Se l'inquilino moroso è nullatenente, cosa può fare il proprietario?

Quando un inquilino non paga l'affitto, la situazione può diventare davvero complicata per il proprietario. Se poi, oltre a ciò, l'inquilino moroso risulta nullatenente, le difficoltà aumentano. Ma cosa significa essere nullatenente, e come dovrebbe comportarsi un proprietario in questo caso? Anche se sembra che l'affittuario non abbia nulla da dare, ci sono comunque delle azioni che il locatore può intraprendere per cercare di recuperare quanto gli è dovuto. Quindi, si può fare qualcosa per recuperare l'affitto non pagato e come comportarsi?

La definizione di inquilino nullatenente

Il termine "nullatenente" non ha un valore giuridico specifico e non appare in nessuna norma. Un nullatenente è una persona che non possiede beni propri, come case, auto, terreni o conti bancari su cui possa essere avviato un pignoramento. In pratica, questa condizione significa che non ci sono beni fisici a nome dell'inquilino che possano essere usati per coprire il debito. Nell'ambito delle locazioni, un inquilino moroso potrebbe sembrare nullatenente se non risulta proprietario di beni, se non ha un reddito pignorabile per il mancato pagamento dell'affitto o se le sue risorse sono state intestate a qualcun altro. Bisogna però comprendere se è davvero nullatenente e per questo esistono diverse soluzioni che possono aiutare il proprietario.

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Come ricercare i beni di in inquilino che si dice nullatenente

Se l'inquilino non paga l'affitto e dice di essere nullatenente, una volta che il proprietario si è accertato che il debitore non ha beni immobili o mobili può provare a indagare per scoprire se nasconde altri beni (come conti bancari) e dove. Nello specifico il creditore può rivolgersi a dei professionisti specializzati a individuare beni pignorabili e per determinare quale sia il reale patrimonio del debitore. Infatti, il debitore potrebbe ad esempio avere una casa di proprietà ma intestata a qualcun altro, oppure avere soldi accantonati in banca anche se non ha beni a suo nome.

E cosa si può pignorare a un nullatenente se invece ha qualcosa? Ecco una sintesi:

• Pignoramento del reddito: se il debitore ha un lavoro, si può chiedere di pignorare una parte del suo stipendio o di una pensione. Questo significa che una parte dei guadagni sarà direttamente destinata al pagamento del debito.
• Conti bancari: se non ci sono beni fisici, può esserci del denaro in banca. L'ufficiale giudiziario può richiedere alle banche di fornire informazioni sui conti bancari intestati al debitore, per verificare se ci sono fondi da pignorare.
• Beni intestati a terzi: talvolta, il debitore potrebbe non possedere beni a nome proprio, ma potrebbe avere beni intestati a familiari o amici. Se ci sono sospetti, il giudice può ordinare accertamenti per cercare beni che possano essere usati per coprire il debito.
• Altre fonti di reddito: se il debitore ha altre fonti di reddito, come una partita IVA o affitti da proprietà, queste possono essere verificate per scoprire se ci sono introiti che possono essere pignorati.

Quindi anche se sembra che il debitore non abbia nulla, ci sono diverse strade che possono essere esplorate per cercare di recuperare il denaro dovuto. E se l'inquilino è nullatenente si può fare il pignoramento ai genitori o al coniuge? Non si può pignorare direttamente i beni dei suoi genitori o del coniuge a meno che non ci siano prove che i beni siano intestati a loro ma di fatto appartengano all'inquilino. Sussistono infatti delle possibilità: ad esempio se il debitore ha ricevuto beni in donazione negli ultimi cinque anni, si può chiedere la revoca della donazione, specialmente se si dimostra che il debitore non ha altri beni. In questo caso, i beni donati possono essere pignorati.

Come recuperare i soldi da un inquilino nullatenente?

Dunque, sebbene non sia possibile agire direttamente sui beni dei familiari del debitore tranne in specifici casi in cui si dimostra il contrario, ci sono diverse azioni legali e operative che un locatore può intraprendere per recuperare le somme dovute, anche quando il debitore sembra non avere beni da pignorare.

