Mercato immobiliare italiano, i principali segmenti nel Q4 2018

Transazioni immobiliari 2018 in calo in secondo Colliers International, ma l’interesse sull’Italia resta alto. Vediamo i dati dell’ultimo report, aggiornato al quarto trimestre 2018.

Alla fine del 2018, le transazioni totali registrate in Italia sono ammontate a 8,2 miliardi di euro, in calo del 27% sul 2017. Tuttavia, guardando ai volumi transati dal 2013 al 2016, gli anni della ripresa, ed escludendo i minimi del 2012 e i picchi del 2017, il mercato italiano ha visto un volume in crescita del 18% nel 2018.

Hotel in Italia, Roma resta al top

Tutti i segmenti hanno visto un generale calo, con il settore hotel che ha mostrato la diminuzione maggiore, -40%. Comunque l’interesse nel mercato italiano resta alto soprattutto alla luce del trend del turismo. Gli investitori nazionali e internazionali sono alla continua ricerca di soluzioni da sviluppare o di immobili preesistenti da riqualificare, ma il processo è spesso lungo e difficile.

Gli investimenti in hotel sono ammontati a 900 milioni di euro nel 2018; il calo rispetto all’anno precedente è tuttavia dovuto in parte al fatto che il 2017 sia stato un anno eccezionale per investimenti nel settore. Roma ha mantenuto il primato come meta degli investimenti alberghieri, restando, nonostante le difficoltà, la meta preferita dai turisti in Italia. La provenienza degli investitori resta prevalentemente straniera.

Immobiliare retail, un calo del 15% nel 2018

D’altro canto il settore retail ha riportato 2,1 miliardi di euro in transazioni, in calo del 15%. Il settore è sempre stato il secondo di punta nel mercato real estate italiano, dopo quello degli uffici. Gli investimenti in questo segmento si sono focalizzati nel 2017 nel segmento high street o nei negozi cittadini, mentre il 2018 ha visto un ritorno di interesse negli investimenti in centri commerciali, cresciuto del 63%. Nondimeno, non si è registrata alcuna transazione “prime” e continua l’incertezza relativamente a questo segmento, legata alla continua crescita dello shopping on line.

Logistica nel mirino degli investitori immobiliari

Per quanto riguarda la logistica, in particolare l’ultimo miglio, l’interesse degli investitori è forte. Il centro Amazon di Passo Corese (Rieti) a nord di Roma ha riscosso molto interesse e frutta un rendimento del 5,1% lordo, basso e anomalo per il mercato italiano. I player sul mercato restano esteri, pur scendendo dal 67 al 57%.

Uffici a Milano, l’offerta non incontra la domanda

Relativamente agli uffici, la mancanza di prodotti “prime” e la grande competizione tra player tiene i rendimenti bassi (non oltre il 3,5% a Milano). Il volume di investimenti in questo segmento è sceso del 24% bel 2018, a 3,3 miliardi di euro. La quota di mercato di questa asset class è comunque salita al 40% degli investimenti totali in Italia.

A Milano gli investimenti sono scesi del 28% mentre una buona performance si è vista a Roma, con 1,4 miliardi investiti nel 2018, in aumento del 36%. La dinamica che si è verificata è quella di una mancanza di adeguati prodotti nel capoluogo lombardo che incontrassero la domanda degli investitori, dirottati così verso la Capitale.

Mercato immobiliare, rendimenti a Milano e Roma

In termini di rendimenti, la performance dei rendimenti “prime” mostrano livelli molto bassi per uffici e shopping centers, mentre i negozi delle high street e la logistica stanno vedendo una contrazione dei rendimenti dovuta all’aumento delle transazioni.

Per quanto riguarda Milano, i rendimenti degli uffici Cbd e centro si fermano al 3,4% per salire al 4,5% nelle zone semicentrali e al 5,75% nell’hinterland o in periferia. Non si va oltre il 3% per i rendimenti del retail high street.

Nella Capitale gli uffici Cbd e centro rendono il 4% per salire al 5% nella zona Eur e al 7% in periferia. I negozi nelle high street rendono all’incirca il 3,25%.