Case di lusso in Italia, quanto costano città per città

Il mercato del lusso resiste alle turbolenze del contesto macro economico, con una domanda di acquisto di immobili di pregio orientata per la gran parte sull’acquisto. Lo dice il più recente report redatto dall’Ufficio Studi Gabetti su dati Santandrea Luxury Houses&Top Properties dal titolo “Il mercato degli immobili di pregio”, che analizza i principali indicatori del mercato residenziale di lusso, con l’obiettivo analizzare i macro-trend relativi alle principali grandi città (Milano, Roma, Torino, Genova, Firenze, Napoli, Bari).

La “resilienza” del segmento luxury real estate

Questi ultimi anni sono stati caratterizzati da diversi avvenimenti come la pandemia, il conflitto russo-ucraino, l’inflazione e l’aumento dei tassi, che hanno delineato un quadro macroeconomico non del tutto solido. Tuttavia, il residenziale di lusso ha continuato a crescere, alimentato dall’elevata presenza di individui alto spendenti che allocano parte del proprio patrimonio (circa il 15%) in questa categoria di immobili. La ricchezza mondiale, nel 2022 si è mantenuta oltre gli 80 trilioni di dollari (World Report Series 2023, Capgemini), mantenendosi pressoché stabile, con percentuali che si distribuiscono maggiormente in Nord America, Europa e Asia, aree che trainano la crescita e gli indicatori finanziari a livello internazionale.

Ci si potrebbe chiedere come mai il segmento degli immobili di pregio riesca a resistere così bene agli scossoni del mercato. Risponde Leone Rignon, consigliere delegato Santandrea Luxury Houses&Top properties: “Per l’acquisto di questa tipologia di immobili non viene fatto particolare ricorso alla leva finanziaria, come avviene invece per gli immobili residenziali civili. Nel segmento luxury, il potenziale acquirente compera principalmente per il desiderio di poter fruire di una residenza esclusiva, di un “pezzo unico” nel suo genere”.

Disponibilità economica senza problemi e voglia di possedere una residenza distintiva sono quindi i driver dell’acquisto. “ Secondo il nostro network Santandrea, - prosegue Rignon, -la domanda di immobili di pregio si è orientata prevalentemente sull’acquisto (70%), a fronte del 30% di richieste di soluzioni in affitto. Le finalità dell’acquisto sono per lo più legate all’utilizzo esclusivo, sia come prima casa, sia come seconda casa. Stanno comunque crescendo anche le acquisizioni per investimento con un utilizzo alternato dell’immobile: a uso esclusivo della proprietà in certi periodi dell’anno e affittato nei restanti periodi”.

Chi acquista immobili di lusso in Italia

Nel 2022, secondo i dati statistici notarili, le compravendite di immobili residenziali di lusso sono in aumento del 9% rispetto all’anno precedente. Si tratta di un mercato che è caratterizzato dal desiderio di godere della proprietà di un immobile esclusivo e dalla necessità di massimizzare il rendimento dell’investimento. Il numero di compravendite di immobili sopra il milione di euro, hanno riguardato maggiormente le seconde case. Guardando la serie storica, si nota come il trend sia in continuo aumento, e negli ultimi cinque anni la prima casa è cresciuta del 92% mentre la seconda casa del 61%.

Ma chi acquista immobili di lusso in Italia? “Il bacino d’utenza dell’immobiliare di pregio è principalmente internazionale per circa il 70% degli acquirenti, mentre il 30% è italiano. Nel 2023 le quotazioni immobiliari hanno tenuto il ritmo di crescita del 2022, con poche città che registrano valori stabili e nelle principali città analizzate si nota un giusto equilibrio tra domanda e offerta di immobili. Le aspettative sono certamente positive, innanzitutto rispetto alle località turistiche più rinomate, dove tendenzialmente si ricerca la seconda casa, ad esempio è in aumento la domanda per Santa Margherita Ligure. Rileviamo inoltre un rinnovato interesse per le grandi città italiane, Milano e Roma in primis, ma anche per città secondarie come Torino, Napoli, Genova, che stanno recuperando appeal dopo gli anni della pandemia”.

