Cos'è e come funziona il contratto di comodato d'uso gratuito

Il comodato d’uso gratuito, secondo l’articolo 1803 del Codice Civile, viene definito come un contratto tipico dell’Ordinamento italiano dove “una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta”. Ne consegue che un dato soggetto ha diritto di utilizzare un bene mobile o immobile, senza versare alcun corrispettivo.

Forma del contratto di comodato d'uso gratuito

Per quanto concerne la forma del contratto di comodato d’uso gratuito, il verbale non è necessario. Infatti, anche in caso di comodato immobiliare - la cui durata supera i nove anni - non è necessario che il contratto sia redatto per iscritto, la forma rimane solitamente libera, a meno che non si rientri nelle fattispecie indicate dall’articolo 1350 del codice civile (il quale indica i “Contratti che devono farsi per iscritto“).

È però consigliabile la redazione scritta di un contratto, in quanto la firma di questo è vincolante per entrambe le parti. Per registrarlo, questo dovrà poi essere presentato presso l’Agenzia delle Entrate, anche per ottenerne data certa, importante a fini probatori.

Quanto dura il contratto di comodato d'uso?

In generale, la caratteristica del comodato d’uso è quello di avere un limite di tempo nel quale si presenta in essere. Tale spazio temporale viene concordato dalle parti sulla base dell’uso specifico per il quale l’oggetto viene concesso in prestito.

Per quanto riguarda il comodato d’uso gratuito a tempo indeterminato, ovvero senza termine finale pattuito o intuibile dall’uso dell’oggetto della destinazione, allora viene definito dall’art. 1810 del codice civile “precario”.

Disdetta del contratto di comodato d'uso: come funziona

Per la disdetta del contratto di comodato d'uso gratuito, il comodante può richiedere la chiusura anticipata del contratto prima della fine concordata tra le parti nel caso in cui sorga una necessità urgente o un imprevisto. In ogni caso, è importante ricordare che il comodatario ha possibilità di ripristinare il tutto in qualsiasi momento, anche nel caso di disdetta del contratto di comodato d'uso gratuito. Il recesso, sia da parte del comodante che da parte del comodatario, deve essere comunicato alla controparte unitamente all'eventuale preavviso accompagnato dalla richiesta di restituzione, con lettera raccomandata a/r, e deve essere successivamente comunicato all’Agenzia delle Entrate nel caso in cui questo fosse stato registrato.

In caso di decesso del comodatario il rapporto di comodato non viene automaticamente estinto. In queste circostanze questo caso, infatti, il comodante ha la possibilità di interpellare la volontà degli eredi circa la restituzione della cosa.

In caso di morte del comodante, invece, il comodato precario si estingue mentre quello a termine no.

Anche se non è comune, è possibile che nel contratto sia presente una clausola per cui il termine di recesso sia possibile solo al ricorrere di condizioni convenute (la cui dimostrazione verte sul comodante in caso di eventuale contestazione). In questo caso si ha a che fare con un caso di contratto atipico, ben diverso dal classico comodato senza termine ai sensi dell’art. 1810 c.c.

Quando conviene il comodato d'uso? 

Il vantaggio del contratto di comodato d’uso di casa è che si tratta di un

• È un contratto che si può fare anche in forma orale, senza necessità di essere registrato;
• I costi da sostenere sono ridotti: infatti vi sono solo quelli della registrazione del contratto all’agenzia delle Entrate (pari a circa 200,00 euro), ulteriori 200,00 euro per l’imposta di registro di 200 euro e di 16 euro per ogni 4 pagine di contratto o per ogni 100 righe per il costo della marca da bollo.
  Per i contratti a tempo determinato, in caso di rinnovo, la spesa dell’imposta di registro deve essere sostenuta nuovamente. Questo non avviene per i contratti a tempo indeterminato.
• Possibilità di usufruire di agevolazioni per il pagamento dell'Imu: il regolamento attualmente in vigore prevede una riduzione del 50% della base imponibile dell'imposta per le case che vengono date in comodato d’uso a figli o parenti. Da questa agevolazione sono escluse le case che rientrano nelle categorie di lusso o di pregio.
• Chi usufruisce del comodato ha il vantaggio di non dover pagare eventuali spese straordinarie per la casa che sono sempre a carico di chi concede la casa, come succede in caso di affitto di un immobile;
• Nel caso in cui il comodatario venisse a conoscenza di eventuali danni, il comodante è tenuto al risarcimento al comodatario.
   

I rischi del comodato d'uso gratuito di un immobile riguardano per lo più il comodante che, in caso di urgenza o imprevisto, è tenuto a restituire l’immobile al legittimo proprietario.

È obbligatorio registrare un comodato d'uso gratuito?

Come abbiamo precedentemente detto, benché essenzialmente il contratto di comodato d’uso gratuito sia formulabile sia in forma orale che in forma scritta, è sempre preferibile la seconda opzione in quanto rappresenta una garanzia per entrambe le parti.

