Categoria catastale F5: IMU e caratteristiche fondamentali

La categoria F5 del Catasto identifica i lastrici solari, ovvero le superfici poste nella parte superiore di un edificio che svolgono la fondamentale funzione di copertura ma che sono anche fruibili per scopi diversi, accessibili tramite scala, pavimentati e dotati di parapetti. In genere, tali unità non sono soggette al pagamento dell’Imposta Municipale Unica.

Tuttavia, qualora un'unità classificata come F5 costituisca l'ultimo piano di un edificio suscettibile di sopraelevazione, essa sarà soggetta a IMU. Se l'area sopra l'ultimo piano viene venduta con l'intento di costruire una sopraelevazione, si determina la capacità contributiva e di conseguenza l'assoggettamento all’IMU della categoria catastale F5.

Pertanto, gli uffici responsabili, durante le verifiche IMU/TASI, pongono particolare attenzione alle unità immobiliari classificate come F5, poiché queste possono riservare alcune sorprese in termini di evasione fiscale. Scendiamo dunque nei dettagli e cerchiamo di fare chiarezza su questa particolare classificazione del Catasto.

Cos'è la categoria catastale F5?

Le categorie catastali sono un sistema di classificazione essenziale per determinare e organizzare in modo ordinato e sistematico le diverse tipologie di beni immobili, fornendo una struttura di riferimento fondamentale per l'applicazione di normative fiscali e urbanistiche. Questo sistema di categorizzazione delle unità presenti sul territorio nazionale è essenziale per facilitare la valutazione, la gestione e la tassazione degli immobili, consentendo alle autorità competenti di attribuire responsabilità e oneri in modo chiaro e coerente.

In questo contesto, la categoria catastale F5 si distingue per l’identificazione dei cosiddetti “lastrici solari”. Nello specifico, si tratta di terrazze:

• praticabili, cioè utilizzabili;
• accessibili tramite scala;
• pavimentate;
• fornite di parapetti;
• che non fungono solo da copertura dell’edificio.

Come le unità inserite nella medesima famiglia F, anche alla categoria catastale F5 non è associabile a rendita catastale propria.

Inoltre, è bene notare che possono esistere delle deroghe alle disposizioni del programma informatico DOCFA, che limita la categoria catastale F5 ai soli lastrici solari così come appena definiti. Ad esempio, la Direzione Regionale della Sicilia dell'Agenzia del Territorio ammette che nella stessa categoria possano essere inclusi anche le terrazzi di semplice copertura, a condizione che siano accessibili tramite scala interna o esterna, o da unità immobiliari o terreni limitrofi alla stessa copertura piana.

Gli immobili F5 sono assoggettati a IMU?

Per capire se è necessario versare l’IMU per la categoria catastale F5, è bene prendere in considerazione la risoluzione del MEF (Ministero dell'Economia e delle Finanze) relativa alla realizzazione di un impianto fotovoltaico sul lastrico solare.

Nello specifico, con la Risoluzione n. 8/DF del 22 luglio 2013, il Ministero ha chiarito che il lastrico solare, essendo parte integrante dell'edificio, non ha rilevanza per l'Imposta Municipale Unica. Pertanto, in tema di categoria catastale F5 e IMU, l'applicazione di quest’ultima (generalmente) riguarda esclusivamente l'edificio e le unità immobiliari che lo costituiscono, poiché il lastrico configurato in questo modo non genera reddito autonomo. Di contro, se l'unità classificata come F5 può essere considerata come area edificabile, ad esempio in caso di possibile sopraelevazione, è necessario versare l’IMU per l’unità in questione.

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Riassumendo, non si paga l'IMU per la categoria catastale F5 nei seguenti casi:

• lastrico solare senza capacità edificatoria: se il lastrico solare in categoria F5 non ha potenzialità edificatorie autonome e non è collegato a un'unità immobiliare già esistente, potrebbe non essere soggetto all'IMU. In questo caso, l'attenzione si concentra sulle potenzialità edificatorie già espresse e non su quelle previste dagli strumenti urbanistici in vigore;
• utilizzo a fini fotovoltaici: se l'unità immobiliare in categoria F5 è utilizzata per ospitare impianti fotovoltaici volti a produrre energia per l'edificio su cui sono collocati, potrebbe non essere soggetta all'IMU, poiché gli impianti sono considerati parte integrante dell'edificio.

Invece, si paga l'IMU per la categoria catastale F5 quando si tratta di

• ultimo piano di un edificio sopraelevabile: nello specifico, se l'unità immobiliare in categoria F5 costituisce l'ultimo piano di un edificio che può essere sopraelevato, essa sarà soggetta all'IMU. Qualora l'area sopra l'ultimo piano venga venduta con l'intenzione di procedere a una sopraelevazione, si genererebbe una capacità contributiva che renderebbe l'unità imponibile all'IMU.

In base all'articolo 5, comma 6, del Decreto Legislativo n. 504/1992, quando vi è utilizzazione edificatoria di un'area, la base imponibile è definita come il valore della stessa area fabbricabile, anche in deroga a quanto stabilito dall'articolo 2. In questo processo, il valore del fabbricato in corso d'opera non viene computato fino alla data di ultimazione dei lavori. Tuttavia, se il fabbricato viene utilizzato prima della conclusione dei lavori, la modalità di determinazione della base imponibile sarà adattata, prendendo come riferimento il fabbricato e non più l'area edificabile.

In sintesi, la tassazione IMU per la categoria catastale F5 dipende dall'utilizzo specifico dell'unità immobiliare e dalla presenza di potenzialità edificatorie autonome. Se l'unità è collegata a una sopraelevazione o ha capacità edificatoria, potrebbe essere soggetta all'IMU. In caso contrario, potrebbe esserne esente. Si consiglia comunque di consultare le normative locali e, se necessario, rivolgersi a un professionista fiscale per una valutazione dettagliata della situazione specifica.

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Le altre unità del gruppo F

Il gruppo F comprende le unità immobiliari urbane (UIU) che non sono in grado di generare reddito in modo ordinario, neanche temporaneamente. Queste entità urbane non sono associate ad alcuna rendita catastale e sono esclusivamente rappresentate nell'elaborato planimetrico, che visualizza graficamente la struttura dell'edificio, le aree comuni, la suddivisione degli spazi esterni e gli accessi alle singole unità immobiliari. La presentazione di planimetrie individuali per tali entità è esclusa.

Le categorie del gruppo F sono dunque definite "fittizie", cioè introdotte per consentire l'inclusione nel Catasto di unità particolari, come i lastrici solari, le corti urbane, le unità in fase di costruzione, ecc., utilizzando la procedura informatica di aggiornamento DOCFA.