Subentrare nel contratto di locazione: vendita a terzi, successione, sublocazione

In alcuni casi l’immobile locato passa di mano e ci sono alcuni casi in cui questo avviene, tra cui la vendita a terzi dell’immobile locato, la successione  e la sublocazione. Michele Pizzullo, consulente legale Fimaa, spiega le norme che regolano queste fattispecie.

Vendere un immobile locato a terzi

Qualora il locatore intenda vendere l’immobile locato a terzi, tale circostanza costituisce valida ragione di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza purché il locatore non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tale ipotesi, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (comma 3, lett. g, l. 431/1998).

In presenza di titolari di una comunione pro indiviso del bene dato in locazione, la disdetta del contratto di locazione può essere efficacemente intimata da uno solo dei comproprietari del bene, salvo che consti che una siffatta iniziativa sia contrastata dalla maggioranza dei comunisti. Stessa circostanza vale se i locatori sono coniugi in regime di comunione legale dei beni.

La disdetta data dal locatore alienante è efficace anche a favore dell’acquirente che, subentrando nella locazione, la rilevi nello stato di fatto e di diritto in cui il contratto si trova ex art.1602 c.c., a norma del quale il terzo acquirente, tenuto a rispettare la locazione, subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.

La successione nel contratto di locazione

Relativamente alla successione nel contratto per causa di morte, con specifico riguardo al contratto di locazione, nel caso in cui l’evento morte riguardi il conduttore, i suoi familiari, purché conviventi, possono subentrare nel rapporto per proseguirlo sino alla scadenza naturale. A tale riguardo, a seguito della sentenza 7 aprile 1988 n. 404 della Corte Costituzionale, in caso di morte del conduttore di immobile adibito ad abitazione succede nel contratto di locazione, ai sensi dell’art. 6 della l. 392/1978, anche chi con il conduttore aveva convissuto more uxorio, indipendentemente dal fatto che manchino eredi legittimi del conduttore.

Parimenti, nel caso in cui la morte riguardi il locatore, i suoi eredi subentrano nel rapporto contrattuale che proseguirà sino alla naturale scadenza.

In caso di separazione consensuale, nel contratto di locazione succede al conduttore l’altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest’ultimo.

La convivenza con il conduttore defunto, alla quale, ai sensi dell’art. 6 della l. 392/1978, è subordinata la successione nel contratto di locazione abitativa, costituisce una situazione complessa, caratterizzata da stabilità e abitualità ovvero da una comunanza di vita preesistente al decesso, non riscontrabile qualora il pretendente successore si sia trasferito nell’abitazione locata solo per ragioni transitorie, quale, nella specie, l’assistenza alla madre malata.

Si rammenta, inoltre, che in relazione alla modifica delle parti del contratto, riconducibile ad eventi estranei alla volontà negoziale delle parti, è stato più volte precisato che la successione (mortis causa o inter vivos) nella posizione del locatore o del conduttore non comporta la risoluzione del contratto e la stipula di uno nuovo, ma soltanto l’obbligo di comunicare tale successione all’Agenzia delle Entrate, senza dover corrispondere alcuna imposta (circolare n. 27/E del 13 giugno 2016).

Sublocazione nel contratto di locazione

Ipotesi diversa dalla successione nel contratto è la sublocazione. In linea generale, a norma dell’art. 1594 c.c., il conduttore ha facoltà di sublocare la cosa locatagli mentre non ha la facoltà di cedere ad altri il contratto. Per quel che concerne la locazione di immobili ad uso abitativo, occorre avere riguardo a quanto previsto dall’art. 2 della l. 392/1978, non abrogato dall’art. 14 della l. 431/1998, a norma del quale il conduttore non può sublocare totalmente l’immobile, né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore. Salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l’immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.

In base a tale norma, qualora nel contratto non è previsto alcun esplicito divieto di sublocazione, il conduttore, determinando liberamente il canone, può sublocare solo parzialmente l’immobile adibito ad uso abitativo, purché comunichi con lettera raccomandata al locatore l’identità del subconduttore, la durata del contratto (che non può eccedere quella del contratto originario) e la precisa individuazione dei vani sublocati.