Categoria catastale F4: IMU e altre caratteristiche degli immobili di questo gruppo

La categoria catastale F4 racchiude tutti gli immobili in corso di definizione e, dal momento che non hanno una rendita catastale, non è previsto che il proprietario debba corrispondere nè IMU nè TARI. Del resto, questa categoria, esattamente come la F3, viene definita proprio classe fittizia in quanto qui rientrano tutti gli immobili che non possono essere ancora utilizzati a pieno titolo.

Proprio per questo, è opportuno sottolineare che un immobile si trova in questa categoria catastale solamente per un periodo di tempo e non in maniera permanente: infatti, una volta terminata la fase di costruzione e di definizione secondo quanto previsto dai termini di legge viene apportata una modifica al catasto inserendola nella nuova categoria. Si ricorda che l’immobile può rimanere in questa condizione solamente per un periodo che varia dai sei ai dodici mesi, secondo quanto previsto dalla circolare 4/T 2009 dell’Agenzia del Territorio.

Categoria catastale F4: cosa significa 

La categoria catastale F4 è, al pari delle altre categorie catastali, uno strumento per identificare il tipo di immobile urbano in base alla sua destinazione d’uso in modo da poterne determinare la rendita, dalla quale vengono calcolate le imposte dovute tra cui l’IMU.

È opportuno sottolineare che nella categoria catastale F4 rientrano tutte le unità immobiliari in corso di definizione e fanno riferimento a edifici preesistenti e non nuove costruzioni (come nel caso, invece, della categoria fittizia F3)

Inoltre, la categoria F4 non può essere assegnata ad una porzione stralciata da un’unità immobiliare iscritta in atti con propria rendita o a porzioni che, per le loro caratteristiche, potrebbero costituire unità immobiliare autonoma. Le eccezioni a tale divieto possono essere riassunte come segue: 

• porzioni immobiliari che sono state oggetto di ridefinizione complessiva e radicale;
• fabbricati che siano stati inaccessibili in maniera permanente;
• porzione di un bene comune non censibile, come atrio, scale o androne:
• immobili di cui è ancora incerta la definizione strutturale o funzionale all’atto della dichiarazione in catasto di tutto il fabbricato.

In tutti i casi, sugli immobili in categoria catastale F4, l’IMU non è esigibile per tutto il tempo entro il quale le unità in questione rientrano in tale classe.

canva.com

Differenza con la categoria F3 

Sebbene la categoria catastale F4 e F3 siano facilmente confondibili è opportuno sottolinearne alcune affinità e differenze. Prima di tutto, entrambi i casi non prevedono il pagamento dell’IMU e sono categorie transitorie; per quanto concerne le differenze, la categoria F3 è propria degli immobili in via di costruzione nuovi mentre la F4 fa riferimento ad edifici già esistenti. 

Quando si usa la categoria F4: i requisiti 

La categoria F4 può essere usata per gli immobili in fase di definizione su edifici già esistenti per un periodo assai limitato di massimo 1 anno in casi limite. Proprio per questo la categoria catastale F4 per l’Agenzia Entrate è transitoria in quanto l’immobile stesso deve rientrare, al termine dei lavori, nella categoria catastale definitiva.

Pertanto, fino a quando l’immobile è nella F4 non è necessario pagare l’IMU, mentre invece quando passa ad una nuova categoria catastale il versamento di tale imposta potrebbe essere richiesto. Naturalmente, nel caso di passaggio da categoria F4 a classe definitiva, se si tratta di prima casa, il contribuente non è tenuto al pagamento dell’Imposta Municipale Unica, ad eccezione degli immobili inseriti nelle categorie catastali riservate agli immobili di lusso.

canva.com

Bisogna sottolineare che un immobile con categoria catastale F4 come prima casa non può esistere in questi termini. Trattandosi, per l'appunto, di una classe transitoria, è fondamentale che la denuncia del nuovo accatastamento, che avviene a titolo gratuito, venga eseguita entro i termini previsti dalla legge. 

Infine, bisogna tenere presente il caso particolare di un l’immobile in categoria catastale F4 in corso di ristrutturazione: in questa situazione è essenziale affidarsi ad un team di esperti che possano effettuare tutte le comunicazioni necessarie tanto al catasto quanto ad Agenzia Entrate affinché l’accatastamento dell’immobile corrisponda sempre alla condizione reale e che il proprietario non incorra in sanzioni. Questa condizione è infatti particolarmente delicata in quanto, generalmente, i temi di natura catastale si intrecciano con quelli che riguardano agevolazioni e bonus sulle ristrutturazioni.

Esempio accatastamento F4 

Per chiarire meglio la condizione di un immobile in questa categoria, facciamo un esempio di accatastamenti F4 ricordando che in questo gruppo rientrano tutti gli immobili in fase di trasformazione e che non hanno ancora una nuova definizione strutturale o funzionale.

Inoltre, per fare chiarezza su questo argomento interviene una circolare: in categoria F/4 rientrano tutti i casi di introduzione in atti di subalterni urbani che per le loro caratteristiche non costituiscono una u.i.u autonoma e che comunque non derivano da u.i.u. iscritte in atti con propria rendita. Questo è quanto stabilito dalla circolare 4/2009.