Tassi di interesse in aumento, quali effetti sull’immobiliare commerciale?

La ripresa economica sta determinando un ritorno all’inflazione e all’aumento dei tassi di interesse. Quali sono gli effetti sull’immobiliare commerciale? L’analisi di Giulia Ghiani, Head of Research, CBRE Italy.

Gli esiti a breve e medio termine della reflazione, ovvero del ritorno dell’inflazione e da aumenti dei tassi di interesse in Europa e Stati Uniti, sull’immobiliare commerciale risultano incerti su base teorica, principalmente per due ragioni. La prima è che la ripresa dell’attività economica e l’aumento dei tassi d’interesse a lungo termine, se considerati separatamente, determinano effetti di segno opposto su quotazioni e volumi del mercato immobiliare; come noto, l’impatto della crescita (growth effect) produce un effetto positivo sulle variabili sopracitate; al contempo, l’aumento dei tassi di interesse (discount effect) determina effetti opposti, di segno negativo, su tali variabili, in quanto riduce il valore attuale dei flussi di cassa degli asset immobiliari e peggiora le condizioni del credito. Pertanto, la somma di queste due spinte produce un risultato netto di segno incerto che dipende dalla forza relativa dei due effetti.

Conseguentemente, la seconda difficoltà a determinare a priori l’effetto di questo scenario discende dall’incertezza dell’aumento effettivo del tasso di crescita del PIL e dei tassi d’interesse che osserveremo nei dati nel secondo semestre 2021 e nel corso del 2022: una crescita economica vigorosa e persistente, associata a tassi reali solo debolmente crescenti, porterebbe al prevalere del growth effect sul discount effect, con esiti positivi sui principali KPI del settore. Un esito opposto dovremmo attenderci in presenza di una fiammata inflazionistica e di un aumento dei tassi tale da compensare i benefici della crescita, su un settore che come noto è molto sensibile ai cambiamenti delle condizioni del credito.

Ad esempio, a fine 2012, l’uscita definitiva dalla crisi finanziaria fu caratterizzata da un aumento dei tassi decennali e del tasso di crescita del PIL; la crescita dell’area euro si mantenne tuttavia su livelli modesti e non fu in grado di compensare l’effetto negativo dell’aumento dei tassi sulle quotazioni e volumi CRE, che anche dopo la fine della recessione continuarono a contrarsi. Le quotazioni recuperarono solo nel corso del 2014, in concomitanza con la lunga fase di discesa dei tassi d’interesse, fase associata ad una crescita, sia pur modesta, del PIL.

Il quadro degli eventi atteso per la seconda metà del 2021 e per il 2022 prevede uno scenario di crescita economica molto sostenuta in tutta Europa, Italia inclusa, accompagnata tuttavia da aumenti dei tassi di interesse a lungo termine di entità contenuta. Le proiezioni BCE per l’area euro indicano infatti una crescita del 4% annuo per il 2021 e del 4,1% per il 2022; secondo tali previsioni i tassi d’interesse decennali subirebbero una leggera crescita, ma sarebbero ancora a 0.3% nel 2023, con il tasso d’inflazione che nel 2021 dovrebbe registrare un balzo all’1,5% e una successiva stabilizzazione, sotto il 2%. Le recenti previsioni della Commissione europea sono ancora più ottimistiche per il biennio in corso. Anche secondo la House View CBRE gli effetti della ripresa economica sull’inflazione in Europa saranno significativamente minori che negli Stati Uniti e i tassi d’interesse si manterranno su livelli eccezionalmente favorevoli al settore immobiliare.

Anche per l’Italia, le previsioni più recenti sono della Commissione europea e indicano un tasso di crescita del PIL al 4,2% per il 2021 e 4,4% per il 2022, con l’inflazione (HICP) a 1,3% nel 2021 e 1,1% nel 2022.

In conclusione, pertanto, il quadro reflazionistico atteso per il prossimo futuro in Italia presenta una combinazione di circostanze macroeconomiche unica negli ultimi decenni, combinazione determinata dal cambiamento in atto delle politiche fiscali e monetarie europee; tali circostanze sono in grado di produrre una vigorosa ripresa economica associata a tassi d’interesse reali (tassi nominali al netto dell’inflazione) sostanzialmente stabili, circostanza che, come discusso, risulta ampiamente favorevole alla ripresa delle quotazioni e dei volumi CRE.