Lo sfratto durante il comodato d'uso gratuito di un immobile

Fra i possibili contratti che riguardano un immobile c'è il contratto di comodato d'uso gratuito. Nel momento in cui si decide di stipulare un accordo di questo genere è fondamentale sapere che la legge italiana non prevede la possibilità di sfratto.

L'unico modo per mandare via di casa il beneficiario è attraverso la risoluzione per inadempimento, dimostrando un danneggiamento volontario dell'immobile da parte dell'inquilino in comodato d'uso gratuito.

Scopri in questo articolo come gestire il comodato d'uso gratuito e affrontare l'eventuale sfratto in base alle nuove normative della riforma Cartabia. 

Inoltre, puoi anche consultare la banca dati di morosità immobiliare su idealista per proteggerti da potenziali inquilini inadempienti.

Come sfrattare un inquilino in comodato d'uso?

Innanzi tutto occorre precisare che, secondo quanto disposto dalla legge, il comodato d'uso è sempre gratuito. Al massimo le parti possono convenire per una controprestazione di importo minimo, magari a titolo di rimborso spese. Diversamente si incorre nell'irregolarità, ovvero nell'affitto in nero.

Questa premessa è fondamentale per evidenziare che, in caso di comodato d'uso gratuito, non è possibile avviare una procedura di sfratto per morosità. Quest'ultima non può essere avviata né in caso di comodato con pagamento di contributo spese minimo, né in caso di comodato realmente gratuito, né tantomeno nel caso in cui il comodato copra un affitto in nero.

Per mandare via un inquilino è quindi necessario procedere con un'azione civile ordinaria, che ha tempi molto più lunghi rispetto allo sfratto per morosità. Per quest'ultimo è, infatti, sufficiente una sola udienza a seguito del ricorso presentato al giudice. Per l’azione ordinaria, invece, bisogna intraprendere una regolare causa.

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Come liberarsi di un inquilino inadempiente?

Come dicevamo, l'unico modo per mandare via un inquilino in comodato d'uso è intraprendere la risoluzione del contratto per inadempimento. Per avere ragione occorre, però, dimostrare che il comodatario non ha rispettato gli impegni assunti nel contratto o che non ha custodito diligentemente l’immobile.

Se poi l’inquilino dovesse riuscire a provare che ha pagato mensilmente le somme minime concordate con il proprietario, potrebbe anche opporsi allo scioglimento del contratto e avrebbe diritto a rimanere nell’immobile almeno fino alla scadenza del comodato. 

Ma esiste anche un'altra possibilità: il proprietario potrebbe agire per la restituzione dell’appartamento se la data di scadenza del contratto è già arrivata. Al momento della stipulazione del comodato le parti possono infatti decidere di:

• fissare la scadenza del contratto in modo preciso
• lasciare che la scadenza sia desumibile dalla generica destinazione che il bene può avere per natura o per la sua specifica destinazione

Se però nel contratto non è fissato un termine al comodato, e questo non può essere desunto dall’uso cui l’immobile è destinato, il proprietario può richiedere  in ogni momento la restituzione della casa, salvo che sia possibile determinare indirettamente la durata del contratto

Come si chiude un comodato d'uso gratuito?

La conclusione di un contratto di comodato d’uso gratuito avviene attraverso il recesso, che può essere richiesto sia dal proprietario sia dall'inquilino. Per procedere correttamente, entrambe le parti devono comunicare il proprio recesso all’altra parte e inviare una lettera raccomandata a/r che contenga anche la richiesta di restituzione della cosa oggetto del contratto.

Questa procedura garantisce una corretta conclusione del comodato d’uso gratuito, tutelando i diritti di entrambe le parti coinvolte. Nel frattempo, proprietario e inquilino sono tenuti a rispettare il contratto.

Lo sfratto nel comodato e la riforma Cartabia

La cosiddetta riforma Cartabia, 149/2022, ha inciso notevolmente sul processo civile, con l'obiettivo di velocizzare i procedimenti e rendere più rapida la  giustizia civile. Fra le altre cose, la nuova norma ha modificato l’articolo 657 del Codice di procedura civile, che disciplina l’intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione.

La conseguenza è che adesso anche i contratti di affitto di azienda e comodato sono inclusi nella tutela sommaria. Nulla invece cambia per quanto riguarda la procedura di sfratto per morosità o per finita locazione.

Per effetto della  modifica viene, in sostanza,  consentito l’utilizzo dello sfratto per finita locazione  anche in relazione al  contratto di comodato di beni immobili e al contratto di affitto di azienda. Questo permette al proprietario di avviare una procedura di sfratto più snella, senza avviare una vera e propria causa civile.

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Comodato d'uso gratuito e sfratto con i minorenni?

Ma cosa succede se nella casa concessa in comodato d'uso gratuito vivono persone minorenni? In questo caso è bene sapere che solo lo sfratto con minorenni in comodato d'uso gratuito non è possibile.

Tutte le altre casistiche di sfratto, inclusa quella dello sfratto da case popolari con minorenni, sono invece possibili. A patto che vengano prese tutta una serie di cautele per tutelare gli interessi dei più  piccoli.