I profili degli acquirenti che si affacciano al mondo del luxury, sono per lo più appartenenti alla Generazione X (1965-1979) e ai Younger Boomers (1955 – 1964). Secondo un recente studio (Home Buyers and Sellers Generational Trends Report, NAR 2023), gli individui con il patrimonio netto più elevato si concentrano nella fascia di età compresa tra i 50 e i 70 anni, prendendo il posto dei Millennials.

I prezzi delle case di lusso nelle singole città

Milano

Milano continua a essere protagonista di un forte dinamismo, dovuto ai grandi progetti e alle opportunità di investimento nel settore immobiliare. I prezzi, sia per le abitazioni di nuova costruzione, sia per quelle da ristrutturare, aumentano leggermente soprattutto nelle zone centrali. Il divario medio fra prezzo richiesto e prezzo effettivo, si è attestato intorno al +8,8%, con picchi del +10% per le zone del Quadrilatero e di Palestro-Duse. Per quanto concerne i tempi medi di vendita, si attestano sui 4-6 mesi, in altri casi più dinamici le tempistiche di vendita possono ridursi ai 3 e 4 mesi come la zona del Centro storico, Brera e Magenta-Pagano-Castello. Su un campione di 828 immobili superiore a 1 milione di euro, la classe dimensionale più consistente è quella tra i 146 e i 200 mq, seguita dalla classe tra i 201 e 250 mq. Se si considerano i prezzi, nella città di Milano gli immobili in vendita sopra al milione di euro sono pressoché tutti nel range da 1 fino ai 2,4 milioni di euro, con la presenza di un solo immobile in categoria top properties che supera i 9 milioni di euro. L’offerta si concentra nel centro storico fino a diradarsi ai quartieri semi-centrali.

Roma

Roma resta una realtà dinamica grazie alla sua posizione strategica e ai progetti in corso, o che inizieranno nei prossimi anni, e che creeranno le condizioni per possibili investimenti nel settore immobiliare. I prezzi nella città di Roma, sia per le abitazioni di nuova costruzione, sia per quelle da ristrutturare, aumentano leggermente, soprattutto nelle zone centrali. Con riferimento ai valori, il divario medio fra prezzo richiesto e prezzo effettivo, si è attestato intorno al +7,4%. Per quanto concerne i tempi medi di vendita, si attestano sui 5-9 mesi, nelle zone più vivaci si conclude anche in 4 mesi. Su un campione di 1034 immobili superiore a 1 milione di euro, la distribuzione degli immobili rispetto al taglio è variegata, la classe dimensionale più ampia è quella tra i 251 e i 350 mq, seguita a parimerito dalle classi dai 146-200 mq e dai 201-250 mq. Se si considerano i prezzi, nella città di Roma gli immobili in vendita sopra al milione di euro sono pressoché tutti nel range da 1 fino ai 2,4 milioni di euro. Roma, conta circa 5 immobili in categoria top properties che superano i 9 milioni di euro. L’offerta si concentra prevalentemente nelle aree del centro ma sono presenti in quantità minore anche nelle aree semi-centrali.

Genova

Genova è una città in continua evoluzione e il mercato immobiliare è in linea con questa tendenza. I prezzi, a parte la zona Quarto/Quinto, sono in aumento. Il divario medio fra prezzo richiesto e prezzo effettivo, a livello cittadino, si è attestato intorno al +10,2%, a parte nella zona di Carignano con +7%. Per quanto concerne i tempi medi di vendita, si attestano sui 3-7 mesi: si riscontrano tempi più rapidi per Albaro e Carignano (2-6 mesi), per la zona di Nervi e del Centro i tempi si attestano sui 3-7 mesi. Tempistiche relativamente più dilatate per le altre zone 4-8 mesi. Su un campione di 33 immobili superiore a 1 milione di euro, l’offerta si distribuisce soprattutto nelle classi dimensionali tra i 201 e i 250 mq e tra i 251 e 350 mq. Se si considerano i prezzi, nella città di Genova gli immobili in vendita sopra al milione di euro sono pressoché tutti nel range da 1 fino ai 2,4 milioni di euro, con la presenza di un solo immobile in categoria top properties che supera i 9 milioni di euro. L’offerta si concentra nei quartieri di Centro Est, Medio Levante e Levante.

