Codice fiscale del condominio: cos’è e come si trova

La funzione giuridica di un condominio è sempre un argomento abbastanza delicato e di difficile comprensione. Ci si può chiedere quando le responsabilità legali ricadano su di esso e quando invece debbano rispondere delle loro azioni solo i singoli abitanti delle unità condominiali o l’amministratore dell’edificio. Il discorso va esteso fino al pagamento di contributi, imposte e prestazioni lavorative eseguite nel perimetro condominiale.

Un’organizzazione di persone come questa rientra tra i soggetti che, pur non avendo personalità giuridica e non appartenendo alla categoria delle persone fisiche, sono obbligati a possedere l’identificativo, che in questo caso corrisponde al codice fiscale di un condominio. Come trovare questa informazione? Oltre ad effettuare una ricerca online sulla piattaforma preposta dall’Agenzia delle Entrate, le altre due modalità per trovarlo sono il consulto degli atti d’acquisto di un’unità immobiliare interna al condominio interessato e la domanda all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate situato nello stesso comune di residenza del condominio.

Una buona amministrazione condominiale impone agli abitanti della struttura di conoscere le situazioni in cui è obbligatorio avere il codice fiscale del condominio e come si può trovare questo dato.

Cos’è il codice fiscale di un condominio?

Il codice fiscale del condominio consiste in un codice alfanumerico di 11 cifre utilizzato per l’identificazione dello stabile dal punto di vista fiscale, il quale riveste il ruolo di sostituto d’imposta che effettuerà le ritenute d’acconto per le spese condominiali degli abitanti delle unità immobiliari incluse nell’edificio. Le 11 cifre del codice alfanumerico hanno un significato:

• prime 7 cifre: identificano univocamente il condominio;
• cifre dall’ottava alla decima: identificative dell’ufficio dell’Agenzia delle Entrate corrispondente;
• undicesima cifra: carattere di controllo.

Il codice fiscale non è quindi un identificativo univoco rivolto solo alle persone fisiche ma è un obbligo a cui devono sottostare anche soggetti differenti. L’iscrizione all’anagrafe tributaria per i condomini, considerati come associazioni di persone prive di personalità giuridica, è diventata effettiva a seguito del DPR n. 605/1973.

Codice fiscale del condominio: come trovarlo e chi può richiederlo

Come si trova il codice fiscale di un condominio? Il documento preposto per la richiesta all’Agenzia delle entrate è il modello AA5/6, presentabile in 2 modi:

• presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate nel comune di residenza dell’edificio;
• richiesta via PEC per codice fiscale condominio.

I soggetti che possono presentare la domanda di codice fiscale del condominio all’Agenzia delle Entrate sono:

• l’amministratore, che ha tra i suoi compiti il controllo degli obblighi fiscali del palazzo;
• uno dei condòmini, in presenza di stabili sprovvisti di amministratore qualora non fosse obbligatorio (ad esempio per condomini minimi).

La compilazione del modello AA5/6 va effettuata dichiarando il codice fiscale del soggetto fisico richiedente e compilando i quadri A e B barrando la casella “attribuzione del numero di codice fiscale” e inserendo la denominazione specifica del condominio; la presentazione del modello, in assenza di amministratore di condominio, richiede in allegato la delega distribuita dall’assemblea tra condòmini (di conseguenza, bisogna redigere un verbale).

Le disposizioni differenti in assenza di gestore di condominio non valgono solo per la domanda all’Agenzia delle Entrate. Basti pensare all’emissione di una fattura a un condominio minimo senza codice fiscale, che sono rivolte quindi non più all’amministratore ma direttamente al condominio o ai condòmini che devono provvedere ai propri adempimenti fiscali (secondo l’Interpello n. 809/2021 all’AdE).

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Il condominio ha codice fiscale o partita IVA?

La prassi vuole che il condominio, in qualità di ente di gestione privo di personalità giuridica e che non svolge attività soggette a imposizione fiscale, sia solo munito di codice fiscale del condominio, dunque, la partita IVA non è obbligatoria. È giusto ricordare che il possesso di partita IVA per un soggetto come il condominio è ben distinto da quello previsto per gli amministratori condominiali, che possono addirittura farne a meno nel caso in cui siano gestori del condominio in cui abitano.

Esiste però una situazione eccezionale in cui il condominio è obbligato ad aprire la partita IVA con codice attività per condominio (codice Ateco 97.00.02): quando esso svolge la funzione di una CER (Comunità Energetica Rinnovabile) e diventa quindi produttore (ed eventualmente venditore) di energia, l’attribuzione di partita IVA diventa mandatoria. Un condominio che predispone un sistema di produzione e autoconsumo di energia rinnovabile (come può essere un impianto fotovoltaico) che supera i limiti di potenza di 20 kW dovrà preoccuparsi di aprire la partita IVA e questo sarà un compito dell’amministratore.

Verifica codice fiscale di un condominio

Il sito dell’Agenzia delle Entrate è incaricato non solo della distribuzione del dato alfanumerico del codice fiscale del condominio ai richiedenti: è possibile, infatti, eseguire una verifica di validità del codice previa l’inserimento del codice che si vuole controllare e della denominazione del condominio: è compito dell’amministratore eseguire questo controllo svolgendo sulla piattaforma dell’Agenzia delle Entrate la ricerca condominio ed eventualmente valutando una nuova attribuzione o una variazione del codice fiscale del condominio online, sempre tramite la compilazione del modello AA5/6.

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Condominio senza codice fiscale: sanzioni

L’omessa dichiarazione di codice fiscale per condomini comporta una responsabilità civile che può sfociare fino nel penale in situazioni più gravi. La sanzione prevista per questa inadempienza, che sia omessa la dichiarazione o la comunicazione di variazione del codice fiscale del condominio, si aggira tra i 100 e i 2.000 euro a seconda della tipologia di edificio e di condominio punito.

L’adempimento dell’attribuzione di codice fiscale del condominio non è previsto, invece, per gli edifici che non sono tenuti a nominare obbligatoriamente un amministratore. Per esempio, in presenza di un condominio minimo non persiste l’obbligo ma si può comunque richiedere all’Agenzia delle Entrate il codice fiscale del condominio con le solite modalità per usufruire delle detrazioni fiscali a seguito delle ristrutturazioni dello stabile.

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Le persone che mostrano interesse per il codice fiscale del condominio sono alla ricerca di risposte a una serie di domande aggiuntive:

Quando è obbligatorio il codice fiscale del condominio?

Per gli stabili che devono rispettare l’obbligo di nomina dell’amministratore per la gestione di tutte le unità condominiali è prevista obbligatoriamente anche l’attribuzione del codice fiscale del condominio, richiesto ad esempio per accedere alla detrazione fiscale su interventi svolti nelle parti comuni dell’edificio in questione.