Sfrattare l’usufruttuario è possibile?

È possibile sfrattare l’usufruttuario da casa e, se sì, in quali casi? Quando si parla di sfratto, all’interno dei delicati rapporti tra nudo proprietario e usufruttuario, si tende spesso a fare confusione. Bisogna infatti distinguere tra il proprietario che desidera la restituzione dell’immobile al termine dell’usufrutto, dall’usufruttuario stesso che vuole sfrattare un inquilino moroso.

Nel primo caso, se si giunge al termine naturale dell’usufrutto oppure questo viene revocato a seguito di una delle condizioni previste per legge, il nudo proprietario può adire le vie legali per riottenere l’immobile occupato da un usufruttuario che si rifiuta di restituirlo. Nel secondo, invece, l’usufruttuario ha diritto di sfrattare l’affittuario moroso. A questo scopo, e per evitare brutte sorprese in itinere, prima di sottoscrivere un contratto d’affitto può essere utile consultare la Banca Dati della Morosità Immobiliare.

La restituzione dell’immobile al termine dell’usufrutto

Come accennato in apertura, il nudo proprietario di un immobile ha diritto di ottenerne la restituzione da parte dell’usufruttuario, al termine dello stesso usufrutto. La conclusione del contratto può avvenire per il raggiungimento dei termini temporali di legge o, ancora, per la revoca anticipata dello stesso. Ma quando è possibile revocare l’usufrutto, per riottenere la piena disponibilità di una casa?

Quando un usufrutto può essere revocato

In linea generale, i contratti di usufrutto a uso immobiliare vengono largamente concessi a titolo gratuito, con durata variabile a seconda del tipo d’accordo. L’usufrutto normalmente vale:

• per la durata della vita dello stesso usufruttuario;
• per un massimo di 30 anni, qualora l’immobile venga concesso a un Ente.

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È utile ricordare che l’usufrutto rappresenta un istituto ben diverso dall’affitto poiché, come previsto dall’articolo 981 del Codice Civile, l’usufruttuario ottiene dei diritti di godimento estesi sull’immobile. Purché ne mantenga la destinazione d’uso e si occupi della sua manutenzione, può decidere di ristrutturarlo, affittarlo o, addirittura, cedere il proprio usufrutto a terzi.

Come facile intuire, alle scadenze naturali del contratto, l’immobile deve essere restituito al nudo proprietario. Vi sono però dei casi, elencati negli articoli 1014 e 1015 del Codice Civile, che permettono di procedere alla revoca anticipata dell’usufrutto:

• nel caso della rinuncia preventiva, quando è lo stesso usufruttuario a rinunciare ai diritti di godimento sull’immobile prima della scadenza dello stesso usufrutto;
• quando vi è la prescrizione, ovvero se per vent’anni consecutivi l’usufruttuario non ha fruito dell’immobile;
• nel caso di un comportamento negligente, cioè quando l’usufruttuario cambia la destinazione d’uso del bene o, ancora, non si occupa della sua manutenzione ordinaria;
• quando l’immobile viene gravemente danneggiato, per responsabilità dello stesso usufruttuario.

In tutti questi casi, l’usufruttuario è chiamato a riconsegnare immediatamente l’immobile di suo godimento al nudo proprietario, così come previsto dall’articolo 1001 del Codice Civile.

È possibile sfrattare l’usufruttuario?

Per le caratteristiche intrinseche della nuda proprietà, l’intestatario dell’immobile ha il diritto alla sua riconsegna al termine dell’usufrutto, come si è visto, sia per ragioni temporali che per revoca dello stesso. Ma cosa accade se un ex usufruttuario non dovesse provvedere a restituire la casa di cui ha goduto, rifiutandosi di lasciare l’immobile? È possibile procedere allo sfratto?

In generale, lo sfratto è legato ai contratti di locazione, ben diversi da quelli di usufrutto. Tuttavia, il nudo proprietario che si vede negare la riconsegna del bene può adire le vie legali ottenendo effetti del tutto analoghi, ovvero la liberazione e la riconsegna dei locali.

Lo sfratto dell’inquilino moroso da parte dell’usufruttuario

Una diversa situazione si configura, invece, quando è l’usufruttuario a voler richiedere lo sfratto per un inquilino moroso. Innanzitutto, è bene ricordare che chi gode di diritti di usufrutto può concedere l’immobile ricevuto in locazione, purché non ne venga modificata la destinazione economica. La sottoscrizione di una locazione può avvenire:

• senza la necessità di vagliare il consenso del nudo proprietario, salvo quando diversamente specificato dagli accordi presi tra le parti all’interno del contratto di usufrutto;
• nel rispetto dei casi previsti dall’articolo 999 del Codice Civile.

In merito al secondo punto, il Codice Civile prevede che la locazione venga testimoniata da un atto notarile o da una scrittura privata, con una data certa antecedente al termine dell’usufrutto. In questo modo, l’inquilino non dovrà immediatamente restituire al nudo proprietario l’immobile, al termine dell’usufrutto. Se l’usufrutto è a tempo indeterminato, però, la locazione non può prolungarsi per più di 5 anni dall’estinzione dello stesso usufrutto.

È quindi evidente che, in presenza di una locazione valida, l’usufruttuario possa procedere allo sfratto di un affittuario non in regola, per via della sua legittimazione attiva al godimento dell’immobile.

Chi procede allo sfratto: l’usufruttuario o il nudo proprietario?

Esattamente come avviene per i più canonici contratti di locazione, è possibile richiedere lo sfratto dell’inquilino quando non provvede al pagamento dei canoni d’affitto o, ancora, alle spese di manutenzione ordinaria a cui è soggetto. Ma all’interno di un immobile in usufrutto affittato a terzi, chi procede con lo sfratto: l’usufruttuario o il nudo proprietario?

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Entrambi i soggetti hanno facoltà di procedere allo sfratto, poiché titolari di reali diritti rispettivamente di proprietà e godimento sull’immobile. Tuttavia, a procedere sarà la parte che effettivamente ha firmato il contratto di locazione:

• se l’usufruttuario ha concesso l’immobile a terzi senza chiedere l’intervento del nudo proprietario, e quindi risulta sul contratto di locazione, ha facoltà diretta di chiedere lo sfratto;
• se l’affitto a terzi è stato invece concesso con il favore dell’usufruttuario, ma con il nudo proprietario come firmatario dello stesso contratto di locazione, sarà quest’ultimo a dover procedere nella richiesta di sfratto. 

Cosa accade se l’usufrutto termina con una locazione attiva

Ma cosa accade se l’usufrutto termina, mentre sull’immobile è attiva una locazione a terzi? Può infatti capitare che l’usufrutto giunga a conclusione a causa del decesso dell’usufruttuario o, ancora, per revoca in uno dei casi previsti dalla legge. In questo caso, l’affittuario che ha sottoscritto un contratto di locazione con l’affittuario, deve restituire immediatamente l’immobile al nudo proprietario?

Quando l’usufruttuario concede l’immobile in affitto, e nel frattempo l’usufrutto decade, il contratto di locazione rimane valido ai fini di legge. Il nudo proprietario subentra all’affittuario e dovrà rispettare i vincoli dello stesso accordo, compreso quello sulla durata della locazione. Ovviamente, per effetto analogo, le eventuali mancanze dell’inquilino non verranno cancellate al subentro: se non in regola con i canoni o alle spese a cui è soggetto, il nudo proprietario stesso avrà diritto di avviare la procedura di sfratto.