Riduzione IMU per i fabbricati in corso di ristrutturazione: le informazioni necessarie

Quando si tratta di IMU per i fabbricati in corso di ristrutturazione sorgono diversi dubbi. Ciò è dovuto al fatto che, talvolta, gli interventi in questione rendono inutilizzabile la struttura intera ed il contribuente non riesce a capire se è tenuto alla corresponsione dell’imposta o meno. 

Ebbene, l’IMU della casa in ristrutturazione con residenza che rappresenta l’abitazione principale del contribuente non è dovuta mentre, nei casi di seconda casa in ristrutturazione, l’IMU deve essere comunque versata a meno che non si tratti di interventi che rendono lo stabile effettivamente inagibile o inabitabile (secondo quanto specificato dall’art. 24 del decreto del Presidente della Repubblica numero 380/2001).

Quanto invece alla riduzione dell’imposta, gli immobili inagibili, inabitabili e non utilizzati possono accedere a uno sconto IMU del 50%. Tuttavia, con la decisione numero 5804/2023, la Corte di Cassazione ha stabilito che il diritto alla riduzione IMU al 50% per ristrutturazione non si applica alle case inagibili in ristrutturazione in caso di “attività puramente manutentive”. Tale agevolazione è riservata esclusivamente ai fabbricati che presentano un degrado fisico sopravvenuto o un'obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica.

Quando si può pagare l’IMU al 50%?

Se ci si sta chiedendo se è necessario versare l’IMU per i fabbricati in corso di ristrutturazione, generalmente, la risposta è sì. Non esiste la totale esenzione IMU per gli immobili in ristrutturazione, quanto piuttosto una riduzione dell’imposta dovuta.

Nello specifico, la riduzione IMU del 50% per la ristrutturazione degli immobili è prevista per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili ed effettivamente non utilizzati. A tal riguardo, tuttavia, è bene specificare che lo sconto del 50% sulla base imponibile per calcolare l'importo del tributo è previsto solo per il periodo dell'anno in cui persistono le condizioni di inagibilità, inabitabilità e inutilizzo e, affinché si possa beneficiare di tale sconto, è necessario dimostrare la situazione attraverso una perizia a carico del contribuente o tramite una dichiarazione sostitutiva che attesti l'inabitabilità, convalidata da un tecnico autorizzato.

A riguardo, la decisione della Corte di Cassazione, delineata nell'Ordinanza numero 19665 dell'11 luglio 2023, in materia di IMU per fabbricati in corso di ristrutturazione inagibili, ha stabilito che la tassazione debba essere ridotta anche in assenza di una richiesta formale da parte del contribuente quando lo stato dell’immobile è noto al Comune. Tale principio si riflette anche nella norma che esclude al contribuente l'obbligo di dimostrare fatti già noti documentalmente al Comune.

Quando si applica la riduzione IMU?

Come accennato, la riduzione è prevista per il pagamento dell’IMU della casa in ristrutturazione non abitabile o inagibile. Ma cosa significa esattamente? Un edificio può essere considerato inagibile o inabitabile quando presenta un deterioramento fisico verificatosi nel tempo, come nel caso di un edificio in rovina, pericolante o fatiscente, ovvero che versa in condizioni tali da richiedere interventi quali:

• il restauro;
• il risanamento conservativo;
• talune ristrutturazioni edili.

Con la decisione numero 5804 del 24 febbraio 2023, la Corte di Cassazione ha concluso che la possibilità di ottenere la riduzione del 50% dell'IMU per gli immobili inagibili non si estende alle "attività puramente manutentive" e, ciò significa che questa agevolazione è specificamente destinata ai fabbricati che manifestano un degrado fisico improvviso o una disfunzione funzionale, strutturale o tecnologica.

canva.com

Dunque, sono escluse dalla riduzione IMU le attività chiaramente orientate alla manutenzione come, ad esempio:

• ripristino di impianti idro-termici-sanitari, gas, elettrico;
• sostituzione di infissi;
• opere di muratura.

Ciò è dovuto al fatto che tali interventi non possono rientrare nella categoria di interventi di "risanamento conservativo" e pertanto non accedono alla riduzione IMU per fabbricati in corso di ristrutturazione. Questo perché, a differenza delle classi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, gli interventi di risanamento conservativo non implicano modifiche specifiche a singole parti dell'immobile, ma sono rivolti all'intero edificio, considerandolo nella sua completezza in termini tipologici, formali, strutturali, funzionali e impiantistici.

