Mercato residenziale di lusso, Knight Frank: “Nel 2023 prezzi costanti o in rialzo”

Il mercato residenziale di lusso conferma la sua tenuta e resilienza. Secondo i dati di “The Wealth Report 2024”, l’analisi pubblicata con cadenza annuale da Knight Frank, nel 2023 sono stati registrati prezzi costanti o in rialzo per gli immobili prime. E questo nonostante gli aumenti dei tassi di interesse. Vediamo quali sono le località che hanno registrato un incremento dei prezzi delle abitazioni prime, quanti metri quadri è possibile acquistare con un milione di dollari e cosa dicono i dati relativi al mercato immobiliare italiano.

La Top Ten del Prime International Residential Index

Nel dettaglio, secondo il Wealth Report, delle 100 località monitorate dal Prime International Residential Index (PIRI), 80 hanno registrato un incremento dei prezzi delle abitazioni prime, con una media annuale del 3,1%. La classifica del PIRI Index è guidata da Manila, con una crescita del 26%, seguita da Dubai (+16%), Bahamas (+15%), Algarve e Città del Capo, con un +12,3% per entrambe le località. La regione dell’Asia-Pacifico, con un +3,8%, supera le Americhe (+3,6%), perdono invece terreno l’Europa, il Medio Oriente e l’Africa (+2,6%).

Kate Everett-Allen, responsabile del dipartimento di ricerca di Knight Frank per il mercato immobiliare residenziale, ha spiegato: “All'inizio del 2023, gli esperti si aspettavano performance peggiori per gli immobili residenziali. I mercati azionari sembravano ancora in sofferenza, l’inflazione fuori controllo e il boom di richieste, in aumento dopo la pandemia, destinato a fallire, con mutui ai massimi livelli rispetto agli ultimi 15 anni. Tuttavia, tutto questo è come se non fosse mai accaduto: il mercato si è dimostrato resiliente alla crisi”.

Il Report ha evidenziato poi che a Londra, New York, Dubai, Singapore, Hong Kong e Sydney le vendite di lusso sono diminuite in media del 37% rispetto all’anno precedente. Alcuni mercati hanno subito una variazione dopo i forti cali dovuti ai rapidi aumenti dei tassi (Auckland, Seoul), mentre altri hanno in parte risalito la classifica a causa della carenza di offerta (Sydney, Singapore). Alcuni poi sono stati influenzati da cambiamenti nelle politiche e nelle imposte governative, come Hong Kong e Los Angeles, e altri hanno beneficiato di significativi afflussi di ricchezza (Dubai, Miami).

I prezzi di New York e Londra sono scesi del 2% circa nel 2023, rappresentando una forte opportunità per i potenziali acquirenti. La penisola iberica si è dimostrata una zona calda, occupando cinque delle prime 20 posizioni, con l’Algarve (12,3%) e Ibiza (12%) in testa.

Liam Bailey, capo del dipartimento di ricerca di Knight Frank, ha affermato: “La ripresa dei patrimoni nel 2023 ha comportato un incremento della domanda da parte di potenziali acquirenti facoltosi. Mentre il 24% degli UHNWI [ultra – high net worth individuals – individui con patrimonio netto elevato] si è rivelato attivo sul mercato, lo stock immobiliare è calato di quasi un terzo, aggiungendo pressione al rialzo dei prezzi”.

I dati sul mercato immobiliare italiano

Per quanto riguarda il mercato immobiliare italiano, nell’ultimo trimestre del 2023, la ricchezza netta individuale necessaria in Italia per accedere alla Top 1% – ovvero la cerchia delle persone più ricche del pianeta – equivaleva a 2.548.000 dollari. Il Report ha poi evidenziato che sempre più UHNWI – ultra-high net-worth individuals acquistano attici a Milano da utilizzare come prima casa, attratti da generosi incentivi fiscali come la flat tax, che consente ai residenti in Italia di pagare un’imposta forfettaria annua di 100.000 euro sul reddito estero. Il regime fiscale può essere esteso anche ai familiari, con un’ulteriore tassa annuale di 25.000 euro.

Milano rappresenta il principale polo di ricchezza del Paese, collegato da due aeroporti e facilmente raggiungibile dalle Alpi, dal Lago di Como e dalla costa ligure. Ma, con il successo della flat tax, è emersa una nuova sfida: la carenza di alloggi adeguati. Considerando che la popolazione di Milano è aumentata del 10% nell'ultimo decennio, esercitando una pressione su entrambe le estremità della scala abitativa. I prezzi medi delle abitazioni sono passati dai 3.883 euro al metro quadro di cinque anni fa a un massimo di 5.345 euro a novembre 2023. E nel centro della città, i prezzi possono raggiungere i 10.466 euro al metro quadro. La maggior parte degli immobili di pregio si trova in strutture esistenti, quindi, a differenza di molte altre località, il mercato immobiliare milanese non è trainato dalla presenza di nuove costruzioni. L’offerta deriva dalla riqualificazione di edifici esistenti, e quelli disponibili vengono acquistati da developer che spendono milioni per comprare appartamenti da mettere poi in affitto. Data la mancanza di stock immobiliare a Milano, gli acquirenti miliardari optano per appartamenti e per “proprietà trofeo” in cui vivere, a breve distanza dal centro città.

Secondo i risultati dell’Attitude Survey, il sondaggio condotto ogni anno da Knight Frank sui propri clienti, oltre che su advisor, consulenti bancari e family officer, il 4% degli intervistati ha indicato l’Italia come località preferenziale per l’acquisto di una casa.

In particolare, in Italia nel 2023 gli investitori privati hanno destinato 0,7 miliardi di dollari agli immobili commerciali (CRE – Corporate Real Estate), dato in diminuzione del 58% rispetto al 2022. Inoltre, nel nostro Paese nel 2023 sono stati registrati 15.952 UHNWI – ultra-high net worth individual, individui con patrimonio netto elevato di più di 30 milioni di dollari rispetto ai 15.364 del 2022. Si è verificata quindi una crescita del 3,8%, che arriverà al 18,7%, con un numero previsto di 18.929 “paperoni” nel 2028.

Secondo il Prime International Residential Index (PIRI 100) di Knight Frank, infine, i prezzi degli immobili di lusso sono aumentati in alcune località italiane: +6,2% sul Lago di Como, +5,5% a Firenze, +4,5% a Roma, +3,5% a Milano, +2,5% a Venezia e +2% a Lucca.