Come sfrattare velocemente un inquilino moroso?

Lo sfratto per morosità è una procedura legale non sempre semplice da attuare; è possibile avviare questa procedura quando un inquilino risulta moroso, ovvero in debito dei pagamenti di locazione previsti da contratto. Ma come sfrattare velocemente un inquilino moroso? Per avviare una procedura di sfratto per morosità, è innanzitutto necessario contattare un avvocato, il quale provvederà a redigere l'intimazione di sfratto da notificare all'inquilino inadempiente. Per velocizzare la procedura è dunque indispensabile avere un contratto di locazione regolarmente registrato e un elenco dettagliato dei canoni di locazione non pagati.

Come sfrattare velocemente un inquilino

La procedura di sfratto in Italia è particolarmente rapida rispetto ad altri tipi di azioni legali. Per sfrattare più velocemente possibile, la procedura deve seguire un iter preciso, anche se è sempre bene intraprendere la strada del dialogo e di un accordo tra le parti. Nello specifico il proprietario, dopo essersi assicurato dell'adempienza da parte dell’inquilino, può iniziare la procedura di sfratto inviando una lettera di diffida: questo documento ufficiale invita l’inquilino a saldare il debito entro dei tempi prestabiliti, solitamente 15 giorni. La diffida rappresenta un tentativo di dialogo con l’affittuario moroso, evitando di passare immediatamente per vie legali. 

Nel caso l’inquilino non rispetti la diffida, il proprietario può passare per vie legali presentando una richiesta formale al tribunale citando per sfratto l’inquilino moroso. Quest’ultimo avrà 20 giorni per preparare la propria difesa, accelerando sensibilmente l’iter giudiziario. In tribunale il giudice esaminerà il caso e potrà convalidare lo sfratto esecutivo se ritenuto opportuno. Dopo la convalida dello sfratto da parte del giudice, l’inquilino avrà 30 giorni per liberare l’immobile autonomamente. 

Le regole della lettera di diffida per morosità con l’affitto

La lettera di diffida per morosità è un atto formale con il quale il proprietario di un immobile chiede all’inquilino moroso di saldare i canoni di locazione arretrati – previsti da contratto – entro una data specifica.

I criteri per l’invio di una lettera di diffida per morosità sono stabiliti dalla legge 392 del 1978, che regola gli immobili destinati ad uso abitativo. Legalmente il mancato pagamento del canone diventa tale quando sono trascorsi 20 giorni dalla scadenza stabilita o in caso di omesso pagamento degli oneri accessori, a condizione che l’importo non pagato sia superiore a quello di due mensilità del canone di locazione.

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Cosa fare in caso di mancata risposta alla lettera di diffida?

Se l’affittuario moroso non risponde alla lettera di diffida o non provvede al saldamento dei debiti entro i termini indicato, per il proprietario non resterà che procedere con l’avvio della procedura di sfratto per vie legali. Ci si rivolgerà dunque ad un tribunale, dove il giudice dovrà esprimersi circa lo sfratto dell’inquilino moroso; il procedimento è disciplinato dall’articolo 658 del codice di procedura civile. È obbligatorio presentare il contratto di locazione immobiliare ad uso abitativo regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate in quanto non è possibile ricorrere a tale procedimento in caso di affitti in nero.

Quando è possibile sfrattare un inquilino?

Secondo la legislazione italiana, è possibile sfrattare un inquilino moroso solo in specifiche circostanze. Lo sfratto è giustificato da diversi motivi, come ad esempio il mancato pagamento del canone di locazione, detta morosità. Se viene a mancare il pagamento del canone di locazione per almeno due mesi consecutivi, il proprietario è legittimato ad iniziare la procedura di sfratto. Si può procedere anche in caso di un singolo mancato pagamento trascorsi 20 giorni dalla scadenza, oppure se il debito relativo alle spese accessorie raggiunge l'equivalente di due mensilità di affitto. 

In caso di scadenza del contratto di locazione, e in caso di preavviso, il proprietario può richiedere all’inquilino di liberare l’immobile e, in caso non avvenga, si può avviare il procedimento di sfratto per finita locazione. È possibile sfruttare l’inquilino se questo utilizza l’immobile in modo improprio, specialmente se per attività illegali. Il proprietario può richiedere lo sfratto per ristrutturare o vendere l'immobile, a condizione che questo sia previsto nel contratto e che vengano rispettate le normative vigenti, tra cui l'obbligo di fornire un preavviso minimo e una motivazione valida.

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Quando non è possibile sfrattare un inquilino

Esistono casi particolari dove lo sfratto dell’inquilino non è consentito, anche se sono presenti le motivazioni previste dalla legge. Ad esempio, se il contratto di locazione non è registrato presso l’Agenzia delle Entrate, il proprietario non può avviare lo sfratto, in quanto il contratto non è considerato legalmente valido. Inoltre, l'inquilino ha la possibilità di opporsi allo sfratto, rallentando conseguentemente la procedura; nel caso l’opposizione fosse supportata da contestazioni valide, lo sfratto potrebbe essere sospeso fino alla risoluzione definitiva della controversia. 

Se nell’immobile vivono minori, lo sfratto può essere bloccato o ritardato, specialmente in presenza di condizioni di fragilità sociale. Analogamente, se l’inquilino o un familiare beneficia della Legge 104 a causa di disabilità o gravi malattie, la procedura di sfratto si andrà a complicare. Il giudice valuterà attentamente la situazione, tenendo conto delle esigenze di tutela sanitaria e assistenziale.

A tutela di proprietari di immobili e agenzie immobiliari vi è la banca dati di morosità immobiliare, che avvisa i casi di inquilini già morosi.

Quanto tempo ci vuole per lo sfratto, solitamente?

La durata di una procedura di sfratto può variare significativamente in base alla complessità del caso. In linea generale il processo di sfratto richiede dai 6 ai 12 mesi ma, in presenza di contestazioni legali, ritardi burocratici o altre complicazioni, i tempi possono prolungarsi ulteriormente, superando anche l'anno.