Da edificio "abbandonato" ad asset star: come un immobile obsoleto può diventare un'opportunità

Il mercato immobiliare globale si trova ad affrontare una sfida importante: la crescente obsolescenza di migliaia di immobili che, se non si adeguano alle nuove richieste del mercato, corrono il rischio di essere abbandonati. Tuttavia, questa apparente minaccia potrebbe diventare un’opportunità unica per investitori, sviluppatori e pubbliche amministrazioni interessate a rinnovare e trasformare il tessuto urbano. Secondo il rapporto  Opportunity through obsolescence  di JLL, gli edifici che invecchiano e le pressioni normative stanno creando un nuovo paradigma per il settore.

La sfida è colossale. Dei 776 milioni di m2 di uffici esistenti in 66 mercati chiave, tra 322 e 425 milioni rischiano di diventare obsoleti se non riceveranno interventi significativi nei prossimi anni. Ciò equivale a un esborso globale stimato compreso tra 933 e 1,2 trilioni di dollari di capitale. Oltre il 78% di questo problema è concentrato negli Stati Uniti e in Europa, dove le città più colpite, come New York, Washington DC, Londra e Parigi, accumulano quasi 320 miliardi di dollari di bisogni di investimenti.

La sostenibilità gioca un ruolo chiave in questo fenomeno. Secondo JLL, gli edifici rappresentano tra il 39% e il 42% delle emissioni globali di gas serra. Per raggiungere gli obiettivi di neutralità carbonica sarà essenziale accelerare la riabilitazione energetica degli immobili. Città come Tokyo, Boston e Parigi hanno già scoperto che oltre il 60% delle loro emissioni proviene dall’ambiente edificato. Ristrutturazioni profonde che riducono il consumo energetico dell’edificio dal 40% al 65% potrebbero generare risparmi operativi fino a 31 dollari per metro quadrato all’anno.

Esempi concreti evidenziano come questa sfida diventi un’opportunità. A New York, Lower Manhattan è passato da quartiere finanziario esclusivamente diurno a zona residenziale e leisure grazie alla riconversione di ex uffici in appartamenti e hotel. Questo tipo di iniziative non solo mantengono l’attività economica nella zona, ma contribuiscono anche ad alleviare la carenza di alloggi nelle città. Nel frattempo, a Londra, i nuovi sviluppi della City includono uffici di alta qualità con spazi culturali e ricreativi che riattivano le strade anche al di fuori dell’orario lavorativo.

Il rapporto sottolinea, inoltre, l’importanza di reinventare la progettazione degli edifici. L’utilizzo di principi architettonici come la biocostruzione, l’uso della luce naturale e l’inclusione di spazi verdi privati ​​non solo migliora il valore degli immobili, ma risponde anche alle crescenti richieste di sostenibilità e benessere degli inquilini. Questi elementi sono particolarmente visibili in aree rigenerate come 22@ a Barcellona o Fulton Market a Chicago, che sono passate da distretti industriali a destinazioni vivaci e multifunzionali.

Anche dal punto di vista normativo, i requisiti stanno aprendo la strada. Oltre 86 milioni di m2 di uffici  nei principali mercati mondiali necessitano di ristrutturazioni immediate  per soddisfare standard normativi sempre più severi. Queste normative, combinate all’aumento della domanda da parte di inquilini e investitori di edifici a basse emissioni di carbonio, stanno guidando una trasformazione accelerata del settore. La pressione per decarbonizzare l’ambiente edificato non grava solo sui proprietari privati, ma anche sugli enti locali, che devono coordinarsi per incoraggiare sviluppi sostenibili.

Il problema dell’obsolescenza però non si limita agli uffici. Altri asset immobiliari, come centri commerciali, hotel ed edifici industriali, si trovano ad affrontare sfide simili. Ad esempio, i centri commerciali nelle aree suburbane con poco traffico vengono trasformati in hub logistici, data center o addirittura complessi residenziali. Ciò riflette un cambiamento di paradigma nell’uso del territorio, in cui la flessibilità e la capacità di adattamento sono fondamentali.

Una delle lezioni più importanti che si possono trarre dal rapporto è che il successo non può essere raggiunto isolatamente. La collaborazione tra proprietari, sviluppatori e governi è essenziale per realizzare progetti completi di rigenerazione urbana. A Tokyo, ad esempio, il progetto Azabudai Hills unisce residenze, uffici, spazi commerciali e culturali su un ex sito industriale, trasformandolo in una destinazione che attrae sia residenti che visitatori.

La portata del problema, per quanto allarmante, rappresenta un’opportunità senza precedenti per ripensare le città. Invece di vedere l’obsolescenza come una minaccia, gli attori del settore devono considerarla come un punto di partenza per generare valore economico e sociale. Iniziative come la conversione di uffici in abitazioni, la ristrutturazione sostenibile e la creazione di spazi multifunzionali dimostrano che, con visione e collaborazione, è possibile trasformare il rischio in redditività.

In definitiva, il rapporto JLL evidenzia che il futuro del settore immobiliare dipenderà dalla capacità dei suoi attori di adattarsi a un panorama in continua evoluzione. Sfruttare l’obsolescenza come un’opportunità non solo rivitalizzerà gli asset a rischio, ma contribuirà anche a costruire città più sostenibili, inclusive e resilienti di fronte alle sfide del XXI secolo.