Case di lusso a Milano: tutti i numeri e i trend del mercato 2023-2024

Il mercato immobiliare residenziale milanese è previsto chiudere il 2023 con un calo stimato di circa 23.500 compravendite totali fra abitazioni usate e nuove (-17,8% sul 2022). Il comparto degli immobili di pregio (“Prime”) collocati all’interno del Centro Storico cittadino, è previsto che vada in calo di circa dieci punti percentuali rispetto all’anno scorso (-10,3%), con un totale di 435 transazioni (stima effettuata sui dati forniti dall’OMI dell’Agenzia delle Entrate). Sono le stime del report “Vincenzo Monti Prestige Prime Residential 2023".

Tassi di interesse e mercato delle case di lusso

“L’incremento dei tassi d’interesse e la contestuale inflazione hanno rallentato il numero di transazioni sul mercato immobiliare residenziale milanese in ogni suo comparto – ha dichiarato Andrea Pincherli Vicini, Ceo & Founder di Vincenzo Monti Prestige - gli acquirenti, d'altronde, hanno già aggiornato le loro aspettative, mentre molti venditori non hanno ancora preso atto di una sempre più concreta possibilità di assistere ad una fase di re-pricing. Ecco spiegata la forbice fra le richieste di prezzo dei venditori e ciò che gli acquirenti potrebbero essere disposti a pagare. Una forbice che nei prossimi mesi potrebbe ampliarsi, soprattutto per i prodotti di qualità più scarsa. “Questo rallentamento delle transazioni a cui assistiamo oggi, sarà destinato a perdurare finché il gap tra prezzo di domanda e di offerta rimarrà, ma, a nostro parere, – ha continuato Pincherli Vicini – “sarà meno evidente di quanto molti si aspettano, perlomeno per i prodotti Prime.”

Vincenzo Monti Prestige

Fatturato e prezzi per il mercato del lusso

Il fatturato del mercato del lusso milanese chiuderà l’anno con un volume di scambi per 823,4 milioni di euro (-3,6% rispetto al 2022). Il prezzo medio richiesto per le abitazioni di lusso si attesta a 12.620 euro al metro quadro, non considerando i prezzi top la media scende a 10.824 euro al mq. Rispetto al 2022 c’è stato quindi un aumento dei valori medi di 6,7 punti percentuali. Rispetto all’anno passato, l’offerta di abitazioni sta dando qualche segnale di aumento: a poche settimane dalla chiusura del terzo trimestre si registra infatti un aumento del 4,7% e rappresenta, rispetto al totale generale delle case in vendita in città, circa l’11,8%. I tempi di vendita sono sostanzialmente rimasti stabili, intorno ai quattro mesi.

L’offerta di case di lusso a Milano

La spinta al cambiamento provocata dal Covid è oramai calata, tuttavia gli appartamenti migliori disponibili sul mercato, o con le caratteristiche più richieste come piani alti, terrazzi, giardini e con servizi condominiali, sono stati in gran parte assorbiti dalla domanda. Inoltre, alcuni proprietari hanno preferito mantenerli, togliendoli dal mercato per proteggersi dall’alta inflazione e dalla volatilità dei mercati azionari e obbligazionari, altri li hanno invece affittati. “Da un’analisi qualitativa del dato – ha detto il fondatore e Ceo di Vincenzo Monti Prestige - va sottolineato che il calo delle transazioni in questo 2023 ha riguardato principalmente immobili di qualità medio-bassa o periferici, in contrasto con la tenuta delle vendite relative al mercato Prime e comunque di immobili con indirizzi centrali. Un mercato dell’immobile di pregio in contrazione, quindi, solo se confrontato con le eccezionali performance del 2022 e per prodotti di standing inferiore o comunque più decentrati. Tutto ciò ci porta a dire che “stiamo vivendo una fase di stabilizzazione del mercato Prime, piuttosto che di una sua vera e propria flessione” - conclude Pincherli Vicini.

Cresce la domanda per le case in affitto

Le case di alto standing qualitativo latitano, gli affitti, in alternativa al desiderio di acquisto, sono stati nel frattempo "presi d'assalto", assorbendo - a valori di locazione letteralmente decollati - quasi completamente lo stock disponibile. Banalmente, mancando il prodotto, non si può prevedere un calo dei prezzi; soprattutto in una città dalla realtà consolidata a livello internazionale come Milano. Tuttavia, anche in considerazione dell’andamento dei tassi d’interesse, sarà necessario attendere l’entità delle compravendite e lo stato dei fondamentali gli ultimi due trimestri per meglio comprendere il reale comportamento futuro del mercato Prime. Ora, se da un lato è vero che dal punto di vista degli investimenti siamo in un momento di attesa, poiché l’inflazione si attesta ancora su livelli elevati, seppur più contenuta rispetto ad un anno fa, dall’altra parte la revisione delle politiche di rialzo dei tassi di interesse hanno avuto un effetto importante: elevare il costo del denaro, con tutte le conseguenze del caso su investimenti che non sono fatti totalmente a equity, ma in parte anche a debito.

