Come individuare il responsabile dei danni da infiltrazioni in garage

In numerosi complessi residenziali, i garage e box auto vengono posizionati sotto il giardino o il cortile condominiale, al fine di ottimizzare lo spazio costruito e nascondere l'area destinata all'autorimessa. Non di rado, in questi casi, si riscontra il problema delle infiltrazioni in garage, evento che può portare alla realizzazione di diversi danni quali macchie di umidità e muffa, fino alla creazione di vere e proprie chiazze d'acqua che nel tempo diventano maleodoranti e insalubri.

Quando le infiltrazioni in garage provocano danni alle auto ed agli oggetti in essi riposti, è necessario individuare il responsabile dell’accaduto, in modo da ripristinare la situazione precedente ed ottenere, eventualmente, un risarcimento. Cerchiamo allora di capire come ricercare il responsabile dei danni causati dalle infiltrazioni d'acqua dal giardino condominiale ai box auto e dei deterioramenti provocati da infiltrazioni d’acqua piovana nel garage provenienti da spazi di proprietà esclusiva.

Responsabilità delle infiltrazioni nei garage: rischi e indicazioni preliminari

Le infiltrazioni d'acqua nel garage interrato di un condominio possono derivare da diverse fonti, e le responsabilità in caso di danni dipendono proprio dalla provenienza dell'acqua, che sia da aree comuni condominiali o da proprietà esclusive come un giardino privato.

L’individuazione della responsabilità, naturalmente, si rivela necessaria per capire chi dovrà sostenere le spese di riparazione e/o dell’eventuale risarcimento del danno provocato da infiltrazioni che, nei casi di garage e autorimesse, può riguardare non solo diverse tipologie di danneggiamenti delle auto e degli oggetti custoditi in tali strutture, ma anche danni relativi alla stessa struttura della pertinenza.

Inoltre, è bene non sottovalutare il fatto che le infiltrazioni d'acqua nel garage possono comportare un serio rischio per la salute dei proprietari esposti a muffe e macchie d’umidità. Questa eventualità, infatti, può portare a problemi respiratori, manifestazioni allergiche e persino a gravi malattie. Pertanto, il diritto del proprietario di richiedere il risarcimento per i danni subiti da infiltrazioni in garage da terrazzo privato o da parti comuni del condominio è innegabile.

Prima di capire le differenze ed i casi di responsabilità previsti dall’ordinamento italiano, è bene sottolineare che nei condomini, il giardino e il cortile sono considerate aree comuni del palazzo, mentre il box auto o garage è in genere una proprietà privata del singolo residente. A tal riguardo si esprime in maniera dettagliata il Codice civile italiano che, dopo un’attenta lettura, permette di individuare in maniera puntuale chi paga per le infiltrazioni nel garage del condominio nelle diverse circostanze possibili.

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Infiltrazioni d’acqua nel garage, chi paga? Tutti i casi possibili

Quando si tratta di infiltrazioni d’acqua, la regola di riferimento generale è rinvenibile nel disposto dell'art. 2051 c.c., recante l’obbligo di custodia. Secondo tale articolo ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, a meno che non provi il caso fortuito. Pertanto, se il problema proviene dalle aree comuni del condominio o anche da uno spazio privato, e non è possibile fornire prova di un caso fortuito o di forza maggiore che hanno causato l’infiltrazione d’acqua in garage, i proprietari degli spazi sono tenuti a pagare le spese per i danni e/o per il ripristino della situazione precedente al danneggiamento.

Alla luce di quanto detto, in caso di danni da infiltrazioni d’acqua nel garage da cortile condominiale e dunque di danneggiamenti della proprietà privata provenienti dalle aree comuni dell’edificio, il rimborso è a carico dell'intero condominio, incluso il danneggiato.

