Categoria catastale F2: tutto quello che c’è da sapere

Gli edifici fatiscenti o in stato di rovina, che non possono né essere impiegati per scopi abitativi, in quanto inagibili, né tantomeno generare reddito, rientrano nella cosiddetta categoria catastale F2. Dal momento che si tratta di una classe particolare di immobili, ovvero le unità collabenti, indaghiamo meglio le norme che la governano nel seguente testo.

Categoria catastale F2, cosa significa?

La categoria catastale F2 comprende gli immobili che sono considerati come fabbricati in stato di crollo. In altre parole, si fa riferimento a quegli edifici che si trovano in condizioni così precarie da non poter generare reddito.

Tale categoria è, quindi, specificamente utilizzata per descrivere un'unità immobiliare inagibile, che non può essere sfruttata e che potrebbe essere paragonata a un rudere. Questa dicitura si applica principalmente agli immobili fatiscenti, che hanno subito danni strutturali significativi e che necessitano interventi significativi di ristrutturazione, demolizione o riparazione.

I requisiti dell’immobile in categoria F2

Ma quali sono i requisiti che un immobile deve rispettare per poter essere inserito nella categoria catastale F2? Affinché un immobile rientri in questa classe, deve:

• presentare uno stato di degrado significativo;
• essere parzialmente demolito o avere danni strutturali rilevanti;
• essere inutilizzabile;
• inidoneo a generare reddito.

Pertanto, sono inclusi nella categoria F2 catastale gli immobili diroccati, ovvero gli edifici in uno stato avanzato di rovina o crollo, che non possono essere utilizzati in modo sicuro o funzionale ma anche gli immobili pericolanti che richiedono una ristrutturazione di ampie dimensioni per consentire il ripristino delle loro funzionalità originarie.

Categoria catastale F2 e Imu: una breve guida 

Con l'introduzione della Nuova IMU 2020, la disciplina relativa all’unità collabente F2 ha subito importanti modifiche rispetto a quanto stabilito in precedenza dalla Corte Suprema. Per il fabbricato in sé rimane in vigore l’esenzione dall'IMU proprio per l'assenza di una base imponibile.

Tuttavia, a differenza di quanto previsto fino al 2020, il valore dell'area edificabile su cui il fabbricato sorge viene ora considerato come base imponibile. Questa modifica comporta che, nonostante il fabbricato collabente non sia soggetto all'IMU per se stesso, sarà preso in considerazione il valore dell'area su cui è situato per determinare l'imposta dovuta.

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Come funziona la categoria catastale F2 in tema di Bonus?

Superbonus e Sismabonus

Il Superbonus può essere richiesto per interventi effettuati su edifici o immobili "esistenti", mentre non sono agevolati i lavori eseguiti durante la fase di nuova costruzione. Tuttavia, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che è possibile usufruire del Superbonus anche per gli interventi che vengono effettuati su edifici della categoria catastale F/2.

L’unica condizione per poter beneficiare dell’agevolazione è che, una volta conclusi i lavori sull’unità collabente, l'immobile rientri in una delle classi catastali, per le quali è ammesso il beneficio fiscale come, ad esempio, gli immobili adibiti ad abitazione principale (esclusi A/1, A/8, A/9) e le relative pertinenze. È bene precisare che regole simili valgono anche per il cosiddetto Sismabonus, a condizione che l'intervento sia finalizzato all'effettiva modifica della destinazione d'uso, previa autorizzazione amministrativa adeguata.

Bonus ristrutturazioni 

Per quanto riguarda, invece, il bonus ristrutturazioni, nel 2020 l’Agenzia delle Entrate ha precisato nel documento ufficiale numero 19/E che i fabbricati in rovina, identificabili come unità collabenti e, quindi, rientranti nella categoria catastale F/2 sono inclusi a pieno titolo nell'ambito di applicazione del bonus ristrutturazioni.

Categoria F2 catastale dichiarazione dei redditi

Per registrare un fabbricato collabente nella categoria F/2 catastale è opportuno seguire una procedura specifica mediante DOCFA e disporre della documentazione corretta.

La documentazione richiesta, generalmente redatta da un professionista o tecnico competente, comprende i seguenti elementi:

• materiale fotografico che documenti lo stato del fabbricato;
• una dichiarazione ed una relazione in grado di confermare le condizioni del fabbricato collabente, datate e firmate dal proprietario;
• un'autocertificazione del proprietario in cui viene dichiarata l'assenza di allacciamenti ai servizi primari come elettricità, gas e acqua.

È importante sapere che l’immobile registrato al catasto all’interno di una classe diversa (ad esempio A o C) che subisce gravi danni strutturali, non può essere semplicemente aggiornato nel catasto come fabbricato collabente. Prima accatastare il fabbricato in categoria F2 è necessario sospendere l'unità immobiliare precedente e, solo successivamente, procedere con la nuova registrazione.

L’istituto della successione per la categoria catastale F2

Secondo la normativa generale, il proprietario è tenuto a fornire una dichiarazione sulla conformità catastale dell'immobile durante gli atti di trasferimento. Tuttavia, tale obbligo non si applica agli edifici fatiscenti o in uno stato di rovina, noti anche come immobili collabenti.

Di conseguenza, la vendita o la donazione (a titolo gratuito) di tali unità può avvenire senza la necessità di fornire una dichiarazione sulla conformità catastale, in quanto non sussiste l'obbligo di accatastamento come precedentemente menzionato.

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Come accatastare un F2?

La procedura di accatastamento di un immobile appartenente alle categoria F2 include una serie di passaggi specifici, quali: ottenere la documentazione necessaria; compilare la Dichiarazione di Variazione Catastale (DVC); indicare la categoria F2; allegare la documentazione richiesta; presentare la DVC all'ufficio competente; e attendere l'esito della procedura: Dopo aver presentato la DVC, si dovrà attendere l'esito della procedura di accatastamento da parte dell’ufficio dell'Agenzia delle Entrate. Dal momento che tale procedura può seguire norme differenti in base al Comune di appartenenza, è sempre bene rivolgersi ad un tecnico competente per evitare di commettere errori.

Cosa significa casa collabente?

Il termine "casa collabente" si riferisce a un edificio o una struttura che sta crollando o è in uno stato di grave deterioramento che la rende pericolosa e, di conseguenza, inutilizzabile per scopi abitativi o per garantire una rendita al proprietario.

Cosa significa categoria catastale F3?

La categoria catastale F3 indica gli immobili in fase di costruzione o, più precisamente, ancora in corso di realizzazione. Si tratta di una classificazione temporanea che ha una durata che oscilla tra 6 e 12 mesi, e che viene assegnata agli edifici durante il periodo di lavori edili. Tale categoria permette, infatti, di identificare chiaramente che l'edificio è ancora in fase di completamento e quindi non può ancora essere utilizzato o abitato.

A cosa corrisponde la categoria F1?

La categoria catastale F1 è utilizzata per indicare un'area urbana, ossia una superficie territoriale che non ospita edifici, ma ha una chiara connotazione urbana che la portano a non poter essere classificata come terreno agricolo. Al momento, queste zone possono essere adiacenti a edifici residenziali o commerciali e contribuiscono all'aspetto e alla funzionalità dell'ambiente urbano circostante.