Non solo ville da sogno o attici esclusivi: il mercato immobiliare di lusso è un universo a sé stante dove il valore della proprietà va oltre l'aspetto economico. Anzi, "rappresenta uno stile di vita", come ci spiega Lodovico Pignatti Morano, Managing Partner di Italy Sotheby's International Realty e figura di riferimento del mondo del real estate d'alta gamma.
Attraverso la sua esperienza, abbiamo cercato di capire le dinamiche di un mercato molto interessante ed in continua evoluzione.
Il segmento dell’immobiliare luxury è uno dei più competitivi. Voi come siete riusciti a diventare un marchio così riconoscibile?
Il settore luxury real estate è altamente competitivo, ma siamo riusciti a distinguerci grazie a un mix vincente di tradizione, una rete globale consolidata, un approccio personalizzato e un rigoroso processo di selezione dei nostri broker. Questo ci consente di garantire un livello di professionalità eccellente, che rappresenta uno dei nostri principali punti di forza.
Sotheby’s International Realty, fondata nel 1976, è l’espressione moderna dell’eccellenza della storica Casa d’aste Sotheby’s, che vanta una tradizione di oltre due secoli di successo. In Italia, con 12 uffici e due showroom, Italy Sotheby’s International Realty si distingue per la sua capacità di coniugare l’esperienza locale con una rete globale di oltre 26.500 professionisti in 84 Paesi.
Il nostro approccio personalizzato, unito alla nostra offerta integrata che copre il settore Residenziale, High Street Retail, Investments, New Developments e seasonal rentals ci permette di soddisfare le esigenze specifiche di ogni cliente, offrendo un servizio esclusivo a 360 gradi che ci ha reso leader nel settore del luxury real estate.
Faccio qualche ricerca e scopro che il mercato del lusso sembra non conoscere crisi. Come mai, a suo avviso?
Il luxury real estate rappresenta uno stile di vita, non solo un mercato. Milano, con la sua vivacità culturale, economica e infrastrutturale, attrae investitori internazionali grazie a programmi di agevolazioni fiscali come la flat tax. Questo segmento non segue cicli economici tradizionali: la domanda è alimentata da investitori con alta liquidità e da clienti che cercano beni rifugio.
Definiamo il perimetro: al di fuori dei cliché, cosa si intende esattamente per mercato immobiliare di lusso?
Non è solo una questione di prezzo.
Il luxury real estate si distingue per location prestigiose, design architettonico di pregio, finiture eccellenti, servizi personalizzati e, spesso, un valore storico o artistico che rende ogni proprietà unica.
Roma e Milano, l’eterna concorrenza: a dare uno sguardo ai prezzi e soprattutto allo stock degli immobili, direi che i Paperoni abbiano scelto definitivamente il nord, lo conferma?
Milano si afferma come il cuore pulsante dell’economia italiana, grazie alla sua forte connessione con i mercati internazionali, un ecosistema dinamico di innovazione e infrastrutture all’avanguardia che attirano investitori e professionisti di alto profilo. La città è ulteriormente trainata dal prestigio globale del settore della moda e del design, che la rende una meta di riferimento internazionale.
Roma, invece, conserva un fascino senza tempo, grazie alla sua storia millenaria, agli immobili di pregio e a uno stile di vita più rilassato, ideale per chi cerca eleganza e qualità della vita in un contesto storico e culturale unico al mondo.
Il mercato del luxury real estate a Milano sta vivendo una forte crescita, alimentata dal trasferimento di banchieri e professionisti da Londra, attratti dagli effetti della Brexit e dai benefici fiscali offerti da programmi come la flat tax.
Progetti di riqualificazione urbana, come Porta Nuova e CityLife, hanno trasformato la città in un hub per il lusso, con un aumento significativo dei prezzi delle proprietà di fascia alta, dove la domanda supera di gran lunga l'offerta.
Milano si distingue inoltre per la qualità della vita, la compattezza urbana e la vicinanza strategica alle principali città europee.
Quali sono altri punti vitali ed in crescita di questo segmento in Italia? Mi butto e faccio spoiler su uno: la Costa Smeralda.
Oltre a Milano e Roma, destinazioni come la Costa Smeralda, il Lago di Como, la Toscana, Capri e la Costiera Amalfitana restano centrali. C’è un crescente interesse per mete emergenti come Noto, in Sicilia, apprezzate per autenticità e fascino.
Quali sono le caratteristiche che rendono unica una proprietà? E quali le tendenze più significative che ha osservato negli ultimi anni nelle richieste da parte dei clienti?
Tra i fattori distintivi: vista panoramica, servizi esclusivi come concierge e spa private, tecnologie sostenibili. Le tendenze includono una maggiore richiesta di immobili certificati green e spazi multifunzionali che coniugano lavoro e benessere.
Quali sono a suo giudizio le caratteristiche della casa più bella che avete venduto quest’anno?
Una villa esclusiva a Lesa, sul Lago Maggiore, venduta a oltre 5 milioni di euro.
Costruita nel 1929, offre 550 m quadrati di spazi luminosi, un giardino privato, una vista mozzafiato e accesso diretto al lago: un autentico capolavoro architettonico.
