Come evitare lo sfratto? Ecco alcuni consigli utili

Come evitare lo sfratto in caso di morosità? Perdita del lavoro, spese improvvide, problemi di salute: i problemi economici hanno sempre un milione di cause ma un solo effetto: difficoltà che si traducono in rischio di sfratto (per opporsi al quale ci sono però molti aspetti da conoscere) per chi deve pagare un affitto e vede sempre  più da vicino l’ipotesi di dover lasciare l’immobile preso in locazione. Conoscere i propri diritti è il primo passo per muoversi bene ed evitare di commettere errori.

Cosa è lo sfratto?

Nell’ambito di un contratto di locazione lo sfratto è un atto con il quale il proprietario chiede al conduttore di lasciare l’appartamento e la conseguente riconsegna dell’immobile di sua proprietà. La procedura, che non è semplice e ha tempistiche incerte, si esplica per mezzo del Tribunale.  

Lo sfratto sarà infatti esecutivo nel momento in cui il Giudice, fatte tutte le verifiche del caso, lo convalida emettendo una ordinanza ad hoc.

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Sono previsti tre tipi di sfratto:

• sfratto per morosità: una ipotesi che si realizza quando l’inquilino non paga 1 o più mensilità del canone di locazione oppure di spese accessorie (pulizia scale, acqua, spese condominiali, riscaldamento o impegni economici previsti nel regolamento condominiale) la cui somma è pari a 2 o più mensilità;
• sfratto per finita locazione: una situazione che si verifica quando il conduttore, alla scadenza del contratto, non rilascia l'immobile al locatore pur essendovi tenuto dal contratto;
• licenza per finita locazione: il proprietario ha la possibilità di procedere prima della scadenza del contratto per assicurarsi che l’immobile sia lasciato dal conduttore al termine naturale della locazione.

Consigli per evitare lo sfratto 

Consigli per evitare lo sfratto: c’è un aspetto comune a tutte le possibilità dell’inquilino. Ed è quello di  mantenere sempre un canale di comunicazione aperto con il locatore. Il primo consiglio per evitare lo sfratto è di avvisare il locatore appena insorgono difficoltà, chiedendogli di differire il pagamento del canone: non è un'iniziativa volta esclusivamente alla correttezza dei rapporti, ma un gesto che può avere un riflesso benefico dal punto di vista contrattuale. 

Infatti, ogni punto concordato sul contratto scaturisce da un accordo e quindi se il locatore, conosciuta la difficoltà del conduttore, acconsentisse a ritardare il pagamento non si ravviserebbero problemi e all’inquilino basterebbe corrispondere l’affitto entro la nuova data pattuita.

Altra possibilità per il conduttore è quella di verificare se si possiedono i requisiti per accedere alle agevolazioni previste per inquilini in difficoltà (dal bonus affitti all’assegno universale erogato da Inps) e nel caso comunicare al locatore che si sta aprendo questa via.

Ci si può anche opporre allo sfratto. Devono sussistere validi motivi affinché l’opposizione venga accettata che giustifichino il mancato pagamento del canone di locazione. Dal punto di vista dei proprietari, che non desiderano legarsi ad inquilini morosi, l’opportunità è quella di consultare preventivamente la Banca Dati della Morosità Immobiliare.

Proporre lavori di manutenzione dell’immobile a compensazione del mancato pagamento del canone. Una soluzione per cui c’è sempre bisogno del pieno accordo con il locatore che dovrà non solo approvare questa prestazione “sostitutiva” ma che dovrà anche avere la possibilità di visionare e valutare i lavori. 

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Come evitare lo sfratto: il pagamento in udienza 

Esiste una possibilità per il conduttore solo nei casi di locazione a uso abitativo: offrire il pagamento dei canoni scaduti (si parla infatti di sanatoria giudiziale della morosità) comparendo all'udienza di convalida.

Una strada che non è percorribile per il conduttore di immobili ad uso commerciale  e nemmeno per altri tipi di contratto costituiti per appagare esigenze abitative transitorie che non siano dovute a motivi di studio o lavoro. 

La sanatoria giudiziale della morosità non potrà essere richiesta per più di tre volte in un quadriennio nel caso in cui ci siano gravi condizioni economiche (dipendenti da motivi gravi come disoccupazione o malattie).

Il conduttore infine può anche chiedere al giudice il cosiddetto "termine di grazia”, vale a dire un periodo di 90 giorni in cui può sanare la propria posizione. In casi particolari, di serie difficoltà economiche, questa proroga può arrivare fino a 120 giorni. 

Perché possa essere richiesto il termine di grazia tuttavia devono sussistere delle condizioni:

•  deve trattarsi di una locazione ad uso abitativo
•  il conduttore non deve aver effettuato in udienza il pagamento di quanto dovuto
•  il conduttore deve trovarsi in stato di difficoltà economica (disoccupazione, malattia) per la quale però non è richiesta la produzione di documenti.