Napoli

Napoli è una città piena di storia, cultura e tradizioni e mostra una forte vivacità anche dal punto di vista progettuale. I prezzi sono rimasti stabili rispetto all’anno scorso. Per quanto concerne i tempi medi di vendita, si attestano sui 5-9 mesi, con il Vomero che si conferma la zona più dinamica (3-6 mesi). A Chiaia e Posillipo le tempistiche si allungano intorno ai 6-10 mesi. Su un campione di 161 immobili superiore a 1 milione di euro, la classe dimensionale più corposa è quella tra i 146 e i 200 mq, seguita dalla classe tra i 201 e i 250 mq. Se si considerano i prezzi, nella città di Napoli gli immobili in vendita sopra al milione sono pressoché tutti nel range da 1 fino ai 2,4 milioni di euro, il resto invece rientra nella categoria top luxury. L’offerta si concentra nei quartieri di Chiaia, Posillipo, Vomero, San Giuseppe e San Ferdinando.

Torino

Torino ha un notevole potenziale e si conferma fortemente attrattiva e dinamica per gli investitori immobiliari. I prezzi non subiscono variazioni, rimangono stabili in tutte le zone. In merito ai valori, il divario medio fra prezzo richiesto e prezzo effettivo, a livello cittadino, si è attestato intorno al +10% stabile rispetto a quanto registrato nel semestre precedente. I tempi medi di vendita si attestano sui 4-8 mesi. Su un campione di 95 immobili superiore a 1 milione di euro, la distribuzione in base al taglio si concentra nelle metrature più alte, per cui la classi dimensionali principale è quella tra i 251 e i 350 mq, seguita dagli immobili oltre i 500 mq. Se si considerano i prezzi, nella città di Torino gli immobili in vendita sopra al milione sono pressoché tutti nel range da 1 fino ai 2,4 milioni di euro, il resto invece rientra nella categoria top luxury. L’offerta si concentra maggiormente nei quartieri del Centro/Crocetta e Borgo Po/San Salvario.

Bari

Bari è una città in continuo movimento e dispone di un’offerta culturale ricca e diversificata. I prezzi variano e subiscono un incremento nelle zone di Murat, Madonnella e zona Marconi, calano in zona Libertà e Japigia. I prezzi relativi alla città di Bari, rimangono in linea con quelli dell’anno passato, si alzano lievemente nelle zone più richieste come Murat e Poggiofranco. I tempi medi di vendita sono 6-12 mesi. Su un campione di 11 immobili sopra ad 1 milione di euro, le classi dimensionali principali vanno dai 201-250 mq, 251-350 mq e oltre ai 500 mq. Se si considerano i prezzi, nella città di Bari gli immobili in vendita sopra al milione sono tutti nel range da 1 fino ai 2,4 milioni di euro. L’offerta si concentra nel quartiere di Picone-Poggiofranco e Murat-San Nicola.

Firenze

Firenze è una città d’arte e di cultura che richiama turisti da ogni parte del mondo, soprattutto americani. I prezzi relativi alla città di Firenze rimangono in linea con quelli dello scorso anno, con un leggero aumento che si riscontra nei prezzi più elevati delle nuove ristrutturazioni e nelle soluzioni da ristrutturare. La zona con i range più alti è Lungarni, seguita dal Centro storico e Oltrarno. I tempi medi di vendita si aggirano intorno ai 3-8 mesi. Su un campione di 225 immobili superiore a 1 milione di euro, la distribuzione rispetto al taglio è diversificata, la classe dimensionale più corposa è quella tra i 251 ai 350 mq, seguita dalla classe tra i 351 e 500 mq. Se si considerano i prezzi, nella città di Firenze gli immobili in vendita sopra al milione sono pressoché tutti nel range da 1 fino ai 2,4 milioni di euro, il resto invece rientra nella categoria top luxury. L’offerta si concentra prevalentemente nel Centro Storico.