IMU: demolizione, ricostruzione e capacità edificatoria

Il modo corretto di determinare la base imponibile IMU dopo la demolizione e ricostruzione di un immobile è una questione piuttosto spinosa. Attualmente, la normativa di riferimento è contenuta nell'articolo 1 della legge 160/2019, il quale afferma che, in caso di utilizzo edificatorio dell'area, demolizione o interventi di recupero, la base imponibile è il valore dell'area considerata edificabile, senza includere il valore dell'edificio in corso di lavorazione fino alla sua ultimazione o utilizzo.

La complessità di valutare le situazioni IMU per fabbricati in corso di costruzione dopo la demolizione è evidente, coinvolgendo aspetti tecnici e normativi poco frequenti, ma estremamente rilevanti. La sentenza della Corte di Cassazione n. 1214/2021 assume particolare importanza in questo contesto, poiché affronta la situazione particolare in cui si ha necessità di individuare l’IMU per i fabbricati in corso di ristrutturazione con demolizione dell’edificio.

canva.com

Gli aspetti rilevanti sottolineati dalla decisione della Suprema Corte possono essere riassunti come segue:

• l'area su cui si erge l'edificio da demolire o ristrutturare deve considerarsi edificabile, anche se la destinazione urbanistica corrente non la classifica come tale;
• durante la ristrutturazione o l'ampliamento di un edificio esistente, l'area torna a essere considerata fabbricabile fin dall'inizio dei lavori, anche se parte dell'edificio è ancora in costruzione. Questo aspetto conferma la necessità di non considerare i redditi catastali o i valori di mercato dell'edificio oggetto di intervento, focalizzandosi sul valore di mercato più probabile del terreno;
• per la valutazione della base imponibile in questi casi, il punto di partenza è la capacità edificatoria dell'area;
• la sentenza riconosce la legittimità di utilizzare la volumetria sviluppata durante l'intervento edilizio come parametro preciso per valutare la suddetta capacità edificatoria dell'area.

In conclusione, la sentenza fornisce orientamenti chiari su come affrontare la determinazione del valore imponibile IMU per l'area edificabile derivante da demolizione e ristrutturazione di un edificio, sottolineando l'importanza di considerare la capacità edificatoria, la volumetria sviluppata e i valori orientativi deliberati dalla giunta comunale nella valutazione fiscale.

Quali sono i casi di esenzione IMU?

Sono esentati completamente dall'obbligo di pagamento dell'IMU tutti gli immobili designati come abitazione principale, a meno che non rientrino nelle categorie catastali di lusso, vale a dire A1, A8 e A9. L'imposta rimane invece applicabile per le cosiddette seconde case. In aggiunta, non è richiesto il pagamento dell'imposta per le seguenti tipologie di immobili:

• alloggi sociali;
• unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, destinate ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
• la casa coniugale assegnata al coniuge a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
• l'unico immobile di proprietà, non locato, del personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate, alle Forze di polizia ad ordinamento militare, al personale dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e del personale della carriera prefettizia. Le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica non sono richieste per questo caso specifico;
• una singola unità immobiliare di proprietà dei cittadini italiani non residenti nel territorio iscritti all'AIRE, già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o usufrutto in Italia, a condizione che non sia locata o concessa in comodato d'uso;
• gli immobili che risultano non utilizzabili né disponibili e per i quali è stato presentato un esposto all'autorità giudiziaria riguardante i reati previsti agli articoli 614 o 633 del Codice penale, o nei casi in cui sia stata denunciata l'occupazione abusiva o avviata un'azione legale penale correlata;
• fabbricati divenuti inagibili a seguito di eventi sismici particolari che hanno colpito il Centro Italia nel 2016 e le regioni dell’Emilia-Romagna, Lombardia e Veneto nel 2012.

Quali sono le condizioni per non pagare l’IMU?

È possibile esentarsi dal pagamento dell'IMU nei casi visti precedentemente e nel caso in cui l'immobile costituisca la propria "abitazione principale". Per ottenere tale condizione, è essenziale che il contribuente stabilisca nella casa la sua residenza e vi abiti fisicamente per gran parte dell’anno.

L'introduzione di tali requisiti mira a prevenire l'uso improprio del cambio di residenza al solo scopo di evitare il pagamento dell'IMU. Nei casi di coppie sposate ove entrambi i coniugi sono proprietari di un immobile, è possibile scegliere quale delle due abitazioni esentare fiscalmente, anche se l'intera famiglia non vi risiede.