Canone concordato a Milano, basterà il nuovo accordo a risolvere il caro affitti?

Se Milano è la città italiana maggiormente afflitta dal caro affitti è anche perché si trova in un circolo vizioso per cui i canoni sono talmente alti da rendere meno conveniente ai proprietari l'applicazione del canone concordato, e quindi, in mancanza di canone concordato, i canoni continuano a salire secondo il mercato. Un accordo stipulato tra Comune, associazioni di proprietari e sindacati dei coinquilini ha provato a ridefinire affitti e agevolazioni in modo da invogliare i proprietari ad aderire al canone concordato. Basterà?

Affitti a canone concordato a Milano

Il canone concordato è una forma di affitto agevolato che assicura da un lato, agli inquilini, un canone più basso, dall’altro, ai proprietari, una tassazione agevolata (cedolare secca al 10 per cento invece che al 21 per cento) e una durata inferiore (cinque anni). Tuttavia, a Milano gli affitti che si dovrebbero applicare sotto canone concordato non sono per nulla convenienti rispetto alla media di mercato, quindi – caso praticamente unico in Italia – nel capoluogo lombardo questa modalità agevolata è quasi completamente snobbata, a favore dei contratti a mercato libero (durata 4 anni più 4). Nel 2022 i contratti a canone libero sono stati oltre 35 mila, contro soli 800 a canone concordato.

L’accordo sul canone concordato a Milano

Per invogliare i proprietari milanesi ad aderire al canone concordato, l’accordo con il Comune prevede una revisione al rialzo degli affitti, applicabili secondo cinque zone in cui la città viene suddivisa. All’interno di ogni zona sono individuate tre fasce tariffarie entro cui fissare il canone, a seconda delle caratteristiche degli immobili. Le zone sono individuabili tramite una mappa sul sito del Comune di Milano.

In particolare:

• zona 1: da un minimo di 100 €/mq a un massimo di 310 €/mq all’anno
• zona 2: da un minimo di 70 €/mq a un massimo di 180 €/mq all’anno
• zona 3: da un minimo di 60 €/mq a un massimo di 170 €/mq all’anno
• zona 4: da un minimo di 55 €/mq a un massimo di 160 €/mq all’anno
• zona 5: da un minimo di 50 €/mq a un massimo di 130 €/mq all’anno

Sarà inoltre possibile affittare una singola stanza ad un canone mensile forfettario massimo stabilito come segue:

• zona 2: € 600
• zona 3: € 500
• zona 4: € 450
• zona 5: € 400

Una serie di agevolazioni da parte del Comune, oltre alla cedolare secca ridotta al 10 per cento, attendono poi chi opta per il canone concordato:

• Imu: aliquota agevolata pari allo 0,73%
• Imposta di registro: riduzione del 30% della base imponibile su cui calcolarla
• Irpef: vantaggi su base imponibile. Il canone di locazione ridotto della percentuale forfetaria del 5% e rapportato alla percentuale di possesso viene ulteriormente ridotto del 30%.

Il Comune concede poi ai proprietari, tramite Milano Abitare (agenzia per l’affitto accessibile) un contributo una tantum di 2 mila euro per ogni contratto a canone concordato stipulato, un contributo alle ristrutturazioni di appartamenti da affittare a canone concordato di 4 mila euro, e un fondo di garanzia anti morosità che copre fino a 18 mesi di rate non pagate dagli inquilini. L’accordo ha durata triennale e potrà essere adottato anche da altri Comuni della città metropolitana.

Accordo sul canone concordato a Milano, le reazioni

Per Filippo Pellegrino di U.P.P.I “il nuovo accordo per il canone concordato della Città di Milano è sicuramente un importante passo avanti per l’utilizzo di questo strumento da parte dei piccoli proprietari in quanto avvicina, seppur non come auspicato, i canoni di locazione per questa tipologia di contratti con i prezzi del libero mercato, semplificando, inoltre, l’iter per giungere all’individuazione del corretto canone concordato”.

“Per Confappi – afferma Matteo Rezzonico, – è particolarmente positiva l’intesa sulla riduzione delle zone, che ora sono solo cinque. Il valore di un immobile a Milano non dipende solo dalla zona in cui si trova ma da altre caratteristiche (la presenza di aree verdi private e pubbliche, dei servizi e altro). Non rimane dunque che attendere il riscontro da parte dei cittadini e più in generale del mercato”.

Per i sindacati “L’Accordo può essere mezzo per arginare la speculazione del mercato milanese; può rappresentare un valido sostegno per le tante famiglie che non possono accedere alle case popolari né possono permettersi le case del mercato libero e per i tanti studenti universitari e lavoratori che vengono a Milano”.

Va detto che la riduzione dei canoni di affitto in questo modo è almeno del 20 per cento rispetto ai valori di mercato: occorrerà quindi vedere se effettivamente i proprietari sceglieranno di avvicinarsi al canone concordato, pur con valori più adeguati alle caratteristiche e all’ubicazione degli immobili.

Canone concordato a Milano, le perplessità di Unioncasa

Una particolarità che sta destando parecchie perplessità da parte di Associazione Nazionale Unioncasa riguarda la possibilità di affittare uno stesso appartamento sia come intero che come suddiviso in stanze.

“Ad esempio, - calcola Unioncasa, - in zona 2 subfascia 1 scegliendo: - Appartamento intero ad un canone che fa riferimento alla tabella e relativi elementi; - oppure a stanze di 12 mq con un canone forfetario che può anche essere più del triplo o del quadruplo in quanto fissato a 600 euro a camera, senza considerare alcun parametro. Prendendo un caso limite ma possibile, ad esempio, uno stesso appartamento composto da 3 camere, un soggiorno che si trasforma in camera, tutte di almeno 12 mq sommando una cucina di 9 metri in condivisione ed un unico bagno può essere affittata “a discrezione”: - Canone concordato: primo accordo: tra 159 e 258 euro/mq; - secondo accordo: tra 130 e 194 euro/mese - Canone forfetizzato: 600 euro/mese. Questo vale sia per camere seminterrate, fatiscenti o al 5 piano senza ascensore sia in perfette condizioni, senza distinzione. Se l’obiettivo era quello di aumentare le stanze per studenti e lavoratori sicuramente verrà raggiunto ma a quale prezzo? Era questa la promessa del comune di risolvere i problemi delle camere per gli studenti campeggiati di fronte alle università? E i sindacati inquilini che l’hanno firmato cosa dicono? Si incentiverà la parcellizzazione delle unità immobiliari, ed anche le camere più grandi potranno essere agevolmente ridotte con un cartongesso per portarle agli standard previsti e raddoppiare le entrate. Senza considerare la discutibilità dal punto di vista giuridico di tale accordo che, contrariamente agli altri presenti sia a Milano che su tutto il territorio nazionale, non segue l’indicazione ben espressa dall’Agenzia delle Entrate secondo la quale un immobile può essere affittato anche frazionatamente, ma i singoli canoni non possono superare il valore complessivo dell’unità immobiliare”.