In Spagna il Congresso approva la legge sulla casa che mette un tetto agli affitti

In Spagna è stato fatto un altro passo avanti sul fronte della Legge sulla Casa del Governo del Psoe e di Podemos. La normativa prevede il controllo degli affitti nelle zone dichiarate “stressate”, un nuovo indice di riferimento per aggiornare gli affitti e nelle comunità autonome la possibilità di considerare grandi proprietari anche le persone fisiche che possiedono più di cinque case. La Plenaria del Congresso dei Deputati ha votato giovedì la Legge sulla Casa, con 176 voti favorevoli, 167 contrari e un’astensione. Il sostegno dei catalani di ERC e dei baschi di Bildu è stato fondamentale per questa legge bloccata in Parlamento da più di un anno a causa del mancato accordo tra le parti.

Da chi è stata sostenuta la legge spagnola sugli affitti

Il testo ha avuto il voto favorevole di PSOE, Unidas Podemos, RC, Bildu, Más País, Compromís, PRC e Teruel Existe, mentre il BNG si è astenuto. Contro di essa ci sono stati PP, Vox, Ciudadanos, Foro Asturias, ma anche PNV, Junts, PDeCAT, CUP e la Coalizione delle Isole Canarie. Infatti, il PNV ha avvertito della possibilità del governo basco di impugnare la legge davanti alla Corte costituzionale per violazione di poteri. Una denuncia che andrebbe ad aggiungersi a quelle già annunciate da varie autonomie governate dal Pp, come Madrid e l’Andalusia. Ora la norma andrà quanto prima al Senato per accelerarne l’iter affinché entri in vigore prima delle elezioni regionali e comunali del 28 maggio.

Limite all’aggiornamento dei redditi da locazione

Attualmente, e fino al 31 dicembre 2023, il rinnovo dei contratti di locazione non può superare un aumento del 2%. Tale limite salirà al 3% nel 2024 e dal 2025 verrà applicato un nuovo Rental Index, che il Mitma dovrà predisporre insieme all’INE, entro la fine del prossimo anno. Ciò significherà la fine dell’indice dei prezzi al consumo (IPC) come riferimento per i contratti di locazione.

Questo nuovo indice vuole essere più stabile e inferiore all’evoluzione del CPI e regolare gli aumenti del rinnovo annuale dei canoni. Inoltre, è previsto che gli inquilini possano beneficiare di una proroga straordinaria del contratto in vigore su base annuale e per un periodo massimo di tre anni.

I contratti non possono escludere l’applicazione della legge sugli alloggi

Allo stesso modo vengono eliminate le clausole che consentivano la non applicazione delle misure contenute nella Legge in caso di accordo tra le parti. Inoltre, è vietato aumentare il reddito locativo attraverso nuove spese, che costringerebbero gli inquilini a pagare gli oneri condominiali, la tassa sui rifiuti o qualsiasi altra imposta non imputabile che non sia stata precedentemente concordata nel contratto.

Dichiarazione di “area stressata”

Le autorità competenti per gli alloggi, le comunità autonome e i comuni possono dichiarare aree di mercato locativo stressate nel caso in cui venga soddisfatto uno di questi due requisiti:

• il pagamento della casa comporta uno sforzo superiore al 30% del reddito delle famiglie della zona;

• i prezzi sono aumentati di oltre 3 punti percentuali rispetto al CPI negli ultimi cinque anni.

Le Pubbliche Amministrazioni possono conservare la dichiarazione per un massimo di tre anni. Da lì, la situazione sarà nuovamente studiata e potrà essere decisa una proroga se le circostanze persistono.

Contratti in vigore in una zona stressata

Gli attuali contratti nelle aree stressate manterranno i massimali a livello generale, ovvero 2% nel 2023, 3% nel 2024, e la nuova aliquota che sarà applicata a partire dal 2025. Allo scadere del periodo di proroga obbligatoria o tacita, il conduttore può richiedere una proroga straordinaria, fino ad un massimo di 3 anni. Durante tale periodo continueranno ad applicarsi le stesse condizioni del contratto in vigore. 

Nuovi contratti di affitto secondo il proprietario in una zona stressata

Mentre i contratti in vigore nelle aree stressate manterranno i massimali a livello generale, i nuovi contratti dovranno soddisfare una serie di condizioni a seconda che si tratti di un piccolo proprietario o di un grande proprietario.

