Manutenzione straordinaria in condominio, chi paga tra venditore e acquirente

La manutenzione straordinaria in condominio fa riferimento a tutti quegli interventi conservativi che non rientrano nel preventivo di gestione per la manutenzione ordinaria. Ma cosa accade se uno di questi interventi viene deliberato nel corso di un’assemblea, ma non viene eseguito subito e nel frattempo l’immobile viene venduto? Chi deve sostenere i costi extra decisi prima del rogito? Le spese spettano al venditore o all’acquirente? Un quesito interessante, che è stato approfondito dal quotidiano economico Il Sole 24 Ore.

Nella rubrica “Il quesito del Lunedì” del Sole 24 Ore è stato esposto un dubbio ed è stato presentata la seguente domanda proprio in relazione alla manutenzione straordinaria in condominio e a chi paga tra venditore e acquirente dopo la vendita dell’immobile: “Abbiamo venduto nel 2020 un immobile ereditato. Nel rogito è stato specificato che avremmo provveduto all’eventuale pagamento di una spesa, deliberata in assemblea nel febbraio 2018, per il rifacimento delle fognature, a tutt’oggi non eseguito. Volevo sapere se vi sono termini di prescrizione e, inoltre, se l'impegno vale solo per la cifra deliberata nel 2018”.

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In base a quanto chiarito, “secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, a differenza che per la gestione e la manutenzione ordinaria, nel caso di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni la deliberazione dell’assemblea chiamata a determinare la quantità, la qualità e i costi dell’intervento assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino.

Ne consegue che, in caso di vendita di una proprietà esclusiva successivamente alla delibera assembleare di approvazione dell’intervento di manutenzione straordinaria o innovativo, ove non si sia diversamente convenuto nei rapporti interni tra venditore e compratore, i relativi costi devono essere sopportati dal venditore anche qualora i lavori siano stati in tutto o in parte effettuati in epoca successiva e i costi (a parità di interventi) risultino superiori a quelli preventivati”.

Spese di manutenzione straordinaria, quando paga il venditore

Quindi, una volta deliberati dall’assemblea i lavori di manutenzione straordinaria, se si decide poi di vendere l’immobile e acquirente e compratore non hanno raggiunto accordi diversi, le spese spettano al venditore, anche nel caso in cui i lavori vengano in tutto o in parte effettuati in epoca successiva e i costi risultino superiori a quelli preventivati.

È stato poi spiegato che anche se l’immobile viene venduto prima dell’approvazione da parte dell’assemblea della ripartizione della spesa e dell’esecuzione degli interventi già deliberati, i costi spettano sempre al venditore.

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Nel caso in cui i lavori non vengano eseguiti, quindi non venga data attuazione alla delibera assembleare, “passati 10 anni dalla delibera stessa e salvo atti di interruzione (inizio dei lavori, raccomandate o altro), potrebbe operare la prescrizione ordinaria, ex articolo 2946 del Codice civile”.

La prescrizione dopo dieci anni può essere applicata, “con decorso dalla data della vendita, anche all’obbligazione raggiunta tra venditore e acquirente in sede di rogito, con cui il primo si sia obbligato al pagamento verso il secondo delle spese straordinarie per gli interventi sull’impianto fognario già deliberati”.