Categoria catastale A10: definizione, requisiti e calcolo imu

La categoria catastale A10 è la categoria corrispondente agli immobili destinati a uffici o studi privati. Spesso capita che l’immobile acquistato per l’apertura della propria attività professionale sia accatastato, invece, in A/2 o in A/3.

Ma quali sono le caratteristiche fondamentali di un immobile A/10? Come fare a capire quando è necessario cambiare categoria catastale? E che tasse è necessario pagare?

In questo articolo vediamo, nello specifico, quali sono i requisiti della cat. catastale A/10. Capiamo, poi, dove vedere la categoria catastale di un immobile, come fare un cambio di destinazione d’uso e quando questo tipo di operazione si rende necessaria.

Infine, andiamo a esaminare a che tassazioni è sottoposto un immobile A/10, se è possibile affittarlo o trasferirvi la residenza.

Categoria catastale A10: definizione e caratteristiche

La categoria catastale A/10 corrisponde agli immobili destinati a studi o uffici privati. In questa categoria rientrano tutti quegli edifici adibiti allo svolgimento di attività professionali e, pertanto, a differenza delle altre sottocategorie appartenenti al gruppo A, quindi, un immobile accatastato A/10 non è residenziale.

Perché possa rientrare nella cat. catastale A/10, le caratteristiche che un immobile deve possedere sono:

• essere destinato ad uso professionale: per esempio, deve essere sede di uno studio medico, di una scuola privata, o di uffici;
• avere locali specifici adatti alla professione: la struttura, cioè, deve essere conforme all’utilizzo che se ne intende fare.

Per la determinazione della giusta categoria catastale è di fondamentale importanza stabilire se si intende aprire un’attività professionale privata o di tipo commerciale.

I requisiti fondamentali dell’immobile accatastato in A10

Come affermato in precedenza, gli immobili accatastati in A/10 corrispondono a strutture destinate a studi e uffici privati.

Per esempio, è possibile accatastare in A/10 uno studio medico o un ufficio per lo svolgimento dell’attività professionale d’azienda.

Può essere utile, a questo punto, rendere esplicita una fondamentale differenza rispetto agli immobili accatastati in C e, più nello specifico, in in C/1.

La cat. catastale C/1 indica un negozio, o comunque un immobile dove si svolge un’attività commerciale.

Per esempio, un centro estetico non appartiene alla categoria catastale A/10, ma in C/1. In generale, per determinare la giusta cat. catastale per questo tipo di attività è bene prestare attenzione ai seguenti fattori:

• la presenza di vetrine;
• il tipo di servizio offerto;
• la posizione degli ingressi all’attività commerciale rispetto agli ingressi all’abitazione privata.

Infine, è bene tenere conto anche delle strutture specialistiche presenti nel locale.

IMU, affitto e trasferimento di residenza per la categoria A10

Le tasse relative ad un immobile vengono pagate secondo la categoria di riferimento.

Per calcolare l’IMU è necessario considerare la rendita catastale di un immobile A/10, rivalutarla del 5% e moltiplicarla per un coefficiente di categoria stabilito per legge. Questo coefficiente corrisponde ad un moltiplicatore catastale che, nel caso di un immobile accatastato A/10, è pari a 80. La formula per calcolare l’IMU è quindi la seguente:

valore imponibile = (rendita + 5%) x 80 

Le abitazioni in categoria catastale A10 non beneficiano dell’esenzione IMU per abitazione principale. Infatti, non è neanche possibile trasferire la propria residenza in un immobile A/10: nel caso in cui si volesse abitare in un edificio appartenente a questa categoria catastale, sarebbe necessario effettuare un cambio di destinazione d’uso. Una volta che l’immobile è idoneo, è possibile chiedere il trasferimento di residenza presso il Comune di competenza.

Un proprietario di un immobile appartenente alla categoria catastale A10 potrebbe decidere di voler mettere in affitto la struttura a terzi. Anche in questo caso è necessario distinguere l’uso per il quale si vuole affittare l’edificio.

Nel caso in cui si affitti lo spazio per professionisti e lavoratori, non sussistono problemi e si può procedere stilando un contratto di locazione. Nel caso si voglia affittare l’immobile a spazio abitativo, è necessario procedere preventivamente al cambio di destinazione d’uso.

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 Categoria catastale A10: cambio di destinazione d’uso 

Una volta determinati i requisiti della categoria A/10, spostiamo la nostra attenzione sul concetto di destinazione d’uso.

La destinazione d’uso è la classificazione che viene utilizzata per indicare la funzione e le attività svolte in uno specifico immobile.

Vediamo quindi cosa fare se la struttura scelta per aprire un’attività commerciale appartiene ad altre categorie catastali (per esempio A/2 o A/3), o nel caso in cui un edificio abbia due diverse tipologie di destinazioni d’uso (sia abitativa che commerciale).

Se l’immobile scelto per aprire un’attività professionale è accatastato in A/2 o A/3, è necessario effettuare il cambio di destinazione d’uso poiché, tali categorie catastali fanno riferimento alle abitazioni civili.

È estremamente importante effettuare il cambio di destinazione d’uso nei casi sopracitati, in quanto, in caso contrario, si incorrerebbe in un vero e proprio abuso edilizio. La norma da seguire per questo procedimento è il DPR 06/06/2001, n.380 (Testo Unico dell’Edilizia).

Altrettanto importante è capire come classificare un fabbricato che presenta due diverse destinazioni d’uso, una per abitazione e un’altra per studio o ufficio. In questo caso, vale il criterio della prevalenza: si stabilisce la giusta categoria basandosi sulla maggiore superficie utile occupata dall’attività in questione.

Ma dove trovare, concretamente, la destinazione d’uso di un immobile? È possibile trovarla sul certificato di agibilità dell’immobile, oppure è possibile richiedere una visura catastale storica per indagare, più nello specifico, la continuità dei trasferimenti che hanno riguardato l’edificio.

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Ecco altre informazioni che potrebbero esserti utili sulla tipologia categoria catastale A10.

Cosa si può fare in un locale A10?

In un locale A/10 è possibile ospitare studi o uffici privati.

Come trasformare un A10 in abitazione?

Per trasformare un immobile A/10 in un’abitazione è necessario effettuare un cambio di destinazione d’uso.

Quanto costa passare da A10 a A2?

I costi per passare da A/10 ad A/2 variano sulla base della parcella del professionista e sul tipo di interventi necessari.