La classificazione catastale degli immobili è un tema cruciale per identificare quando una proprietà può essere definita di lusso e come questa viene accatastata.
Sono definiti di lusso, immobili che rispecchiano criteri specifici in termini di caratteristiche e pregio.
Cosa significa concretamente "abitazione di lusso"? Quando un immobile di lusso rientra in una determinata categoria catastale e cosa distingue una dall’altra?
E’ bene conoscere approfonditamente la tipologia delle abitazioni di lusso e le relative categorie catastali, visti i rilevanti risvolti sul piano della tassazione e delle agevolazioni fiscali.
Quando un immobile è considerato di lusso?
Quando si parla di immobili di lusso, per comprendere quali si possono considerare tali, si deve fare riferimento ai parametri stabiliti dal Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969, che elenca i criteri per identificare gli immobili di questa tipologia.
Nel suddetto D.M. sono specificate le caratteristiche delle abitazioni di lusso, con l’individuazione in particolare di otto categorie.
Nel dettaglio, sono considerate di lusso:
- abitazioni realizzate su aree urbanistiche destinate a ville o a parco privato;
- abitazioni realizzate su aree urbanistiche con lotti di terreno inferiori a 3.000 m2 di estensione, escluse le zone agricole;
- abitazioni di fabbricati con cubatura superiore a 2.000 mc o con indice edificatorio di 0,25 mc/mq;
- abitazioni con piscina di almeno 80 m2 o con campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 m2;
- case con superficie lorda complessiva superiore a 200 m2 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) e con un'area scoperta della superficie di oltre sei volte quella coperta;
- unità immobiliari con superficie lorda superiore a 240 m2;
- abitazioni costruite su aree pregiate, ossia in cui il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo quello della sola costruzione.
L’ottava categoria è riferita alle case e alle singole unità immobiliari che hanno oltre 4 caratteristiche tra quelle indicate nella seguente tabella:
| CARATTERISTICHE | SPECIFICAZIONE CARATTERISTICHE |
| Superficie appartamento | superiore a mq 160, esclusi terrazze e balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchine |
| Terrazze a livello coperte e scoperte e balconi | superficie utile complessiva supera m2 65 a servizio di una singola unità immobiliare urbana |
| Ascensori | quando ce n’è più di uno per ogni scala |
| Scala di servizio | quando non prescritta da leggi, regolamenti o imposta da necessità di prevenzione di infortuni o incendi |
| Montacarichi o ascensore di servizio | quando sono a servizio di meno di 4 piani |
| Scala principale | con pareti rivestite di materiali pregiati per un'altezza superiore a cm 170 di media; con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato |
| Altezza libera netta del piano | superiore a m 3,30 salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze minime superiori |
| Porte di ingresso agli appartamenti da scala interna | in legno pregiato o massello e lastronato; legno intagliato, scolpito o intarsiato; con decorazioni pregiate sovrapposte od imprese |
| Infissi interni | come nel caso delle porte di ingresso, anche se tamburati, se la loro superficie complessiva superi il 50% di quella totale |
| Pavimenti | eseguiti per il 50% della superficie totale in materiale pregiato o con materiali lavorati in modo pregiato |
| Pareti | quando per oltre il 30% sono eseguite con materiali e lavori pregiati o rivestite di stoffe od altri materiali pregiati |
| Soffitti | se a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto o dipinti a mano |
| Piscina | coperta o scoperta, in muratura, quando è a servizio di un edificio o di un complesso di edifici con meno di 15 unità immobiliari |
| Campo da tennis | quando a servizio di un edificio o complesso di edifici con meno di 15 unità immobiliari |
Come sono accatastati gli immobili di lusso?
Al pari di quanto accade per quelli di altre tipologie, anche gli immobili di lusso sono accatastati in particolari categorie, definite appositamente in base alle caratteristiche che identificano questa tipologia di abitazione.
Nel dettaglio, sono tre le categorie catastali per gli immobili di lusso:
- A1: abitazioni di tipo signorile;
- A8: abitazioni in ville;
- A9: castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici.
Nella categoria catastale A1 rientrano abitazioni situate in palazzi di pregio, spesso nei centri storici delle città.
Gli immobili classificati in questa categoria si distinguono per dimensioni ampie, finiture di alta qualità e dotazioni esclusive.
Nella categoria catastale A8 rientrano le ville, ossia case indipendenti con ampi spazi esterni, come parchi o giardini, generalmente isolate e dotate di comfort esclusivi, come piscine private.
Infine, nella categoria catastale A9 troviamo castelli storici e palazzi d'epoca restaurati e conservati.
Quando un immobile diventa A8?
Come abbiamo visto poc’anzi, nella categoria catastale A8 rientrano le ville, ossia abitazioni che si trovano all’interno di parchi o giardini.
Le dimensioni dell’immobile sono solitamente maggiori di quelle di una normale abitazione, così come le rifiniture sono di livello superiore a quelle ordinarie.
Questo non è sufficiente per rientrare in questa categoria catastale, visto che un immobile diventa A8 quando risponde a determinati requisiti, ossia:
- superficie commerciale di oltre 230 m2;
- minimo 3 servizi igienici;
- spazio aperto, area verde o ampio giardino di uso esclusivo;
- appartamenti o strutture per il personale di servizio;
- costruzioni ausiliarie adibite ad autorimesse o depositi.
Quando un immobile diventa A1?
La categoria catastale A1 identifica le abitazioni di tipo signorile, caratterizzate da requisiti ben precisi.
Nel dettaglio, un immobile diventa A1 quando possiede determinate caratteristiche e si tratta di:
- metratura estesa e comunque superiore ai 250 metri quadrati;
- posizione in luoghi di prestigio;
- utilizzo di materiali pregiati;
- adozione di tecnologie avanzate;
- presenza di determinati impianti, quali ad esempio piscine e campi da tennis.
Cosa vuol dire categoria A7?
Infine, diamo uno sguardo alla categoria A7 che a volte può indurre in errore ed essere a torto considerata in quelle del lusso.
In questa categoria rientrano le abitazioni in villini, ossia fabbricati indipendenti di tipo economico, da distinguere quindi dalle ville, caratterizzate dalla presenza di finiture di pregio.
Potremmo dire che gli immobili della categoria A7 si collocano a metà strada tra le abitazioni di lusso e quelle comuni.
Al pari delle ville, anche i villini sono dotati di uno spazio esterno ad uso esclusivo, quale ad esempio un giardino, di dimensioni però più contenute rispetto a quelli della categoria A8.
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