Quando il tetto non è condominiale?

Quando il tetto non è condominiale? Per quanto possa sembrare una domanda insolita, almeno di primo acchito, si tratta in realtà di un’informazione fondamentale per i residenti di un condominio. Infatti, sapere se il tetto possa essere effettivamente considerato una parte comune dello stabile, oppure una proprietà esclusiva di uno o più condomini, è indispensabile per capire come ripartire le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria. Ma come orientarsi?

In linea generale, il tetto è normalmente da considerarsi una parte comune del condominio, a meno che non sia specificato diversamente dal regolamento condominiale. Ancora, può rappresentare una porzione di proprietà esclusiva di un condomino, quando non è accessibile dagli altri residenti: si pensi, ad esempio, a un attico all’ultimo piano del palazzo, dotato di ingresso autonomo.

Cosa si intende per tetto condominiale?

Il tetto condominiale non è altro che la struttura di copertura dell’edificio, la cui funzione principale è quella di proteggere l’intero stabile dagli agenti atmosferici. Come facile intuire, si tratta di una parte fondamentale del condominio, perché:

• mantiene l’edificio al riparo dalle intemperie;
• rafforza la tenuta strutturale dello stesso stabile;
• provvede a migliorare l’isolamento termico e acustico del condominio.

Poiché normalmente è indispensabile per tutte le unità immobiliari, il tetto è considerato una parte comune del condominio, così come previsto dall’articolo 1117 del Codice Civile. Per questa ragione, di solito le spese di manutenzione e i costi di rifacimento del tetto sono a carico di tutti i condomini. Eppure, vi possono essere delle eccezioni - purché regolarmente registrate - che possono assegnare la titolarità del tetto dello stabile a uno o più condomini.

La proprietà del tetto del condominio

Come già anticipato nel precedente paragrafo, il tetto è normalmente considerato una parte comune del condominio. Tuttavia, vi possono essere delle importanti eccezioni: ma quali sono e, soprattutto, che rapporti definiscono in termini di manutenzione e ristrutturazione?

Quando il tetto è in comune?

In linea generale, il tetto è da considerarsi condominiale quando le sue funzioni sono godute da tutte le unità immobiliari. Come già spiegato, non a caso l’articolo 1117 del Codice Civile lo identifica come parte comune del condominio, allo stesso modo di androni, scale, ascensori, lastrici solari e molto altro ancora.

In assenza di specificazioni o altri accordi, la copertura dello stabile condominiale deve quindi essere considerata di proprietà di tutti i condomini. È però possibile assegnarne la proprietà - parziale oppure esclusiva - a singoli condomini se:

• è stato così voluto dal proprietario originale dello stabile, ad esempio il costruttore, purché venga esplicitato in ogni rogito d’acquisto delle singole unità condominiali;
• lo decide l’assemblea condominiale, purché con voto unanime;
• la proprietà esclusiva è esplicitata all’interno del regolamento condominiale.

Quando il tetto è di proprietà?

Come già evidenziato, il tetto di un condominio è solitamente comune, salvo sia riportato diversamente nel regolamento condominiale, a seguito di un voto unanime dell’assemblea. Ma, nei fatti, quando la copertura dello stabile può essere assegnata in via esclusiva a uno o più condomini?

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In linea generale, si tende a garantire la proprietà esclusiva del tetto del condominio quando:

• è ad uso esclusivo dei condomini dell’ultimo piano;
• l’accesso allo stesso è inibito agli altri condomini.

Ad esempio, si pensi agli stabili condominiali che prevedono appartamenti di lusso all’ultimo piano, a cui si accede tramite ingressi separati dal resto del condominio, tanto da impedire agli altri residenti di raggiungere autonomamente il sottotetto e il tetto stesso.

È però necessario specificare che, in caso di proprietà esclusiva del tetto condominiale, la sua funzione di protezione dell’intero stabile rimane inalterata, così come i diritti di tutti i residenti nell’edificio. Di conseguenza, se si evidenzia la necessità di interventi di manutenzione - ad esempio, in caso di infiltrazioni dal tetto del condominio - i proprietari non possono opporsi alla sua riparazione.

Manutenzione del tetto del condominio: chi deve procedere?

Compresa la suddivisione tra tetto condominiale e di proprietà, a chi spetta sostenere i costi di manutenzione ordinaria e straordinaria dello stesso?

