Mercato immobiliare in Europa, il trend degli affitti in 5 grandi città

L'emergenza coronavirus ha inevitabilmente colpito anche il mercato immobiliare residenziale, in particolare il segmento del mercato degli affitti. Ecco cosa dice l'analisi del Centro Studi di Abitare Co., che ha monitorato i mercati di Milano, Berlino, Barcellona, Londra e Parigi, considerati negli ultimi anni i più attraenti per gli investitori sia istituzionali che privati.

Secondo l'analisi del Centro Studi di Abitare Co., che ha confrontato i canoni pagati a fine 2019 con quelli pagati a fine 2020 di Milano, Berlino, Barcellona, Londra e Parigi, solo Berlino ha mantenuto il segno positivo, seppur debole, con una crescita media del +1,2% e un canone annuo di 138 euro al mq. Nelle altre città sono state registrate variazioni negative: Barcellona è la peggiore con un calo del -8,7% e un canone medio annuo di 177 euro al mq, seguita da Milano (-4,5% e un canone medio di 221 euro mq/anno). Londra (-3,7%) e Parigi (-2,6%), sono le città che presentano i prezzi più alti, con in media un canone annuo rispettivamente di 310 euro al mq e di 409 euro al mq.  

Per capire bene la situazione, basta fare un confronto con il periodo pre-Covid. Prima che scoppiasse l'emergenza coronavirus, a Milano, Berlino, Barcellona, Londra e Parigi il mercato era effervescente, con i canoni a fine 2019 cresciuti in media di oltre otto punti percentuali rispetto all'anno precedente. Nello specifico, a Milano gli affitti erano aumentati del +11,4%, a Parigi del +8,9%, a Londra del +5,4%, a Barcellona del +9,8% e a Berlino del +6,3%. 

Alessandro Ghisolfi, Responsabile del Centro Studi di Abitare Co., ha sottolineato: "I lockdown applicati, anche con criteri disomogenei, nei vari Paesi della Ue, hanno influito negativamente sui mercati immobiliari locali facendo di fatto crollare la domanda degli affitti, soprattutto estera, che si basava molto su lavoro e turismo. Il calo più drastico ha riguardato in primis il segmento degli affitti brevi, in un quadro determinato anche dalla fuga degli studenti universitari tornati nelle loro città di residenza, e dall'interruzione dei trasferimenti lavorativi di manager e professionisti, sostituiti dalle attività in smart working. Oltre ai fattori innescati dalla pandemia e dalle conseguenti restrizioni e chiusure imposte dai governi locali, si è acuito nell'investitore il timore di doversi rapportare con un inquilino meno solido finanziariamente e dalle capacità ridotte nel poter o meno sostenere il costo dell’affitto della propria abitazione".

Guardando la situazione di Berlino si può notare che gli affitti degli appartamenti durante il 2020 hanno avuto due differenti andamenti tra immobili nuovi e vecchi. La ragione risiede soprattutto nel Mietendeckel o "limite di affitto" per le abitazioni costruite prima del 2014, a cui non si possono più applicare aumenti di canone. Nel primo caso gli affitti hanno segnato un aumento del 6,6%, nel secondo caso la media è stata del -5,2%. Per le abitazioni nuove del segmento "prime" gli affitti hanno registrato un incremento del +14,8%, portando il valore dei canoni top sopra i 220 euro al mq per anno. 

La discesa dei canoni a Parigi è arrivata fino al 70%, soprattutto nei quartieri più cari, ad eccezione del 1° arrondissement, dove è stato registrato un aumento dell'1,2% annuo, portando il canone mensile medio per un bilocale di 70 mq a circa 2.700 euro al mese. Parigi risulta essere la città più cara d'Europa: è difficile trovare un monolocale che costi meno di 1.700 euro al mese, escluse le spese condominiali. Il calo maggiore è stato registrato nel quarto arrondissement, dove gli affitti hanno avuto una discesa del 9,2%. 

A Londra il calo medio è stato del 3,7%. La diminuzione maggiore è stata registrata nelle aree più care e centrali (in media -8,7%). La zona più cara è sempre quella di Westminster, nonostante i canoni in discesa dell'8%: per un monolocale vicino a Buckingham Palace e Downing Street l'affitto mensile vale circa 2.300 euro al mese, senza spese condominiali. 

A Milano il tasso negativo di crescita dei canoni ha colpito il 70% delle zone cittadine. I quartieri che hanno registrato un incremento degli affitti durante il 2020 sono tutti periferici. In particolare, Baggio, quartiere periferico nella zona ovest della città, ha registrato un aumento del 9,2% annuo. 

Per quanto riguarda Barcellona, l'area più cara è quella di Barceloneta, vicino al mare. Per un trilocale a Barceloneta gli affitti in media costano almeno 1.700 euro al mese. Barceloneta è anche il quartiere che ha registrato un ribasso molto forte in città: -14,5%, superata solo dal quartiere della Ciutat Vella, dove i canoni sono scesi del 16,8% a 190 euro al metro quadro annuo. 

Ma il futuro come si prospetta? Alessandro Ghisolfi ha spiegato: "La previsione non è di facile lettura. Con il passare delle settimane, nonostante l'avvio, seppur problematico, delle vaccinazioni nei Paesi Ue, le ipotesi di una robusta ripresa si sono allungate verso la seconda parte dell'anno e per quanto riguarda il mercato immobiliare residenziale non si prefigurano differenti scenari. Sul fronte del mercato degli affitti, probabilmente, ci sarà un primo semestre ancora debole, per poi assistere nella seconda parte dell'anno ad una stabilizzazione dei canoni e ad una ripresa della domanda".