Nomisma, casa da sogno a "incubo" degli italiani, molte famiglie "intrappolate" nell'affitto

La casa continua ad essere al centro delle aspirazioni e dei desideri degli italiani. Non a caso sono circa 3,1 milioni le famiglie intenzionate ad acquistare un’abitazione nei prossimi 12 mesi. Ma le intenzioni si scontrano con una progressiva perdita della capacità finanziaria delle famiglie e con una difficoltà di accesso al credito. Se tempo fa gli italiani sognavo di poter costruire una casa per i propri figli adesso esiste un incubo della casa, con sempre più famiglie intrappolate in un affitto, che spesso non riescono a sostenere. A dirlo il 16° rapporto sulla finanza per l’abitare - che contiene anche un'Indagine sulle famiglie italiane - presentato da Nomisma

Le compravendite

Compravendite in flessione nel corso del 2023, con un calo già iniziato sul finire nel 2022. " I due capoluoghi Milano e Bologna che hanno trainato le compravendite - ha segnalato l'amministratore delegato di Nomisma Luca Dondi - adesso sono tre trimestre che registrano dei decrementi. La flessione continuerà nel corso dell’anno, in particolare nel II trimestre, negativo, e si attenuerà verso la fine dell’anno, quando le condizioni macroeconomiche miglioreranno.

A fronte di una flessione di domanda e compravendite, non c’è una battuta di arresto dei prezzi"

“La stretta monetaria messa in atto da Fed e BCE si scontra con un fabbisogno crescente di credito da parte di chi si rivolge al mercato dell’acquisto della casa, costretto a fare i conti con la rigidità dei prezzi. Siamo in presenza di un indebolimento della domanda di acquisto destinato a riflettersi in un calo significativo delle compravendite, previsto da Nomisma nell’ordine del 14,6% su base annua” 

Il segmento della locazione

Il segmento che soffre è quello della locazione, con canoni cresciuti in maniera rivelante e famiglie che in un orizzonte temporale a medio termine fanno fatica a pagare l'affitto. Non a caso la quota di famiglie che nel prossimo anno prevede di avere difficoltà nel pagare il canone di locazione si attesta al 34,8% (+3 punti percentuali rispetto al 2022). "Il patrimonio in offerta è troppo piccolo rispetto alle esigenze di domanda con i proprietari di più appartamenti che si riversano nella locazione breve o lasciano gli immobili sfitti. Esiste quindi una disparità tra un'offerta potenzialmente ampia, che però non si riversa nella domanda"

Il credito erogato e le sofferenze

Prendendo in esame la qualità del credito erogato, Nomisma rileva un miglioramento. Nel quarto trimestre 2022 la riduzione delle sofferenze relative ai prestiti per acquisto di abitazioni è risultata più marcata rispetto al credito al consumo anche grazie a politiche di erogazione particolarmente attente alla sostenibilità del debito. Nonostante ciò, l’incidenza delle sofferenze legate ai mutui sul totale di sistema è leggermente aumentata, attestandosi al 13,6%. In questo contesto il processo di alleggerimento dei bilanci bancari è stato garantito dalla cartolarizzazione dei mutui che è proseguita anche nel 2023 tanto che a marzo di quest’anno le consistenze dei prestiti cancellati aventi per controparte le famiglie residenti ammontavano a 51,5 miliardi di euro.

L'indagine sulle famiglie 2023

Come ha affermato Marco Marcatili, head of Development and Strategy di Nomisma, che ha presentato il 16º rapporto sull'Abitare,

"oggi in Italia siamo in una situazione di emergenza, perché non siamo riusciti a costruire un'offerta abitativa adeguata".

I colpevoli sono tutti, tanto le istituzioni pubbliche che i proprietari privati che spesso guardano agli affitti brevi. Nonostante ciò qualcosa comincia a muoversi, con un'attenzione più istituzionale nei confronti delle politiche dell'abitare. "Non siamo più fermi, ma i tempi sono lunghi".
Oggi esiste una differenza tra famiglie mono e famiglie pluri, con condizioni ed esigente abitative diverse che esigono una risposta diversa.