Manutenzione del tetto condominiale in comune

Se il tetto è considerato una parte comune dell’edificio, come nella maggior parte dei condomini, la spesa per la sua manutenzione ordinaria e straordinaria spetta a tutti i condomini. I costi degli interventi, approvati dall’assemblea:

• sono ripartiti fra tutti i condomini in base alla proprietà espressa in millesimi;
• non possono gravare solo su un singolo condomino, o su un gruppo di essi, se eventuali suddivisioni delle proprietà non sono specificate nel regolamento condominiale.

Tuttavia, esistono alcune deroghe a questa ripartizione di base, anche all’interno di stabili dove il tetto è parte comune:

• in presenza di un sistema residenziale diviso in più stabili, quindi di un condominio con tetti separati, solo il gruppo di condomini effettivamente servito dalla copertura dovrà farsi carico delle spese;
• in questo caso, non è necessario che la suddivisione sia specificata all’interno del regolamento, proprio poiché si tratta di edifici fra di loro separati e autonomi.

In ogni caso, in base al già citato principio dei millesimi, chi dispone di una proprietà maggiore si dovrà far carico di una spesa più elevata per la manutenzione.

Manutenzione del tetto di proprietà

Chi, invece, deve occuparsi della manutenzione di un tetto di proprietà esclusiva? A dispetto delle credenze comuni, i lavori sul tetto non sono a carico esclusivo dei condomini che ne sono proprietari, poiché di questa copertura ne traggono dei benefici tutti i condomi. 

Tuttavia, la ripartizione delle spese non sarà semplicemente effettuata in base ai millesimi. Così come previsto dall’articolo 1126 del Codice Civile, nel caso di tetti o lastrici solari di proprietà:

• i proprietari, e tutti coloro che detengono dei diritti di uso esclusivi, sono chiamati a farsi carico di un terzo della spesa di manutenzione;
• i rimanenti due terzi sono invece suddivisi fra i restanti condomini, sempre in base al principio di proporzionalità in base ai millesimi posseduti.

A questo scopo, è utile specificare che l’assemblea ha potere di deliberare interventi e lavori di ripristino sulle coperture dell’edificio, anche quando il tetto condominiale è di proprietà esclusiva dei residenti all’ultimo piano. Questo poiché vi possono essere danneggiamenti, infiltrazioni o problemi di stabilità che coinvolgono tutti i condomini, anche coloro che risiedono nei piani più bassi dello stabile.

Altre tipologie di tetto di proprietà o in comune

Ovviamente, le questioni relative alla proprietà del tetto o alla sua natura comune non coinvolgono soltanto i condomini, ma anche altre tipologie di edifici a uso residenziale. Come si procede, in questi casi?

La proprietà del tetto bifamiliare

Un dubbio frequente coinvolge gli immobili bifamiliari, ad esempio stabili a due o più piani occupati da solo due famiglie. Chi deve provvedere alla manutenzione del tetto: solo chi abita ai piani più elevati o, invece, a tutti i residenti?

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Almeno in senso lato, un edificio bifamiliare è da considerarsi come una sorta di condominio in miniatura: di conseguenza, valgono sempre le specifiche previste dall’articolo 1117 del Codice Civile in materia di parti comuni. Per questa ragione:

• se entrambe le famiglie hanno pieno possesso comune del tetto, contribuiranno in egual misura alla manutenzione ordinaria e straordinaria della copertura, in base alle quote di proprietà;
• nulla vieta ai proprietari di accordarsi diversamente, purché l’accordo stesso venga testimoniato in forma scritta.

È però utile specificare che:

• in caso di disaccordi, una delle famiglie può avviare autonomamente dei lavori di manutenzione, ma a suo rischio. Il diritto al rimborso, come previsto dall’articolo 1124 del Codice Civile, è però possibile solo se gli interventi che si vuole effettuare hanno carattere d’urgenza;
• in alternativa, la parte possono adire le vie legali per tutelare i rispettivi diritti o, ancora, richiedere l’effettiva ripartizione delle spese.

Tetto in comune nelle villette a schiera

Un caso particolare è rappresentato dalle villette a schiera che, pur potendo approfittare di ingressi autonomi per le singole unità immobiliari, possono rappresentare una sorta di condominio in orizzontale. Tanto che, spesso, il tetto è in comune. Anche in questo caso:

• la ripartizione delle spese è a carico di tutti i condomini, in base alle quote di proprietà;
• affinché il tetto non sia considerato in comune, è necessario dimostrare che le villette a schiera siano effettivamente indipendenti. Spesso questi edifici non hanno in comune solo il tetto, ma anche tubature idriche, condotti del gas, dell’elettricità e molto altro ancora.

In caso di dubbi su come proseguire in vista della manutenzione imminente, il consiglio è quello di affidarsi a consulenti legali e professionisti esperti in materia.