Vincenzo Monti Prestige

Tipologie di case di lusso più richieste

Mettendo poi a confronto le superfici che la domanda chiede e che il mercato offre, sia in termini di metri quadrati, sia di budget finanziario, emergono altri elementi che confermano che quello che c’è oggi sul mercato spesso fatica ad essere in linea con la domanda. Infatti, il 36 per cento delle case in vendita oggi nelle aree “prime” milanesi (circa 1.600 abitazioni) ha una superficie compresa fra i 100 e i 200 metri quadrati e quasi il 40 per cento si colloca sotto la soglia dei 100 metri quadri. In sostanza, quasi l’ottanta per cento dell’offerta va da meno di 100 metri quadrati ad un massimo di 200, mentre circa la metà della domanda cerca abitazioni maggiori di 200 metri quadrati. Guardando all’offerta dal punto di vista finanziario, l’aumento dell’offerta di case di piccola superficie ha fatto diminuire la quota di case in vendita comprese fra 1,5 e 2,5 milioni di euro (il 42 per cento quando nel 2022 era del 55 per cento). Rimane stabile la quota di case in vendita con un prezzo richiesto fra i 3,5 e i 4,5 milioni di euro; infatti, oggi è dell’11 per cento (13 per cento nel 2022). Infine, con il nuovo aumento dei prezzi, si è raddoppiata la quota di case con valori sopra i 4,5 milioni di euro che oggi rappresenta il 14 per cento del mercato, poco più di 200 in totale.

Case di lusso di qualità

In presenza di una domanda positiva, ma sempre più selettiva, il vero driver del mercato continuerà a essere la qualità dell’offerta. Considerata però la sottigliezza dello stock con tale caratteristica, nella prima parte del 2023 i prezzi di vendita (asking price) hanno segnato un nuovo rialzo, nella media generale del 6,7% nominale rispetto a dicembre 2022. Se confrontiamo il prezzo medio di oggi (12.620 euro al metro quadrato) con quello rilevato nel settembre dell’anno scorso (11.209 euro al mq.), la variazione percentuale risulta del 12,5 per cento circa, ben al di sopra del tasso di inflazione odierno di circa sei punti percentuali. Questo significa che in termini reali i prezzi delle abitazioni Prime in un anno hanno segnato una crescita di circa sei punti percentuali. Guardando ai quartieri della città, le performance migliori, nei primi due quarter del 2023, sono ancora una volta quelle registrate nel Quadrilatero della Moda, in Brera e dintorni, nelle vie e nelle piazze del quartiere Vincenzo Monti - Magenta e per la prima volta anche nell’area compresa fra Via Canova e l’Arco della Pace. In tutti questi quartieri i prezzi sono cresciuti a due cifre. Fra tanti segni positivi, spicca l’unica media negativa (-0,7%), che ovviamente significa una variazione sostanzialmente nulla, nella zona di Porta Nuova e Corso Como, dove l’offerta, soprattutto di nuove abitazioni, segna un incremento maggiore rispetto alla domanda. Al di là del prodotto nuovo, il Quadrilatero della Moda mantiene la sua leadership con i prezzi più alti (in alcuni rari casi si sfiorano i 30mila euro al mq.), ma se guardiamo alle richieste espresse in questi mesi dai venditori, notiamo che la barriera dei 20mila euro al metro quadrato è stata superata anche nella zona Vincenzo Monti, Cadorna, Cordusio, Duomo, Palestro e Duse. Tutti quartieri in cui insistono edifici ed appartamenti di categoria “super Prime”.

Previsioni per il mercato delle case di lusso

La frenata registrata a livello europeo, sia della domanda che dei prezzi delle abitazioni rientranti nei segmenti del pregio e del lusso, non ha potuto non intaccare anche il mercato milanese. Il punto a favore per il mercato nostrano è dato dalla cronica mancanza di offerta di prodotti con determinate caratteristiche qualitative che fanno sì che rimanga sempre alta la tensione soprattutto sui valori. Inoltre, le rare iniziative di nuova costruzione che si registrano all’interno della prima cerchia del centro storico milanese contribuiscono a far crescere e a stabilizzare i prezzi anche dei prodotti più obsoleti. A sostenere il mercato è poi una domanda che non si compone esclusivamente di residenti, anzi, la quota di acquirenti provenienti dall’estero cresce di anno in anno, accompagnata dai compratori provenienti dalle altre regioni d’Italia. Le previsioni per il 2024 sono dunque più improntate alla prudenza che al pessimismo, avremo un mercato sempre vivace, ma selettivo, che si potrebbe chiudere nuovamente con il segno meno per quanto riguarda le transazioni, ma in attenuazione rispetto a quest’anno. Ci si attenderebbe, infatti, un calo di poco superiore ai due punti percentuali con un recupero rispetto ai meno dieci punti di quest’anno. I valori di vendita attesi dall’offerta dovrebbero alla fine stabilizzarsi e, seguendo l’auspicato rientro del tasso inflattivo, non dovrebbero crescere più di 3-4 punti percentuali. L’insieme di queste condizioni farà tornare in territorio positivo anche il fatturato Prime del centro storico milanese, riavvicinandolo nuovamente ad un valore finale vicino al miliardo di euro.