Qual è la differenza tra villa e villino, i chiarimenti della giurisprudenza

La differenza tra villa e villino è stata precisata dalla Corte di giustizia tributaria di II grado della Toscana, con la sentenza n. 1098 dello scorso 6 novembre. Il caso esaminato ha riguardato un accertamento catastale con cui l’ufficio rettificava il classamento e la rendita proposta da un contribuente con Docfa. Sotto esame un immobile situato nelle campagne del Chianti, portato dalla categoria A/2 alla categoria A/8.

Se la Ctp di Siena ha rilevato che l’immobile non sembrava avere le caratteristiche legali per essere incluso nella categoria A/8, non trovandosi in una zona di pregio, il fabbricato poi era contiguo ad altre abitazioni di terzi ed era sprovvisto di viale alberato, di piscina e di altre caratteristiche di finitura o di impianti e di servizi di livello superiore rispetto all’ordinario. Alla luce di queste considerazioni, la Ctp di Siena ha ritenuto che, in base alle risultanze documentali, l’immobile dovesse riclassificarsi in categoria A/7.

L’Amministrazione finanziaria ha successivamente sottolineato che il giudice di prime cure non aveva tenuto conto del dato storico, dal momento che l’immobile era stato sempre accatastato nella categoria A/8 in quanto costruito prima del 1942 e che nel tempo avrebbe subito delle modifiche in ampliamento e vari interventi di manutenzione, in senso migliorativo. L’Amministrazione finanziaria ha dunque precisato che, in base allo stesso dettato normativo, si doveva considerare che “l’ubicazione dell’immobile era lungo una strada panoramica e che le caratteristiche costruttive denotavano ampiezza e pregio superiore alla media; gli spazi esterni destinati ai giardini e terrazzi, inoltre, erano di superficie ragguardevole e i fabbricati a confine non erano posti in aderenza all’immobile, che rimaneva libero su tutti e quattro i lati”.

GTRES

Pronunciando la sua sentenza, la Corte di giustizia tributaria di II grado della Toscana ha riscontrato che l’immobile era già classificato in A/8 e che non erano segnalati né dimostrati interventi peggiorativi medio termine, sottolineando di conseguenza “l’assenza di prova della sopravvenienza di fattori modificativi in senso peggiorativo della preesistente condizione, non essendo rilevante sulla classificazione la necessità di restauri”. La Corte di giustizia tributaria di II grado della Toscana ha poi evidenziato che “l’immobile non era privo di quelle caratteristiche intrinseche che ne avevano determinato ab origine la classificazione catastale e alle quali occorreva aver riguardo anche in base alla giurisprudenza di riferimento”.

A tal proposito, la Corte di cassazione, con la pronuncia n. 34694/2019, ha affermato che, “pur dovendosi aver riguardo alle caratteristiche intrinseche degli immobili e pur con riferimento alle maggiori precisazioni contenute nella circolare ministeriale n. 5/1992, nella valutazione permangono aree di relativa indeterminatezza che vanno risolte con riguardo alla condizione dei luoghi e, quindi, anche al significato locale che assumono, posto che l’approssimazione connaturata alle definizioni ripudia automatismi di sorta e necessita di supporti valutativi di carattere tecnico”.

Cosa si intente per villino?

Nello specifico, con la pronuncia n. 34694/2019, la Cassazione ha sottolineato che la villa è caratterizzata non solo dalle dimensioni, quanto dalle attrezzature di cui dispone, dalle caratteristiche interne, dal pregio degli infissi e degli ornamenti, dalla collocazione, dal rapporto con il territorio, dalle vie di accesso. Se tali edifici sono collocati in località di lusso vengono chiamati “villa”, mentre se tali edifici sono collocati in aree di minor pregio vengono chiamati “villino”.

Quando una casa si può definire villa?

Bisogna poi considerare la circolare ministeriale n. 5/1992, secondo la quale per “ville debbano intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all’ordinario”, per villino invece “deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree coltivate o no a giardino”.

In conclusione, la Corte di giustizia tributaria di II grado della Toscana ha stabilito che l’immobile in questione dovesse rientrare nella classificazione catastale A/8. Nel dettaglio, il Collegio ha spiegato che “si tratta di immobile di ampio respiro con connotazione di larghezza e ampiezza sia per numero di vani che di servizi accessori, che per particolari architettonici, quali la posizione libera su tutti e quattro i lati e la panoramicità, che trascendono quelle di un’abitazione di tipo civile o popolare e con sistemazione e presenza di spazi verdi ampi e panoramici dedicati alla fruizione e al godimento dell’immobile. La zona è anche localmente e tradizionalmente di alto pregio e panoramica, con edifici che pur vicini non sono in aderenza all’immobile e non ne compromettono la tranquillità e riservatezza. Pertanto, la mera vicinanza di altri edifici non è sufficiente, a parere del giudice d’appello, a comportare il declassamento dell’immobile”.