Differenza tra caparra e cauzione: cosa sapere prima di affittare

Caparra e cauzione sono due strumenti contrattuali distinti, utilizzati rispettivamente nei contratti di compravendita e di locazione immobiliare. La caparra, versata in fase preliminare di acquisto, funge da garanzia per entrambe le parti e prevede specifiche conseguenze in caso di inadempimento. Il deposito cauzionale, invece, è una somma richiesta nei contratti di affitto a tutela del locatore contro eventuali morosità o danni all'immobile. Entrambi gli strumenti hanno finalità diverse e regole di restituzione specifiche. 

A cosa serve la cauzione?

La cauzione, nota anche come deposito cauzionale, è una somma di denaro corrispondente a una o più mensilità del canone d'affitto concordato, versata dall’inquilino come garanzia per assicurare il corretto svolgimento del contratto di locazione. 

Il proprietario dell'immobile ha il diritto di richiedere questa garanzia per tutelarsi contro eventuali inadempienze dell'inquilino, che usufruisce dell'immobile per tutta la durata del contratto. Al termine della locazione, il deposito cauzionale viene restituito all’inquilino, a condizione che non vi siano stati inadempimenti. La restituzione avviene dopo la consegna delle chiavi e la verifica delle condizioni dell’immobile. A differenza della caparra, il deposito cauzionale è destinato a specifiche situazioni di emergenza che possono verificarsi durante la locazione. 

Ci sono delle situazioni in cui è possibile che il proprietario dell’immobile decida di trattenere la cauzione: 

• mancato pagamento di uno o più canoni di locazione (considerando inadempiente l'inquilino già dopo 20 giorni dalla scadenza); 
• mancata manutenzione ordinaria dell’immobile; 
• violazione delle regole condominiali e mancato pagamento delle relative spese, laddove siano a carico dell’inquilino; 
• danni all’immobile da accertare tramite autorità giudiziarie; 
• sfratto per morosità e relative spese legali; 
• rifiuto dell’inquilino di permettere l’accesso al proprietario per motivi validi (ad esempio, perdita della vendita dell’immobile).

Il proprietario può trattenere il deposito cauzionale, quindi, solo in presenza di una reale inadempienza da parte dell'inquilino.

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A cosa serve la caparra per un affitto?

La caparra è una somma di denaro richiesta dal proprietario dell’immobile per garantire la conclusione del contratto di locazione: è una cifra, generalmente non elevata, che funge da risarcimento minimo nel caso in cui gli accordi non vengano rispettati. Ad esempio, nel caso di un affitto turistico disdetto con breve preavviso, la caparra serve a compensare il proprietario per il mancato reddito e il tempo insufficiente per trovare un nuovo inquilino.

A differenza del deposito cauzionale, la caparra viene restituita al momento della stipula effettiva del contratto, quando è certo che l'inquilino prenderà possesso dell’immobile. La restituzione della caparra può avvenire in vari modi: può essere resa all'inquilino, trasformata in cauzione, compensata come prima rata del canone d'affitto.

La caparra non può essere utilizzata come cauzione a meno che non vengano modificati i termini del contratto. È particolarmente utile nei contratti di breve durata, dove le persone possono facilmente annullare gli accordi. In questo contesto, la caparra rappresenta una forma di sicurezza e responsabilità per entrambe le parti coinvolte.

L’importo della caparra può variare, solitamente pari a circa il 10% del canone d'affitto fino a un massimo di tre mensilità, e non può essere modificato durante la durata del contratto. La caparra e il deposito cauzionale, sebbene abbiano scopi simili, presentano differenze sostanziali. La caparra è una misura preventiva per garantire la conclusione del contratto, mentre il deposito cauzionale è una garanzia economica contro eventuali inadempienze contrattuali.

Entrambi gli strumenti possono essere richiesti e concordati tra le parti per garantire la tutela dei soggetti coinvolti nel contratto: ogni aspetto riguardante la caparra e il deposito cauzionale deve essere discusso e formalizzato nel contratto per evitare futuri contenziosi.

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La caparra per acquistare casa

A differenza di quanto si possa pensare, la caparra può essere richiesta non solo quando si prende in affitto un immobile ma anche quando lo si vuole acquistare. Si tratta, anche in questo caso, di una somma di denaro versata dall'acquirente al venditore al momento della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita, noto anche come compromesso. 

La caparra per l’acquisto di una casa ha una duplice funzione: 

• dimostrare l'impegno serio e concreto dell'acquirente a procedere con l'acquisto;
• garanzia per il venditore nel caso in cui l'acquirente si ritiri dall'affare senza giustificato motivo.

In caso di inadempimento da parte dell'acquirente, il venditore ha il diritto di trattenere la caparra come risarcimento. Al contrario, se è il venditore a non rispettare i termini del contratto, l'acquirente ha il diritto di ricevere il doppio della caparra versata. Questa somma, che può variare in base agli accordi tra le parti ma generalmente si attesta intorno al 10% del prezzo di vendita, è regolata dall'articolo 1385 del Codice Civile. È quindi fondamentale che entrambe le parti comprendano appieno le implicazioni legali della caparra e che tali clausole siano chiaramente esplicitate nel contratto preliminare.

Cosa succede in caso di sfratto

Quando un inquilino viene sfrattato, il proprietario dell'immobile può trattenere il deposito cauzionale a titolo di risarcimento per eventuali canoni di locazione non pagati e per coprire le spese di riparazione di eventuali danni causati all'immobile. Tuttavia, questa trattenuta non è automatica e deve rispettare le norme giuridiche previste.

Se il locatore intende trattenere parte o tutto il deposito cauzionale per coprire i danni all'immobile, deve ottenere una valutazione ufficiale e, se necessario, avviare un procedimento legale per quantificare tali danni: questo richiede la presentazione di prove adeguate e può comportare l'intervento di un giudice, il quale determinerà l'ammontare preciso da trattenere.

Nel caso di morosità, il locatore ha il diritto di utilizzare il deposito cauzionale per recuperare i canoni di locazione non pagati. È essenziale che il locatore documenti accuratamente tutte le somme dovute e le ragioni per cui il deposito viene trattenuto. Al termine del procedimento di sfratto, se il deposito cauzionale supera l'ammontare dei debiti e dei danni, il saldo rimanente deve essere restituito all'inquilino.