Esto quiere decir que podrá hacerlo sin autorización previa de la Junta de propietarios. El acta que contenga el acuerdo de conciliación o la propuesta conciliatoria del mediador se someterá a la aprobación de la Junta de propietarios, la cual deberá decidir dentro del plazo fijado en el acuerdo o propuesta con las mayorías previstas en el artículo 1.136 del Código Civil. Si no se aprueba dentro de dicho plazo, la conciliación se tendrá por no concluida.”

¿Qué pasa si el administrador no interviene?

"También recientemente el Tribunal de Casación (Cf. Cass. 16934/2023)", concluye Beghini, "estimó que el propietario individual de la comunidad conserva la facultad de actuar en defensa no sólo de sus derechos como propietario exclusivo, sino también de sus derechos como copropietario pro cuota de las partes comunes, con posibilidad de recurrir a la autoridad judicial en caso de inacción por parte de la administración de la comunidad de propietarios (de conformidad con el art. 1105 del Código Civil dictado en materia de comunión, pero también aplicable a las comunidades de edificios en virtud de la referencia hecha por el Art. 1139 del Código), por lo que el propietario individual también puede presentar el asunto ante la autoridad judicial (sujeto, cuando sea necesario como condición del procedimiento, a un intento de mediación).”