Immobile abusivo ereditato? Cosa fare per sanare l'abuso

Gli immobili ereditati possono spesso presentare abusi edilizi o non essere conformi alla normativa urbanistica. Questo si presenta come un problema diffuso e di lunga data in Italia. È per tale motivo che non è raro che gli eredi debbano affrontare le conseguenze di abusi edilizi e procedere a sanarli per non incorrere in sanzioni. Di fronte a un immobile abusivo ereditato è utile sapere come agire e a chi rivolgersi per sanare l'abuso e regolarizzare la situazione.

Quando è abuso edilizio?

L'abuso edilizio si verifica quando un intervento di costruzione o ristrutturazione di un edificio viene eseguito senza le necessarie abilitazioni amministrative, compromettendo la sicurezza e la regolarità giuridica. Gli illeciti riguardano lavori privi delle concessioni del Comune o del Catasto e includono diverse violazioni, come costruzioni senza permesso o in difformità rispetto alle autorizzazioni rilasciate.

Gli abusi edilizi possono essere catalogati in base alla loro natura e gravità:

• Interventi senza titolo abilitativo: opere eseguite senza le necessarie concessioni.
• Interventi in totale difformità: lavori che non rispettano le caratteristiche previste nell'autorizzazione.
• Interventi in parziale difformità: abusi minori che parzialmente rispettano il titolo abilitativo.
• Variazioni essenziali: modifiche significative alle caratteristiche dell'intervento edilizio originale.

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Immobile abusivo e la sua successione ereditaria

Un appartamento o una villa abusiva non possono essere venduti o donati, poiché tali atti sarebbero illeciti e suscettibili di annullamento. Tuttavia, non esistono leggi che vietano la successione ereditaria di immobili abusivi, così come avviene per l’eredità di un immobile non accatastato. Ciò significa che in caso di immobile abusivo ereditato, l’ordinamento italiano non potrà condannare per tale reato l’erede che, seppur proprietario dello stesso, non è stato né l’autore materiale dell'abuso né lo ha potuto commissionare.

Un erede, come il figlio del defunto, può ricevere in eredità una casa abusiva e diventarne il legittimo proprietario. Ma chi riceve in eredità una casa con abusi edilizi può dover affrontare ripercussioni di tipo amministrativo. Per tale motivo molti scelgono la rinuncia all’eredità, di fatto gli eredi che rinunciano all'eredità non subiranno alcuna conseguenza legata agli abusi edilizi dell'immobile.

Cosa fare se si eredita una casa abusiva?

Ereditare una casa abusiva può comportare numerose problematiche legali e amministrative. La prima cosa da fare è capire la natura dell'abuso edilizio. È quindi il caso di consultare un tecnico qualificato (geometra, architetto o ingegnere) per valutare lo stato dell'immobile e raccogliere tutta la documentazione relativa allo stesso, inclusi i titoli abilitativi esistenti e i piani urbanistici del Comune.

È importante capire che per la legge italiana gli eredi non sono penalmente responsabili per gli abusi edilizi commessi dal defunto, ma devono dimostrare che l'abuso esisteva prima della successione. Tuttavia, i nuovi proprietari ereditari possono essere soggetti a ordinanze di ripristino della conformità o di demolizione dell’immobile abusivo, nel caso in cui l’abuso venga dichiarato non sanabile.

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Come sanare un abuso edilizio ereditato?

Gli eredi hanno la responsabilità di sanare l’abuso edilizio ereditato, anche nel caso sia molto datato e risalga a più di 60 anni fa, per evitare di incorrere in sanzioni. Per sanare un abuso edilizio si possono seguire due procedimenti principali:

• Condono edilizio: regolarizza abusi edilizi avvenuti entro una certa data pagando un’oblazione.
• Sanatoria edilizia: è la procedura per sanare l'abuso entro 90 giorni dall'accertamento, con costi variabili in base al tipo di abuso.

Per proseguire con la regolarizzazione è importante rivolgersi a un professionista per la perizia tecnica dell’immobile e per avviare le pratiche di sanatoria. In tal modo si potrà assicurare che l’immobile possa essere sanato secondo le normative urbanistiche in vigore.

Una volta accertata la sanabilità dell’abuso è necessario presentare la domanda di sanatoria presso il Comune, allegando tutta la documentazione necessaria e procedendo con il pagamento delle sanzioni previste, calcolate in base all’entità dell’abuso.

Abuso edilizio ereditato: le sanzioni previste

Come è stato introdotto nei paragrafi precedenti, l’abuso edilizio porta con sé una serie di sanzioni che possono ricadere anche sulle spalle degli eredi dell’immobile. Il Testo Unico sull'Edilizia prevede diverse sanzioni per abuso edilizio, tra queste le sanzioni pecuniarie:

• Fino a 10.329 euro per inosservanza di norme e permessi.
• Da 5.164 a 51.645 euro per lavori eseguiti senza permesso o nonostante l'ordine di sospensione.
• Da 15.493 a 51.645 euro per lottizzazione abusiva o interventi in zone vincolate.

Seguono poi una serie di sanzioni amministrative quali la confisca dell'immobile in caso di mancata demolizione e l’assegnazione di una multa pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile per mancata o difforme segnalazione di inizio lavori, non inferiore a 516 euro.