Immobiliare residenziale europeo, le previsioni di S&P

Con l'aumento dei tassi di interesse in Europa, S&P prevede un periodo di ribassi per il residenziale europeo. La correzione sarà sostenuta dei prezzi nominali delle case nella maggior parte dei Paesi del continente. L'aumento dei tassi ipotecari è la principale causa dell'indebolimento della domanda e del calo dei prezzi. La domanda potenziale e il fabbisogno abitativo in Europa rimarranno elevati. Vediamo le principali previsioni di S&P per il residenziale europeo per i prossimi mesi.

Prezzi delle case in calo in Europa

All'inizio di quest'anno, secondo l’agenzia di rating, i prezzi delle case sono rimasti sostenuto oltre le attese, ma il boom immobiliare residenziale causato dalla pandemia in Europa è ormai finito, e la crescita nominale dei prezzi è entrata in una fase di correzione. Anche prima che le banche centrali europee iniziassero ad aumentare seriamente i tassi, la dinamica dei prezzi delle abitazioni sembrava insostenibile, soprattutto perché l’accessibilità alle abitazioni nella maggior parte delle aree geografiche è peggiorata significativamente durante gli anni della pandemia. Con i tassi di interesse ora ancora più alti, la pressione sui prezzi delle case è aumentata e si intensificherà ulteriormente poiché tassi di riferimento più elevati continueranno a innalzare nel tempo i tassi medi dei mutui. Il declino dei prezzi tuttavia sarà graduale e non repentino

I fattori che sostengono i prezzi delle case

A impedire un crollo verticale dei prezzi delle case in Europa interverranno diversi fattori. Tra questi, la ritardata trasmissione dei tassi di politica monetaria alle finanze familiari, la continua solidità dei mercati del lavoro, il miglioramento dei redditi reali delle famiglie e i consistenti risparmi accumulati durante la pandemia. Fattori strutturali che dovrebbero contribuire a contenere il calo dei prezzi sono la cronica carenza abitativa e il ridursi delle dimensioni delle famiglie a causa dell'invecchiamento della popolazione. Infine, gli istituti di credito sono ancora disposti a concedere prestiti e hanno la capacità di farlo, seppur a costi significativamente più elevati.

S&P

Di quanto caleranno i prezzi delle case nel 2023-2024

Entro la fine di quest'anno, i prezzi nominali delle case in Europa avranno registrato cali su base annua. Nella maggior parte delle aree geografiche, questi cali si manterranno nel corso del 2024. Le attese sono per un calo del 12% per Germania e Regno Unito, 11% per la Svezia, 10% per l'Irlanda e circa 8% per i Paesi Bassi e il Portogallo.

In Svizzera, l'ambiente dei tassi di interesse rimane favorevole, con poca inflazione in eccesso da contrastare per la Banca Nazionale Svizzera (2,2% in Svizzera contro il 6,1% nell'eurozona e il 7,9% nel Regno Unito attualmente). La Svizzera è l'unico paese nel campione che probabilmente eviterà cali diretti dei prezzi, sebbene ci aspettiamo comunque un significativo rallentamento della crescita dei prezzi delle case quest'anno e il prossimo.

La Svezia è un caso speciale perché la correzione è iniziata molto prima, è stata più rapida e ora è per lo più completata. Per la Svezia, inoltre, l’ indice prezzi OCSE mostra meno variazioni sia nelle fasi di crescita che in quelle di declino rispetto ad altri indici utilizzati a livello locale. Di conseguenza, il calo picco-fondo del 11% previsto per la Svezia potrebbe sembrare sottostimato in confronto.

S&P

Tassi Bce, l’impatto sui prezzi delle case

Anche se l'inflazione sta diminuendo a causa del calo dei prezzi dell'energia, le pressioni inflazionistiche fondamentali si sono rivelate più persistenti di quanto le banche centrali avevano previsto al momento del nostro rapporto di gennaio. Questo è particolarmente vero a causa dei tassi di interesse in rialzo da parte delle banche centrali del Regno Unito ed Europea.

L'impatto delle condizioni di credito molto più stringenti è già visibile nelle economie, compresi i mercati immobiliari. I tassi ipotecari per i nuovi prestiti sono aumentati in linea con i tassi di riferimento e la concessione di prestiti è quasi crollata in molte aree geografiche principalmente a causa della domanda depressa.

In generale, gli istituti di credito sono ancora capaci e disposti a concedere prestiti per l'acquisto di case, sebbene a tassi più alti. Tuttavia, la domanda e di conseguenza la concessione di prestiti dovrebbero rimanere al massimo contenute fino al 2025, quando le banche centrali avranno allentato i tassi e i prezzi si saranno adeguati. Anche in quel momento, i costi di prestito più elevati in termini reali moduleranno la ripresa della domanda.

S&P

Tassi sui mutui e prezzi delle case in Europa

Tassi più alti sui nuovi mutui portano a una diminuzione della domanda e mettono pressione al ribasso sui prezzi delle case. Tuttavia, sono i pagamenti più elevati sui mutui esistenti e la conseguente pressione sui bilanci familiari che determineranno quanto verranno effettuate vendite riluttanti o forzate. Un alto grado di vendite forzate potrebbe, a sua volta, aumentare notevolmente l'offerta e potrebbe aggravare enormemente la pressione al ribasso sui prezzi, un fattore chiave nei crolli dei mercati immobiliari.

Tuttavia, ci sono differenze significative tra le diverse aree geografiche che determineranno in che modo, esattamente, i tassi di interesse più elevati si trasmetteranno ai mercati immobiliari nel nostro campione. Queste differenze riguardano, ad esempio, la quota di tassi fissi rispetto a quelli variabili, così come la quota di diverse scadenze all'interno dei contratti a tasso fisso.

Tassi Bce, le previsioni di S&P

C'è ancora una certa incertezza su quanto le banche centrali opereranno in futuro, man mano che arrivano più dati sull’inflazione core. E poiché l'impatto della politica monetaria molto più restrittiva sull'economia si manifesta con un notevole ritardo, vi è una significativa incertezza su quando e con quale ritmo le banche centrali allenteranno nuovamente. Ma in ogni caso, salvo un grave shock globale negativo, sembra che ora abbiamo lasciato alle spalle il regime di tassi di interesse ultrabassi degli ultimi 15 anni circa e siamo tornati a un regime più normale, con importanti implicazioni per i costi di finanziamento del mercato immobiliare. Infatti, la maggior parte dei tassi di interesse, persino quelli delle banche centrali, diventeranno positivi in termini reali a partire dal prossimo anno, e i mutuatari non godranno più di un premio inflazionistico.