Inviare un avviso bonario

La prima strada da tentare è quella di inviare un avviso bonario all'inquilino moroso, ovvero una lettera formale che sollecita il pagamento del canone arretrato. Non è obbligatorio inviarlo, ma può essere utile per dimostrare che il locatore ha tentato di risolvere la situazione in modo amichevole prima di intraprendere azioni legali. Inoltre, questa comunicazione può agevolare un eventuale accordo tra le parti, evitando di ricorrere a un contenzioso lungo (e costoso).

Avviare la procedura di sfratto per morosità

Se l'inquilino continua a non pagare, il locatore dovrà passare alla fase successiva: l'intimazione di sfratto. Si tratta di un atto legale che obbliga l’inquilino a lasciare l’immobile e a saldare i debiti. Il giudice competente, dopo aver esaminato la situazione, emette la convalida dello sfratto. In questa fase, è anche possibile richiedere un'ingiunzione di pagamento per il recupero dei canoni arretrati.

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Chiedere un'ingiunzione di pagamento per i canoni arretrati

L’intimazione di sfratto può essere accompagnata da una richiesta di pagamento immediato delle somme dovute che può riguardare sia i canoni scaduti sia le spese accessorie, come le spese condominiali. Se l'inquilino non si presenta all'udienza o non contesta la richiesta, il giudice convaliderà lo sfratto per morosità e disporrà il rilascio dell’immobile. Se, invece, l'inquilino si presenta e si impegna a pagare, potrebbe ottenere un termine per regolarizzare la situazione.

Chiedere pignoramento dei beni o ipoteche

Nel caso in cui l'inquilino sia moroso, il locatore ha la possibilità di avviare il pignoramento dei beni per recuperare il credito. Se l'inquilino possiede beni mobili, come un'auto, o immobili, è possibile procedere con il pignoramento di questi beni, impedendo al debitore di disporne liberamente. In alternativa, se l'inquilino non ha beni immobili, si può richiedere il pignoramento di una parte dello stipendio o delle somme presenti sul suo conto corrente. Il giudice stabilirà l'importo che potrà essere trattenuto mensilmente fino all'estinzione del debito.

Quando l'inquilino possiede un immobile, il locatore potrebbe decidere di iscrivere un'ipoteca giudiziale sull'immobile, basandosi sul decreto ingiuntivo ottenuto. Tuttavia, l'iscrizione dell'ipoteca è conveniente solo se il debito è davvero consistente, poiché comporta dei costi legali che potrebbero non essere giustificati per importi modesti. E prima di procedere con l'ipoteca, è importante verificare se l'immobile è già gravato da altre ipoteche, poiché ciò potrebbe compromettere il recupero del credito.

È legittimo farsi giustizia da sé?

Spesso i locatori si trovano in difficoltà quando l'inquilino non paga l'affitto o quando il contratto di locazione è terminato ma l'immobile non viene restituito. In questi casi, può esserci la tentazione di agire personalmente per forzare l'inquilino a lasciare l'immobile, ad esempio interrompendo le utenze come luce, gas e acqua, o addirittura cambiando la serratura o entrando nell'appartamento per fare sloggiare l'inquilino. Tuttavia queste azioni, che possono sembrare una forma di "giustizia fai da te", sono illegittime. Agire in questo modo può comportare gravi conseguenze per il locatore, che potrebbe essere responsabile sia civilmente che penalmente.

Un proprietario che ha intenzione di affittare casa nuovamente in futuro può intanto tutelarsi accedendo alla banca dati di morosità per affitto.

Quanti mesi si può stare senza pagare l'affitto?

Se l'inquilino non effettua il pagamento del canone entro i venti giorni di tolleranza previsti dalla legge, il proprietario ha il diritto di avviare una procedura di sfratto per morosità. È la legge n. 392 del 1978 a regolare la condizione di ritardo nel soddisfare un obbligo, in questo caso la morosità.