Camere per studenti: scarse e care. Ecco la situazione in Italia

Un’offerta abitativa per gli studenti in piena evoluzione è quella che caratterizza sempre più le città italiane come Milano, Bologna, Torino, Napoli e Padova. A Milano il secondo Osservatorio firmato Camplus e Scenari Immobiliari sulle nuove forme di residenza per studenti, giovani e lavoratori, presentato a Milano durante il seminario Innovative ways to live, share, study & work in Italy,  ha fatto luce sui nuovi fenomeni in atto.

Alloggi studenteschi di qualità

“Rispetto all’anno scorso, quando abbiamo lanciato il primo report, la situazione degli alloggi studenteschi è rimasta stabile dal punto di vista dei volumi ma abbiamo un indice importante in crescita sulla richiesta di qualità, - ha spiegato Maurizio Carvelli, fondatore e Ad di Camplus a idealista/news. -  Gli studenti universitari fino a ieri erano un cliente bistrattato, ma oggi sono diventati una clientela attraente perché hanno alzato l’asticella della richiesta di qualità e di servizi richiesti, tanto che gli investitori vedono una concreta occasione di business. Quindi il settore si sta distinguendo come speciale all’interno del panorama del real estate italiano, che ha preso atto di questo cambiamento che non è solo finanziario ma anche e soprattutto culturale”.

Secondo Maurizio Carvelli, la qualità dell’offerta abitativa si può misurare in tre fattori: funzionalità, intesa come estetica ma anche come sostenibilità ambientale e qualità di vita; rigenerazione urbana, intesa come ridare nuovo significato a luoghi che sono già ricchi di storia per le persone che già ci vivono; fattore umano, perché le esigenze profonde dell’uomo restano le stesse nel tempo e anche l’abitare deve esprimerle e soddisfarle. Case per studenti ancora scarse rispetto alla domanda

A fronte di un bacino di utenza potenziale di 800 mila persone, l’offerta residenziale per universitari e giovani lavoratori nel 2018 è comunque rimasta più o meno stabile, lasciando scoperto il problema della difficoltà di trovare alloggio per i giovani che cambiano città.  L’anno scorso l’offerta è stata di circa 54 mila posti letto, rispetto ai 52 mila dell’anno precedente, con l’offerta abitativa gestita da enti convenzionati che copre solo il 7,7% del fabbisogno. E si tratta anche di un dato in calo negli ultimi 12 mesi, poiché la domanda, stimata in circa 23 mila posti letto su scala nazionale, è cresciuta più che l’offerta. Il tutto a fronte di un numero di iscritti all’anno accademico 2017/2018 che sono stati 1 milione 725mila di cui 29 mila provenienti dall’estero.

“Ci troviamo di fronte - ha affermato Francesca Zirnstein, Direttore Generale di Scenari Immobiliari- a uno scenario, anche di lungo periodo, in cui il numero di studenti sarà relativamente stabile, così come quello dei posti letto convenzionati, dove si registra una lieve crescita dell’offerta strutturata privata e un forte interesse degli investitori istituzionali verso un prodotto residenziale dedicato a una nuova domanda, composta da giovani studenti e lavoratori, e marginalmente anche anziani. Di conseguenza, i rischi così come le opportunità per gli operatori del mercato sono legati non tanto ai driver fondamentali ma a tematiche che vanno oltre il comparto immobiliare, come ad esempio l’adeguatezza e la vivacità dell’amministrazione pubblica e dello strumento urbanistico. Non ultimal’elasticità del quadro normativo, nel momento in cui, ad esempio, si arriva a ipotizzare che la formula alberghiera ad uso temporaneo possa cambiare la pressione sui canoni di locazione”.

I prezzi delle case per studenti

Un tema con cui i giovani devono confrontarsi riguarda poi i prezzi, al netto delle spese vive, quantificate in circa 180 euro al mese: in media si parla di 320 euro/camera/mese, ma con differenze territoriali evidenti. A Milano ad esempio si trovano canoni di locazione con punte rilevate di 580 euro/camera/mese, Firenze 360 euro/camera/mese, Roma 430 euro/camera/mese e Bologna 450 euro/camera/mese. Oltretutto i contratti agevolati per studenti sono stati un fallimento: rappresentano infatti appena il 3% del totale.

