Cedolare secca con inquilino moroso: cosa sapere e come comportarsi

La cosiddetta cedolare secca è un regime tributario facoltativo, che va a sostituire l’IRPEF e le relative addizionali e che si applica ai redditi percepiti da affitto di unità immobiliari locate ad uso abitativo. Essa prevede per il locatore un’aliquota del 21%, ridotta al 10% per i contratti a canone concordato. Ma cosa succede se l’inquilino è moroso, ovvero se non corrisponde l’affitto stabilito da contratto? Proviamo a capire se il regime di cedolare secca con inquilino moroso si modifica o meno e quali sono, in tutti i casi, gli obblighi di legge, nonché come si possono recuperare i canoni non pagati. 

Si pagano le tasse sugli affitti non incassati?

Tra le domande che un affittuario si pone ce n’è una piuttosto scomoda: se l'inquilino non paga l'affitto devo pagare le tasse? La risposta è no, ma a condizioni specifiche. Secondo quanto stabilito dall’art. 26 del TUIR, il Testo unico imposte sui redditi (DPR 917/1986), i canoni di locazione immobiliare concorrono alla formazione del reddito imponibile del locatore (in sostanza, sono tassabili). Se i locatori di immobili, però, non percepiscono i canoni di affitto non devono dichiarare tali redditi. A patto che abbiano provveduto all’intimazione di sfratto dell’inquilino moroso o abbiano presentato ingiunzione di pagamento entro il termine di presentazione della dichiarazione.

In sintesi, a prescindere dalla loro effettiva riscossione, gli affitti di un immobile a uso abitativo sono soggetti a tassazione. La legge però tutela i proprietari che non ricevono il canone di locazione escludendo dall’indicazione di questi nella dichiarazione dei redditi se:

• l’immobile risulta affittato ad uso abitativo;
• il conduttore dell’immobile risulta inadempiente rispetto ai canoni locativi;
• il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto si è concluso.

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Cosa cambia con la cedolare secca, di fatto

Il discorso presentato nel precedente paragrafo è valido anche se si parla di contratto di affitto con cedolare secca. Come specificato dalla Circolare n. 26/E del 2011 anche in caso di cedolare secca gli affitti non percepiti devono essere tassati, a meno che “entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi non sia concluso il procedimento giudiziale di convalida di sfratti per morosità del conduttore”. 

Nel caso il Tribunale abbia emesso sentenza di sfratto per morosità prima del termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi, i canoni di locazione non percepiti non saranno soggetti a tassazione. Nel caso si sia pronunciato dopo il termine valido per la presentazione della dichiarazione dei redditi, al locatore è riconosciuto un credito d'imposta sui canoni non percepiti con cedolare secca di pari valore, ma sempre dichiarati e assoggettati a tassazione.

Come sospendere o non pagare la cedolare secca su affitti non riscossi 

Occorre attivarsi in tempi utili facendo ricorso alle procedure legali previste a tutela del locatore. Dunque, se in regime di cedolare secca l’inquilino non paga bisogna presentare intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento. Tutto questo deve essere specificato nella dichiarazione. Per la procedura di detassazione si può consultare la sezione dell’Agenzia delle Entrate dedicata ai canoni di locazione non riscossi.

È importante ottenere e conservare copia dell'intimazione di sfratto per morosità o dell'ingiunzione di pagamento.​ Inoltre, nella compilazione della dichiarazione dei redditi, al posto dei canoni di locazione non percepiti, bisogna indicare la rendita catastale dell'immobile, rivalutata del 5%. Specificando nel quadro relativo ai redditi fondiari la situazione di morosità.

Tornando al credito d’imposta, se gli affitti non percepiti sono stati già dichiarati e tassati in anni precedenti, il locatore ha diritto a un credito d'imposta pari alle imposte versate su tali canoni. Il credito è spendibile in compensazione nelle dichiarazioni dei redditi successive. Se invece, i canoni non percepiti vengono incassati in un periodo d'imposta successivo, essi dovranno essere dichiarati come redditi soggetti a tassazione separata, salvo opzione per la tassazione ordinaria.  