Un’altra proprietà indimenticabile è una villa sull’isola più esclusiva del mondo, Capri, venduta a oltre 10 milioni di euro. Incastonata tra le rocce del Monte Solaro e il mare caprese, è circondata da una rigogliosa vegetazione che include limoneti, uliveti, rose e lavanda.
Per definire la profondità di questo mercato, rispetto al totale delle operazioni immobiliari risolte a Milano, quante sono di lusso?
Secondo i dati attuali, le transazioni nel segmento luxury rappresentano circa il 10% del totale delle operazioni immobiliari risolte a Milano.
Definiamo il mercato “luxury” seguendo i criteri quali location, qualità architettoniche, finiture di pregio. Questi aspetti rappresentano un riferimento fondamentale per Italy Sotheby’s International Realty, che si colloca come protagonista in questo settore.
Quanto costa il metro quadro in un appartamento di categoria super prime in una zona come Monti-Brera-Moscova a Milano oppure in ambiti come il Celio, Coppedè o Campo Marzio a Roma?
A Milano, nel Quadrilatero della Moda, i prezzi possono arrivare fino a 24.000 euro al metro quadro, mentre Brera e Foro Buonaparte si aggirano intorno ai 21.000 euro al metro quadro per immobili di categoria super prime. Nelle zone di Monti, Moscova e altre aree di pregio, i costi sono generalmente tra 10.000 e 14.000 euro al metro quadro.
A Roma, nel centro storico, i prezzi variano da 8.000 a 12.000 euro al metro quadro per appartamenti ristrutturati, con picchi in aree come Campo Marzio e Coppedè. Zone come Prati e Aventino sono tra le più richieste, con valori più alti a seconda della qualità e posizione specifica dell'immobile.
Rispetto all’estero, da noi in Italia questa nicchia di mercato sembra essersi consolidata con almeno una decina di anni di ritardo, come mai?
Il ritardo era dovuto a una minore presenza di investitori istituzionali e a una regolamentazione meno favorevole.
Fino a pochi anni fa, a Roma, ad esempio, non c’erano hotel a 5 stelle: il mercato era più tradizionale e meno orientato al segmento del lusso. Tuttavia, politiche come il regime di residenza non-domiciliata e l’interesse crescente per l’Italia hanno accelerato il consolidamento di questo mercato.
In Italia, il mercato immobiliare di lusso è caratterizzato da una maggiore stabilità rispetto a mercati internazionali come Londra o New York, dove le oscillazioni di prezzo sono più significative. Milano, pur attraversando una fase di lieve declino, rimane un punto di ingresso strategico grazie ai servizi di alta qualità e alla vicinanza a mete prestigiose come il Lago di Como.
Il mercato milanese si distingue per essere trainato più dalle riqualificazioni urbane che da nuove costruzioni. Tuttavia, mentre i prezzi globali del lusso continuano a crescere, in alcune città come Londra, New York e Sydney le vendite sono diminuite, complicate da fattori geopolitici ed economici.
Quante volte in questo ambito il cliente è italiano e quante invece ha un profilo internazionale?
Il 49% dei nostri buyer è italiano, mentre il 51% ha un profilo internazionale.
Esistono dei benefici che aiutano nell’acquisto di un immobile di lusso?
Sì, tra i principali vantaggi figurano l’esenzione dalla tassa di successione per beni di interesse storico e regimi fiscali favorevoli per i residenti non domiciliati. La flat tax italiana, per esempio, viene particolarmente apprezzata dagli investitori internazionali, si conferma competitiva anche con l'aumento dell’aliquota da 100.000 a 200.000 euro.
Questa modifica, infatti, difficilmente scoraggerà i potenziali residenti; al contrario, si è registrato un aumento delle richieste, soprattutto da parte di coloro colpiti dai recenti cambiamenti allo status di "non-domiciliato" nel Regno Unito. La flat tax continua a essere attraente grazie alla sua semplicità e ai significativi risparmi fiscali offerti ai nuovi residenti.
Questa politica ha già favorito l’arrivo in Italia di numerosi individui, contribuendo a stimolare il mercato immobiliare in aree di prestigio come Milano e generando investimenti con ricadute positive sull’economia locale.
Da una parte c’è il mercato immobiliare, legato al credito ed alle sue angustie, e dall’altra c’è il mercato del lusso. Si può dire che per un professionista siano quasi due mondi differenti?
Assolutamente sì. Il mercato immobiliare tradizionale risente fortemente delle oscillazioni del credito e delle politiche finanziarie, rendendo la vendita spesso influenzata dalla capacità di ottenere mutui o finanziamenti.
Al contrario, il mercato del lusso opera in un contesto diverso, dove gli acquirenti sono meno vincolati da queste dinamiche e possono contare su risorse liquide e consolidate.
Questo richiede ai professionisti un approccio specifico, con competenze, strategie e modalità di comunicazione mirate a due target profondamente differenti.
Qual è l’errore che è possibile commettere quando si compra casa, anche se di categoria luxury?
È possibile sbagliare nella scelta della posizione: una proprietà di lusso, pur prestigiosa, può perdere valore se non inserita in un contesto che rispecchi le aspettative e le esigenze del proprietario. Affidarsi a professionisti specializzati è essenziale per evitare errori costosi e garantire un investimento sicuro
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