La prima lente da cui poter guardare il mercato è quella della fiducia. Le persone sole con meno di 45 anni e quelle tra i 45 e i 60 anni sono quelle che hanno maggiore difficoltà ad accedere al mercato. La seconda lente è la situazione economica, il risparmio accumulato per anni ci ha consentito di viaggiare al di sopra delle nostre possibilità, ma adesso assistiamo a un erosione di questo risparmio. La terza lente è costituita dai rifiuti bancari, da chi rinuncia ad andare allo sportello bancario, perché si sente escluso dal mercato. Il 13,2% dei rifiuti riguarda i rifiuti bancari, soprattutto "le persone sole sotto i 45 anni che rimangono intrappolate nell'affitto. C'è stato un tempo in cui tutti hanno sognato una casa per i propri figli, adesso abbiamo l'incubo della casa. Due famiglie su tre esprimono un reddito inadeguato a far fronte alle spese delle case. Secondo Massimiliano Colombi, sociologo e senior advisor di Nomisma "per le persone sole l'acquisto va oltre l'everest"

I players del settore

Alla presentazione della survey hanno partecipato anche importanti players del settore che hanno detto la loro sulla situazione del mercato e le loro particolari soluzioni. Secondo Mauro Sbroggio, amministratore delegato di Finint Sgr, siamo difronte a uno scenario estremamente complesso, che è cambiato improvvisamente. "Nessuno si aspettava un aumento dei tassi di interesse così marcato, né un aumento dell'inflazione. Il tutto si è tradotto in una quota di famiglie povere sempre più consistente, in una maggiore difficoltà di accesso al credito e un aumento notevole dei costi di costruzione".

La soluzione passa attraverso una nuova relazione tra pubblico e privato con una spinta importante all'utilizzo dei fondi del PNNR, che rischiano di andare perduti. Inoltre bisogna canalizzare le risorse lì dove l'offerta è carente, nello student housing, nello young professional e soprattutto nel senior housing. "La mossa giusta è mettere in piedi meccanismi per l'attrazione di nuovi capitali. Le operazioni si possono fare, ma deve funzionare la coesione del sistema"

Francesco Zanella, managing director di Starwood Capital, investitore residenziale non solo in Europa, ma anche negli Stati Uniti, ha sottolineato come l'emergenza abitativa non sia solo un problema dell'Italia, dove ha dei risvolti meno severi che in altri Paesi. "Questo perché il risparmio privato è molto elevato e c'è un sistema molto forte di tutela dell'inquilino. La differenza principale però è il mancato aumento dei redditi, che invece sono aumentati negli altri Paesi dopo la pandemia. 

"Esiste una fila di investitori che vorrebbero investire in Italia, ma ci sono vincoli di sistema.
A frenarli è il rischio Paese (per l'indebitamento), il costo del capitale, l'incertezza del diritto e la disponibilità del credito. Non abbiamo un singolo progetto finanziato dalla banche italiane, che sono invece molto più efficienti nel finanziare le famiglie"

La soluzione secondo Zanella, è "assoggettarci di più alle logiche di mercato. Non possiamo dare nuovi diritti senza toccare quelli già acquisiti, come per esempio la questione di appartamenti che si sono tramandati per anni e anni senza il pagamento di tasse di successione"

Presente al dibattito anche la vicesindaca e assessore alla casa del comune di Bologna, Emily Marion Clancy, che ha ricordato come il Comune abbia approvato il Piano Abitare Bologna. Il programma, con uno stanziamento di 200 milioni di euro ha l'ambizioso progetto di arrivare allo "sfitto zero, non solo per aiutare le famiglie che hanno diritto ad accedere all'edilizia residenziale pubblica, ma anche  "la fascia grigia della popolazione, formata da famiglie che non sono sufficientemente poveri per aver diritto agli aiuti pubblici, ma non hanno sufficienti risorse per comprare casa e fanno fatica a sostenere l'affitto.

C'è una necessità di una nuova collaborazione tra pubblico e privato, anche per rendere più attrattivi gli incentivi offerti per spingere i proprietari ad affittare sul lungo termine, perché non c'è una concorrenza possibile ad oggi con gli affitti brevi. "Distinguere tra chi ha centinai di appartamenti e chi invece affitta un solo appartamento rispondendo a un bisogno"