Come sfrattare un inquilino moroso con cedolare secca

Anzitutto, va specificato che la cedolare secca riguarda solo il regime fiscale e non incide sul diritto dello sfratto, che segue le regole generali previste per le locazioni. Dunque, per sfrattare un inquilino moroso e tentare di recuperare il credito con un contratto di locazione a cedolare secca, è necessario seguire una procedura legale ben definita.

Un inquilino è considerato moroso se non paga l’affitto entro i termini previsti dal contratto. La legge gli consente un margine di 20 giorni per poter assolvere al pagamento, dopodiché il locatore ha diritto ad agire legalmente per recuperare il credito. Prima di procedere con lo sfratto in tempi relativamente brevi, è consigliabile inviare un sollecito di pagamento tramite raccomandata A/R o PEC. Davanti a un nuovo mancato pagamento si può passare all’intimazione di sfratto per morosità. 

Il proprietario, tramite un avvocato, deve presentare un ricorso per convalida di sfratto al tribunale competente. Il ricorso comprende anche un decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento degli arretrati. Il tribunale fisserà dunque un’udienza. In caso di assenza dell’inquilino o di mancata opposizione, il giudice emette un provvedimento di convalida dello sfratto, chiedendo contestualmente la liberazione della casa. Nel caso l’inquilino dimostri di poter pagare, il giudice concede un tempo di 90 giorni per saldare il debito ed evitare lo sfratto.

Se l’inquilino non libera spontaneamente la casa, sarà necessario l’intervento dell’ufficiale giudiziario.

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Cosa comporta per l'inquilino la cedolare secca?

La cedolare secca può rappresentare un vantaggio per l'inquilino, poiché garantisce la stabilità del canone di locazione nel tempo. Se il locatore che sceglie la cedolare secca rinuncia alla possibilità di aggiornare annualmente il canone di locazione in base alle variazioni dell'indice ISTAT, a fronte di un regime fiscale agevolato, l’inquilino è tutelato da eventuali aumenti del canone dovuti all'inflazione.

Cosa succede con la cedolare secca sui canoni non riscossi?

Se l’inquilino non paga l’affitto, il locatore può evitare di pagare l’IRPEF sulla somma non percepita grazie alla Legge di Bilancio 2020 (art. 3-bis del D.L. 34/2019). Dovrà:

• ottenere la convalida di sfratto per morosità dal tribunale;
• presentare la documentazione all’Agenzia delle Entrate per non dichiarare i redditi non riscossi.

Questa procedura consente di tutelare il proprietario, evitando di pagare tasse su somme mai incassate.

Come posso recuperare i soldi da un inquilino moroso?

La morosità dell'inquilino rappresenta una situazione complessa e frustrante per il proprietario. È possibile recuperare quanto stabilito in sede contrattuale? La risposta è sì, ma l’iter non è veloce. Tralasciando il contatto diretto tra locatore e locatario che, in certi casi può rappresentare una soluzione effettiva alla questione, si dà il via alla procedura indicata in precedenza, lettera di sollecito, eventuale procedimento giudiziario con decreto ingiuntivo, per il recupero dei canoni arretrati, degli interessi maturati e delle spese legali e sfratto esecutivo. 

Se l'inquilino non adempie al decreto ingiuntivo, è possibile procedere con il pignoramento dei suoi beni. Una soluzione preventiva in caso di timore per affitti non pagati è la stipula di una polizza assicurativa contro il rischio di morosità, che garantisce il pagamento dei canoni non versati dall'inquilino. Per tutelare proprietari e agenzie immobiliari si può consultare inoltre la banca dati di morosità immobiliare.

Alternative alla cedolare secca in caso di inquilino moroso

Il contratto di affitto con cedolare secca non tutela direttamente in caso di morosità, ma offre vantaggi fiscali che possono rendere più gestibile la situazione per il proprietario. Ma esistono altri regimi fiscali che consentono di gestire diversamente questa situazione?

Se non si opta per la cedolare secca, si rientra nel regime ordinario di tassazione. In questo caso, i canoni non percepiti non vengono tassati a partire dal momento in cui si avvia la procedura di sfratto per morosità (ad esempio, con l’intimazione di sfratto). Questo può essere un vantaggio per il proprietario, perché evita di pagare tasse su somme non effettivamente incassate.