Per un piccolo proprietario verrà applicata l’indicizzazione al precedente canone in vigore, quindi potrà essere applicato solo l’aumento che viene applicato in quel momento, ovvero 2% nel 2023, 3% nel 2024, e il nuovo indice che si applica dal 2025. Ci può essere un aumento oltre tale limite e fino ad un massimo del 10% solo se viene dimostrato che nei due anni precedenti sono stati realizzati interventi di risanamento o miglioramento che consentono di risparmiare energia o migliorare l’accessibilità all’abitazione.

Mentre ai grandi proprietari verrà applicato un indice dei prezzi che non potrà superare quanto indicato dal nuovo indice degli affitti che sarà realizzato a partire dal 2025.

Definizione di grande proprietario in un’area stressata

Una delle modifiche sostanziali all’accordo delle parti riduce il numero di abitazioni necessarie per essere considerato grande proprietario, sia esso persona fisica o giuridica. Un cambiamento che va da 10 a 5 abitazioni dello stesso proprietario nella zona stressata, purché motivato e giustificato dal CCAA corrispondente.

Nuova casa in affitto in una zona stressata

Un’altra ipotesi è quella che si verifica nel caso in cui una casa venga affittata per la prima volta. Se tale appartamento non è stato affittato negli ultimi cinque anni, si applicheranno i limiti applicati dall’indice di riferimento dei prezzi.

Incentivi fiscali per i piccoli proprietari

L’affitto della casa a prezzi accessibili sarà incentivato fiscalmente, attraverso la modulazione della riduzione del rendimento netto dell’affitto. Queste nuove riduzioni inizieranno ad essere applicate a partire dal 1° gennaio 2024.

Nei nuovi contratti è prevista una detrazione generale del 50%, che può essere aumentata al 90% se stipulato in un’area di mercato stressata.

Calo degli affitti in un’area dichiarata stressata (90%). Quando si firma un nuovo contratto in una zona di mercato residenziale stressata, con una riduzione di almeno il 5% sul canone del contratto precedente.

Affitto di case a giovani tra i 18 ei 35 anni (70%). Affitto di case per la prima volta in zone richieste dai giovani. In caso di nuove locazioni a giovani di età compresa tra i 18 ei 35 anni in dette aree.

Ristrutturazione e miglioramento (60%). Nel caso in cui nei due anni precedenti vengano eseguiti lavori di ristrutturazione. Ma ora è necessario dimostrare che sia stata effettuata una ristrutturazione per il 10% del valore di acquisto dell’immobile. Inoltre, il limite massimo per gli aumenti del canone sarà del 10%.

Il proprietario sarà colui che paga l’immobile

L’accordo prevede inoltre che le spese immobiliari e i canoni prodotti dalla locazione di un immobile siano sempre a carico del proprietario dell’immobile.

Immissione nel mercato delle abitazioni vuote

Si definisce abitazione vuota quella che rimane disabitata, ininterrottamente, per un periodo superiore a 2 anni, salvo determinati giustificati motivi. Tale situazione sarà dichiarata mediante procedimento amministrativo con audizione del contribuente.

Per favorirne l’immissione nel mercato, viene offerta ai Comuni la possibilità di istituire una maggiorazione fino al 150% (ora è al 50%) sull’importo netto dell’IBI, che andrebbe a gravare sulle abitazioni che sono disabitate da più di due anni, senza giusta causa, per proprietari con un minimo di quattro abitazioni.

Se l’immobile è vuoto da tre anni, il supplemento può raggiungere il 100%. Infine, c’è la possibilità di aumentarlo di un ulteriore 50% nel caso di immobili i cui proprietari hanno due o più appartamenti nello stesso Comune.

Patrimonio di edilizia popolare

Il patrimonio di edilizia popolare sarà soggetto a tutela permanente e non potrà essere alienato. Viene stabilita la qualificazione a tempo indeterminato degli alloggi convenzionati. A livello statale vengono stabilite alcune condizioni di base, definendo un regime di tutela pubblica permanente dell’edilizia sovvenzionata che viene promossa su terreni a riserva qualificata. In tutti gli altri casi è fissato un termine minimo di decadenza di 30 anni.

Spinta alle abitazioni in affitto a canone contenuto

Le percentuali di riserva fondiaria per l’edilizia sovvenzionata aumentano dal 30 al 40% nei terreni edificabili (nuovi interventi di sviluppo) e dal 10 al 20% nei terreni urbani non consolidati (azioni di ristrutturazione o rinnovamento dell’urbanizzazione).