Categoria catastale F3 e IMU: tutto quello che devi sapere

Le categorie catastali sono un importante strumento per poter categorizzare gli immobili costruiti o in fase di costruzione in base a requisiti e caratteristiche comuni. In particolare, il gruppo F comprende le unità immobiliari urbane che non sono considerate idonee a produrre un reddito, anche solo temporaneamente e, di conseguenza, non viene associata alcuna rendita catastale. Appare quindi evidente fin da subito quanto un corretto accatastamento di un immobile F3 possa essere rilevate ai fini IMU, un’imposta da corrispondere annualmente sulle proprietà immobiliari con tutte le eccezioni del caso. Vediamo dunque quali sono le caratteristiche principali della categoria catastale F3, una classificazione temporanea e di passaggio per gli immobili ancora da ultimare.

Cosa significa F3 al catasto?

La categoria catastale F3, nell'ambito del sistema di classificazione immobiliare italiano, identifica una tipologia specifica di immobili: i fabbricati costruiti per essere venduti, ma che non sono ancora pronti per essere tali. Questa categoria riguarda quindi gli edifici che sono stati edificati dalle imprese di costruzione con l'intento di venderli, ma che, fino a quando questi immobili non vengono effettivamente venduti, rimangono classificati sotto la categoria F3.

Questo ha delle implicazioni importanti in termini di tassazione, in quanto il trattamento fiscale degli immobili in questa categoria può variare rispetto a quelli classificati per altri usi, come abitazioni private o uffici. È importante per le imprese costruttrici e per gli eventuali acquirenti essere consapevoli di questa classificazione e delle relative conseguenze fiscali.

La categoria F3 è solo una delle diverse categorie catastali in Italia, ognuna delle quali corrisponde a specifiche caratteristiche e usi degli immobili. La corretta classificazione di un immobile nel catasto è essenziale per determinare gli obblighi fiscali e per garantire una gestione corretta del patrimonio immobiliare.

Per meglio comprendere la categoria catastale F3 si possono ricordare le differenze rispetto alle altre della stessa macro-famiglia:

• F1: aree di corte urbana che non sono però legate a nessun altro gruppo;
• F2: unità immobiliari totalmente o parzialmente inabitate;
• F4: unità in corso di definizione come ad esempio quelle che interessano il frazionamento di una villa da cui sono stati realizzati dei piccoli appartamenti non pienamente definiti in forme, quantità e numeri.
• F5: lastrici solari, ossia unità immobiliari costituente copertura piana dell’edificio che assolve contemporaneamente la funzione di riparare i piani sottostanti dalle intemperie e di consentire l’utilizzo quale area aperta variamente fruibile;
• F6: procedimenti innanzi alle commissioni tributarie;
• F7: portici;
• F9: unità proveniente dal catasto fondiario;
• F10: unità dichiarate o ritenute rurali;
• F11: unità immobiliari in attesa di classificazione.

È dunque importante sottolineare che la categoria catastale F3 rappresenta una classificazione “di passaggio” o “classe fittizia” per le nuove costruzioni non ancora ultimate.

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La temporaneità di tale categorizzazione (che va dai sei ai dodici mesi) è connessa al fatto che, entro alcuni mesi, si prevede di completare l'accatastamento definitivo, con l'assegnazione della categoria e della rendita definitiva all'immobile. Per prolungare il periodo previsto di sei/dodici mesi per un'unità immobiliare accatastata come F3 in corso di costruzione, è necessario presentare una specifica dichiarazione al comune, attestando il mancato completamento dell'edificio.

Inoltre, la designazione di una categoria fittizia (F3 o F4) avviene solitamente per scopi specifici, come ad esempio per transazioni di compravendita precedentemente alla conclusione dei lavori o per la richiesta di mutuo durante lo stato di avanzamento dei lavori.

Un esempio di accatastamento F3 

Per chiarire ulteriormente la classe fittizia degli immobili che si trovano in questa categoria, facciamo un esempio di accatastamento F3, identificativa degli immobili che, di fatto, sono in corso di costruzione. Un’unità immobiliare che ha categoria catastale F3 all’Agenzia Entrate ha alcune caratteristiche in quanto è priva di impianti, pavimenti e rivestimenti, ma anche sanitari, porte e serrature. Si può quindi affermare che mancano tutti quegli elementi che possono identificare una casa come abitabile.

Un’ulteriore caratteristica che accomuna tutti gli immobili della categoria catastale F3 è che sono tutte in riferimento a edifici di nuova costruzione.

Un esempio concreto di accatastamento F3 può essere un complesso di appartamenti nuovi costruiti da una società immobiliare. Questi appartamenti, finché rimangono di proprietà dell'impresa costruttrice e non sono stati venduti, saranno classificati come F3 nel catasto. Questo significa che l'impresa costruttrice, per il periodo in cui detiene questi immobili invenduti, dovrà considerare le implicazioni fiscali legate a questa specifica categoria catastale. Questo esempio riflette la prassi comune nel settore dell'edilizia e dell'immobiliare, dove gli edifici costruiti per la vendita hanno una classificazione e trattamento fiscale specifici fino al momento della loro effettiva alienazione.

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Categoria F3 e IMU 2023 

Gli immobili accatastati come F3 sono quelli che ancora non possono essere utilizzati in quanto sono ancora in via di costruzione: pertanto, la loro rendita catastale è uguale a zero e non saranno soggetti a IMU.

Pertanto, per chi ha un immobile in categoria F3, l’IMU 2023 non deve essere corrisposto a meno che l’intero fabbricato sia interamente in corso di costruzione. È dunque opportuno porre grande attenzione alla situazione in cui si parla di un immobile F3, l’IMU su area edificabile può essere esigibile o meno a seconda di svariati fattori tra cui, tipologia di terreno (agricolo o meno) e dalla tipologia di intervento che si sta facendo, se con riqualificazione territoriale o senza. In questo caso è opportuno fare riferimento al commercialista o al professionista di fiducia che, in base alla situazione peculiare di ciascuno potrà stabilire se, come e quanto debba essere corrisposto di IMU.

Un elemento al quale porre grande attenzione è infatti il passaggio da categoria F3 a quella propria dell’appartamento una volta che la fase di costruzione è stata terminata. Infatti, quando si verifica uno scollamento tra i tempi previsti dalla legge e quelli effettivi per l'invio della comunicazione, è possibile che venga richiesto il pagamento dell’IMU. Inoltre, qualora il contribuente non provveda al pagamento dell’IMU su un immobile ex F3, sebbene in buona fede, potrebbe essere tenuto a dover pagare anche gli interessi.