Per quanto riguarda i beni mobili, secondo l’articolo 3, comma 1, del DPR 131/86 - nel quale vengono elencati i contratti verbali che devono essere sottoposti a registrazione - il contratto di comodato verbale non è soggetto ad obbligo di registrazione. Nel caso in cui però voglia essere volontariamente registrato, è possibile farlo a seguito del pagamento dell’imposta di registro di 200,00 euro.

Per presentare la registrazione occorrono:

• Contratto in tre copie firmate in originale e complete di firma - o sigla - su ogni pagina e per esteso nel finale;
• Marche da bollo da 16 euro, per ogni 4 pagine (o 100 righe) dei contratti;
• Modello 69, reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate;
• Imposta di registro pari a 200 euro.

Le registrazioni devono avvenire entro i 20 giorni dalla stipula del contratto.

Nel caso di beni immobili, invece, la stessa Agenzia delle Entrate ha precisato, nella Risoluzione n. 14/E/2001, che il comodato avente ad oggetto immobili è soggetto a registrazione in termine fisso, se stipulato in forma scritta. Questo vale sia in caso di scrittura privata autenticata che non autenticata, ma anche per gli atti pubblici.

La registrazione deve avvenire:

• Entro 20 giorni dalla data dell’atto per la scrittura privata non autenticata;
• Entro 30 giorni dalla data dell’atto, se stipulato in forma notarile;
• Entro 60 giorni dalla data dell’atto se questo è stato stipulato all’estero (articolo 13 del DPR n. 131/86).

Chi paga le spese di registrazione del contratto di comodato?

Per quanto riguarda il pagamento delle spese di registrazione del contratto di comodato, diversamente dall'affitto o dalla locazione, l'onere di provvedere esclusivamente o principalmente non è a carico di uno dei due soggetti: vengono entrambi coinvolti in solido fra loro.

Cosa succede se non registro un comodato?

In accordo alle regole attualmente in vigore l’omessa o ritardata registrazione del comodato può essere “sanata” mediante ravvedimento operoso. Questa procedura è possibile fin quando, secondo DL n. 472 del 18/12/1997, non vi sia la notifica di un atto impositivo - che può avvenire in caso di un avviso di accertamento o di liquidazione dell’imposta -o se è in corso un controllo fiscale.

Le sanzioni ordinarie, su cui il ravvedimento può intervenire, sono quelle definite dall’articolo 69 del DPR n. 131/86, come modificato dall’articolo 18, comma 1, lettera a) del D.Lgs. n. 158/15. In particolare, l’articolo 69, prevede che per il contratto di comodato d'uso gratuito non registrato, le sanzioni applicabili siano:

• Sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell’imposta dovuta;
• Se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, allora la sanzione amministrativa ammonta dal 60% al 120% dell’imposta dovuta, con un minimo di 200 euro.

Quanto costa fare un contratto di comodato d'uso?

Per registrare il contratto di comodato è sufficiente presentare, presso qualunque ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate, il modello 69 per la richiesta di registrazione triplice copia (una per l’Ente, una per il comodatario e una per il comodante) e la ricevuta avvenuto pagamento dell’imposta di registro 200,00 euro. L’imposta è saldabile tramite modello F24, il codice tributo è 1550.

Oltre all’imposta di registro, per i contratti in forma scritta è dovuta l’imposta di bollo pari a 16,00 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe di tutti i contratti presentati.

Cosa comporta dare una casa in comodato d'uso?

Attraverso il contratto di comodato d’uso gratuito, il comodatario ha sull’immobile un diritto personale di godimento, non diventando però il legittimo proprietario. Può sfruttare l’immobile in modo gratuito per la durata accordata tra le parti.

Non è possibile concedere l’oggetto a terzi, salvo consenso del comodante. In caso di violazione è diritto del comodante richiedere l’immediata restituzione dell’immobile e ottenere, quindi, un risarcimento danni.

Quando si stipula un contratto di comodato, la residenza può essere richiesta presso l'ufficio anagrafe di competenza territoriale. Quando è possibile avere un contratto di comodato d’uso senza la residenza? Questo è possibile nel caso in cui il comodato d'uso sia a tempo determinato, allora la residenza non si può più mantenere nella casa in comodato d'uso in quanto non risulta più dimora abituale e torna ai legittimi proprietari.

IMU e TARI: chi paga le tasse in comodato d’uso 

In caso di comodato di beni immobili sono tenuti al versamento dell’IMU i soggetti proprietari dell’immobile. In sostituzione intervengono i titolari di uno dei diritti reali di uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi e superficie su fabbricati, terreni ed aree edificabili.

Il comodatario è soltanto un detentore del bene immobile, non gode di un diritto di proprietà e quindi non è tenuto al pagamento dell’IMU. In quanto soggetto che occupa e gode dell’immobile, al comodatario spetta il saldo della TARI, sulla base delle disposizioni previste dal Comune in cui si trova l’immobile.