Città universitarie innovative

“Ormai anche il concetto di “student housing” dovrebbe essere superato in favore di una definizione più ampia di abitare giovanile, - ha affermato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. – Si tratta infatti di un vero e proprio stile di vita che caratterizza non solo gli studenti, ma anche i giovani professionisti, con nuove esigenze e nuove richieste di servizi anche a livello cittadino. Serve quindi un prodotto immobiliare “del futuro”, che incontri queste nuove esigenze e consenta ai giovani di vivere bene la città nello studio e nel lavoro”.

Ad avere il migliore potenziale in questo senso sono Roma, Milano, Napoli e Torino, che continuano a essere al top per quanto riguarda la scolarizzazione ad alta specializzazione e, occupando le prime quattro posizioni nel ranking dell’Osservatorio. Tra le altre si segnalano Firenze, seguita da Venezia e Padova. Seguono Ferrara, che precede Como, Pavia, Parma, Salerno e Macerata.

Secondo Maurizio Carvelli, tra le città su cui puntare spiccano però in particolare Milano e Bologna. “Milano e Bologna hanno vari punti di contatto, - sottolinea Carvelli, - soprattutto per un fattore, che coinvolge anche Firenze: l’andamento demografico è anticiclico rispetto al resto dell’Italia, quindi vediamo un trend in crescita, e in più c’è una occupazione turistica rilevante soprattutto in termini proporzionali rispetto al resto dei flussi in arrivo, con un incremento, a Bologna, del 40-50%. Questa va ad occupare una fascia di offerta abitativa che tipicamente era destinata agli studenti. E’ cambiata quindi la mappa cognitiva, per fare la differenza si deve puntare sulla qualità, ma non solo a Milano e Bologna: anche Torino, Napoli, Padova, Venezia e in genere le città medie che hanno un buon potenziale”.

La città studentesca del futuro

In che modo quindi devono evolvere le città a misura di studente, e come fare per “trattenere i cervelli”? Manfredi Catella, Ad di Coima Sgr, non ha dubbi: il signore delle riqualificazioni urbane milanesi afferma che quanto fatto finora in questo senso è ancora poco, e che la vera sfida sta tutta nel futuro. “Resta ancora molto da fare, - ha dichiarato Catella, - e ciò è positivo perché ci spinge a pensare a come creare nuovo prodotto innovativo e soprattutto a studiare a quale cliente destinarlo. L’abitare infatti cambia a seconda che si parli di persone sane o malate, con figli o senza figli. I destinatari di un progetto vanno studiati distintamente, e di conseguenza va definito il progetto migliore per loro e con un migliore impatto economico”.

Come sarà fatta la casa del futuro? “E’ un fatto che gli appartamenti diventino di dimensioni inferiori, - afferma Catella, - ma ora quel che conta è fare la differenza in due fattori: uno “culturale”, che guarda con maggiore attenzione alla sostenibilità ambientale, uno “genetico”, che recupera il retaggio italiano della città con la piazza e il contesto urbano che danno valore alla casa”.  

Come realizzare tutto ciò? “Sarà centrale trovare una sinergia con la pubblica amministrazione, - spiega Catella, - perché le nuove esigenze da soddisfare siano messe nell’agenda pubblica. Serve inoltre un efficace sistema di incentivi pubblici nonchè un rigoroso processo di selezione dei progetti, affinchè abbiano la qualità sociale che serve ad evitare difficoltà in futuro. Inoltre serve che le istituzioni abbiano fiducia nei fondi immobiliari, i quali dal canto loro hanno la responsabilità di farsi conoscere e di far capire che è anche nel loro interesse creare valore e rendimento nella maniera più trasparente possibile. Questo per non dare adito a una diffidenza che poi si tradurrebbe solo in scelte sbagliate, che ricadrebbero negativamente sui giovani, ridotti a dover preferire case di scarsa qualità e magari pagate in nero. Se non si stimolano i capitali italiani, non si creerà mai un’industria nazionale ma si aspetterà sempre l’investitore straniero”.