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L'Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha esaminato le transazioni effettuate tramite le agenzie affiliate a livello nazionale, mettendo in luce le principali caratteristiche degli immobili venduti, le zone preferite dagli investitori e le rivalutazioni attese nelle diverse città nel 2024. Tra le diverse tipologie abitative, la preferita è risultata il trilocale; per quanto riguarda le zone prescelte dagli investitori, il focus è su Milano, Roma, Napoli, Bologna e Torino.
Tipologie abitative
Per cominciare, sono state considerate le varie tipologie abitative: nel 2023, la tipologia più venduta è stata il trilocale, che ha rappresentato il 33,9% delle preferenze, seguito dalle soluzioni indipendenti e semindipendenti (21,2%), dai bilocali (19,8%) e dai quattro locali (16,4%). Rispetto al 2022, le proporzioni delle diverse tipologie acquistate sono rimaste quasi invariate. Anche negli anni precedenti le percentuali erano simili, con una nota nel 2022 quando le soluzioni indipendenti hanno raggiunto il picco massimo del 22%, mentre nel 2019 (prima del Covid) hanno toccato il minimo con il 19,1%. In ogni caso, il trilocale è sempre stato la tipologia più acquistata in Italia, raggiungendo il 35,5% nel 2019, mentre i bilocali si piazzavano al secondo posto con il 19,7%.
Soluzioni indipendenti
Per quanto riguarda le soluzioni indipendenti e semindipendenti, queste sono per lo più ville (47,9%), suddivise in ville singole (16,5%), ville a schiera (13,5%) e ville bifamiliari, trifamiliari e quadrifamiliari (17,9%). Al secondo posto si trovano le case indipendenti e semindipendenti con il 46,7%, una percentuale in crescita rispetto agli anni precedenti. I rustici costituiscono una nicchia e nel 2023 rappresentano il 5,5% delle compravendite. L’analisi si concentra quindi sulle categorie di abitazioni scambiate: nell’80,3% dei casi si tratta di abitazioni di categoria media o civile, nell’11,9% di abitazioni signorili o d’epoca, mentre il 7,8% riguarda soluzioni in edilizia popolare. Rispetto agli anni precedenti, si osserva una lieve diminuzione delle compravendite di immobili signorili o d’epoca e un aumento di quelle di tipologie medie o civili.
Classi energetiche
Nel 2023, il 72,7% delle transazioni ha riguardato abitazioni in classi energetiche basse (F e G). Le classi energetiche intermedie (C-D-E) costituiscono il 20,8% delle compravendite, mentre solo il 6,5% degli acquisti riguarda soluzioni in classe energetica elevata (A-B). La quota di acquisti di abitazioni in classe energetica A e B è simile a quella del 2022, mentre nel 2021 era leggermente più alta, raggiungendo quasi l’8%.
Box auto
L'ultima statistica riguarda la vendita di immobili con o senza box auto: nel 2023, il 45,0% delle abitazioni sono state vendute insieme al box, mentre nel 55,0% dei casi la compravendita ha riguardato solo l’abitazione. Il grafico mostra che nel 2020 e nel 2021 la percentuale di acquisti con box era aumentata, poiché la pandemia aveva spinto più persone a cercare “spazi supplementari”, mentre nel 2022 le proporzioni sono tornate ai livelli pre-Covid e nel 2023 la quota di acquisti con box è ulteriormente diminuita.
Investimenti immobiliari e rivalutazione
L'investimento immobiliare continua ad essere una scelta valida per gli italiani, come dimostrato dal fatto che nel 2023 la componente di acquisto per investimento ha rappresentato il 19,5%. Nelle grandi città, questa percentuale sale al 28,6%, confermando l’attrattiva che queste aree esercitano sugli investitori italiani; la tipologia più acquistata a scopo di investimento è il bilocale, con il 34,8%.
MILANO
Milano è una città che attrae costantemente investitori. I significativi interventi di riqualificazione che hanno interessato la città negli ultimi anni hanno determinato la crescita dei valori immobiliari più marcata in Italia. Tra le aree che continueranno a beneficiare degli interventi in corso ci sono quelle vicine ai due importanti progetti attualmente in corso: scalo Farini e scalo di Porta Romana. Si tratta dei quartieri di Bovisa (che ospita anche l’Università), Maciachini e della zona intorno a via Farini. Situazione simile per l’area dove saranno realizzati gli interventi per le Olimpiadi, come la zona più periferica di Corso Lodi. Questi quartieri periferici, con prezzi ancora bassi, hanno potenzialità di aumento, sebbene gli effetti della riqualificazione siano già parzialmente evidenti.
ROMA
A Roma, i quartieri intorno ai principali punti turistici sono sempre ambiti dagli investitori, nonostante i prezzi elevati, e chi investe deve considerare budget consistenti, specialmente in centro. Un quartiere che potrebbe subire una riqualificazione nei prossimi anni è Pietralata, dove si prevede la realizzazione del polo tecnologico Rome Technopole. Gli ottimi collegamenti del quartiere con l’Università “La Sapienza” e la presenza della metropolitana sono ulteriori elementi attrattivi per gli investitori. Inoltre, qui sorgerà il nuovo stadio della Roma.
NAPOLI
Napoli ha visto negli ultimi anni una vera e propria corsa all’investimento con finalità turistico-ricettive, a seguito dell’aumento dei flussi turistici. Uno dei quartieri che potrebbe rivalutarsi in termini di prezzi è San Giovanni a Teduccio, dove è previsto lo sviluppo del polo universitario, già potenziato con l’arrivo della “Apple Developer Academy”, la riqualificazione del lungomare, delle spiagge e la costruzione di nuovi edifici, spazi per la collettività e aree verdi al posto dell'area di “Taverna del Ferro”.
BOLOGNA
A Bologna, potrebbe essere interessante considerare l’area di San Donato-San Donnino e quella della Bolognina. La prima, che ospita importanti facoltà universitarie, sarà coinvolta nel progetto della cosiddetta “Silicon Valley Emiliana”. Attorno a via Stalingrado sorgerà infatti “Tek”, un distretto tecnologico di 277 ettari che trasformerà l’intera area includendo anche spazi verdi, nuova viabilità e poli scientifici. È prevista anche la riqualificazione delle aree dismesse come l'ex Caserma Sani e le Officine Casaralta. Ci sono dunque aspettative di miglioramento per il quadrante nord di Bologna, dalla Fiera verso l’A13.
TORINO
A Torino, continua ad essere interessante la zona di Lingotto. L’interesse per il quartiere continua a crescere grazie all’apertura del palazzo della “Regione Piemonte” e all’aumento degli eventi che si svolgono, primo fra tutti il “Salone del Libro”, che attira numerosi turisti. Proseguono i lavori per la “Città della Salute”, in particolare per la nascita del polo di Medicina. Gli investitori cercano soprattutto spazi per la ristorazione o per aprire supermercati, ma anche il mercato residenziale mostra un maggiore interesse.
Rivalutazioni immobiliari
Secondo Tecnocasa, sono previste nel 2024 e negli anni successivi ulteriori rivalutazioni degli immobili nelle principali città italiane. Secondo i calcoli dell'Ufficio Studi, nei prossimi tre anni è attesta per Milano una rivalutazione immobiliare del 5 per cento, per Roma del +3%, per Napoli del +5%, per Bologna del +3%, per Torino del +3%.
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