L'articolo 1125 del Codice civile, inoltre, stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione di soffitti, volte e solai sono divise equamente tra i proprietari dei due piani sovrastanti l'uno all'altro. Nello specifico, il proprietario del piano superiore (singolo privato o intero condominio) è responsabile delle spese di copertura del pavimento, mentre il proprietario del piano inferiore deve occuparsi dell'intonaco, della pittura e della decorazione del soffitto.

Concretamente, ciò implica che il proprietario del piano superiore, che funge da copertura, sia esso il condominio o un singolo condomino, è tenuto a sostenere i costi per il rifacimento della struttura che ha causato la perdita (come, ad esempio, gli interventi relativi alle infiltrazioni in box da deterioramento della guaina impermeabilizzante). Al contrario, il proprietario del piano inferiore deve occuparsi della tinteggiatura e di eventuali decorazioni sul soffitto danneggiate dalle perdite d'acqua.

Come si ripartiscono le spese in caso di infiltrazioni dal cortile condominiale ai box seminterrati sottostanti?

In caso di danni provocati da infiltrazioni d’acqua piovana nel garage proveniente dalle zone di proprietà dell’intero condominio la modalità principale per effettuare la ripartizione delle spese rimane l'utilizzo delle tabelle millesimali, uno strumento appropriato per valutare l'uso della proprietà comune da parte di ciascun singolo condomino.

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Chi paga le infiltrazioni dal tetto?

Sulla base di quanto già affermato, la responsabilità per il risarcimento dei danni causati dalle infiltrazioni del tetto ricade su chi non ha assicurato la manutenzione del bene sotto la sua custodia, che si tratti di un individuo singolo o dell'intero condominio. Tuttavia, in linea generale, i costi relativi alla tinteggiatura e intonacatura del soffitto del piano di sotto, spettano al relativo proprietario di tale spazio.

Chi paga i danni da infiltrazioni dal terrazzo di proprietà? 

Le infiltrazioni d’acqua in garage da giardino privato sovrastante il box auto seguono una logica abbastanza simile rispetto all’individuazione della responsabilità dei danni provenienti dalle aree comuni. La norma di riferimento specifica è contenuta nel disposto dell’art. 1126 c.c.

In particolare, nel caso di infiltrazioni in garage da terrazzo privato, ovvero da lastrico solare di proprietà esclusiva, il Codice civile italiano prevede che il singolo proprietario sia responsabile per un terzo delle spese di riparazione e ricostruzione, mentre i restanti due terzi sono suddivisi tra gli altri condomini in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.

Se, dunque, si tratta di danni da infiltrazioni in garage da giardino privato o da terrazzo privato, che svolge anche la funzione di copertura per l’autorimessa e/o i box auto, le spese per la riparazione della perdita sono a carico del proprietario corrispondente.

Come risolvere il problema delle infiltrazioni in garage

Una volta individuato il responsabile, è bene capire qual è la soluzione migliore alle macchie sul muro dovute alle infiltrazioni in garage. Come risolvere il problema in via definitiva? Nei sotterranei condominiali compromessi dalle infiltrazioni d'acqua, spesso ci si imbatte in soluzioni artigianali improvvisate e, in particolare, in installazioni di fortuna quali impalcature e tettoie fai-da-te.

Sebbene inizialmente i tetti di plastica e cellophane diano l'illusione di risolvere il problema, è naturale riscontrare che, nei mesi immediatamente successivi, la situazione peggiora. In alternativa, molti condomini, nella speranza di eliminare i problemi dovuti alle infiltrazioni in garage, provvedono all’installazione di un sistema di canalizzazione delle infiltrazioni attraverso canaline e pluviali ma, anche in questi casi, l'acqua continua imperterrita a danneggiare la struttura.

Dunque, la soluzione ottimale prevede l’utilizzo di tecnologie avanzate come resine idroreattive e idroespansiveda parte di aziende specializzate che, senza dubbio, sono in grado di offrire un intervento risolutivo. Queste tecnologie, infatti, se iniettate nel muro permettono di sigillare ermeticamente il locale, bloccando definitivamente l'accesso all'acqua.