Si può vendere casa e continuare ad abitarci, ecco come

ìNel corso degli anni, un numero crescente di proprietari di immobili, soprattutto non più giovanissimi, ha iniziato a considerare una soluzione pratica per monetizzare velocemente grazie al proprio patrimonio immobiliare. Il tutto senza rinunciare però al diritto di abitazione. Si tratta della vendita della cosiddetta nuda proprietà o con diritto di usufrutto. Queste forme, riconosciute giuridicamente, permettono di vendere casa e continuare ad abitarci per il resto della propria vita. Ma come funziona esattamente e quali sono i vantaggi e gli svantaggi dell’operazione? Ecco gli aspetti più importanti da conoscere.

Che cosa è la nuda proprietà

La vendita di una casa mantenendo il diritto di abitazione viene chiamata nuda proprietà. In sostanza si tratta di un concetto giuridico che permette, in modo del tutto legale, di monetizzare da un bene senza necessariamente doversene privare a livello pratico. Una soluzione, dunque, che solleva i venditori di un appartamento dal dover trovare una nuova abitazione o affrontare la compravendita di una nuova casa. Questi, infatti, si riservano il diritto di abitazione fino alla loro morte.

Da parte sua, il nuovo acquirente diventa di fatto proprietario senza, però, poter usufruire del bene acquisito, almeno non fino al decadere delle condizioni valide per il diritto di abitazione o l’usufrutto. Considerati questi particolari tutt'altro che secondari, dunque, quali sono i vantaggi derivanti da questo tipo di compravendita? Senza alcun dubbio esiste un aspetto economico da non sottovalutare per il nuovo proprietario. 

Se, infatti, i venditori possono monetizzare subito il valore della casa senza subire nessun tipo di contraccolpo o sconvolgimento di vita, l’acquirente ha la possibilità di concludere la trattativa ad un prezzo notevolmente agevolato. Gli appartamenti in vendita con la forma di nuda proprietà infatti hanno un valore inferiore: sulla loro svalutazione incide, principalmente, proprio l’impossibilità di non poterne godere a livello pratico e di dover attendere un tempo indefinito. 

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La nuda proprietà con riserva di usufrutto

La formula più comune della vendita della nuda proprietà prevede la riserva di usufrutto. Questo significa che il venditore cede la proprietà dell'immobile, ma, al tempo stesso, mantiene il diritto di viverci o di trarne beneficio. Oltre a chiedere consiglio alle migliori agenzie immobiliari bisogna sapere che questo tipo di accordo, però, deve essere regolato da entrambe le parti e definito in un contratto notarile. Al suo interno, infatti, devono essere inseriti degli elementi essenziali come le condizioni dell'usufrutto, compresa la sua durata, che può essere vitalizia o a termine. Allo scadere dei tempi stabiliti, poi, l’usufrutto termina e la piena proprietà dell'immobile torna al nudo proprietario senza dover pagare nulla.

Perché conviene l'usufrutto? 

L'usufrutto potrebbe essere una soluzione potenzialmente vantaggiosa sia per chi vende sia per chi compra. Importante, però, è non avere l’esigenza di abitare immediatamente l’immobile acquistato. Ecco, in particolare, i vantaggi per entrambe le parti:

• per il venditore: come anticipato, vendere casa con possibilità di usufrutto consente di ottenere liquidità immediata senza perdere il diritto di abitare nella propria casa. Questo può essere utile, ad esempio, per integrare la pensione o coprire spese mediche. Non è un caso che a scegliere questa soluzione siano proprio dei venditori di età mediamente avanzata. 
• Per l'acquirente: comprare casa con il proprietario dentro e quindi l'acquisto della nuda proprietà avviene a un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato dell'immobile, rendendolo un investimento interessante. Una volta terminato l'usufrutto, poi, il nuovo proprietario ottiene la piena disponibilità della casa senza ulteriori costi. 

È importante ricordare, dunque, che l’età del venditore della nuda proprietà con usufrutto incide notevolmente sul costo finale della transazione. Più questo è giovane, infatti, maggiore è la svalutazione dell’immobile allungando potenzialmente il periodo di attesa da parte del nuovo proprietario per prenderne possesso. 

Quando si estingue l’usufrutto?

Uno degli aspetti essenziali da valutare, quando si affronta questo tipo di compravendita, è la definizione dei tempi e dei termini relativi all’usufrutto. In sostanza, la domanda cui è essenziale dare una risposta è: quando si estingue un usufrutto? In questo caso la risposta varia a seconda del tipo di accordo stabilito. L’usufrutto, infatti, può essere a tempo, quindi con una scadenza precisa, o vitalizio. In quest’ultimo caso si estingue con la morte dell’avente diritto. Di seguito tutte le diverse possibilità:

• Morte dell’usufruttuario: se l'usufrutto è vitalizio.
• Scadenza del termine stabilito nel contratto se l'usufrutto è a tempo determinato.
• Rinuncia dell’usufruttuario se decide volontariamente di cessare il diritto.
• Consolidazione: quando il nudo proprietario acquisisce l’usufrutto.

Per ultimo, si deve considerare anche l’eventualità di una perdita totale dell’immobile. Questa, ad esempio, si realizza in caso di demolizione o calamità naturale.

Quanto vale in meno una casa con usufrutto?

Come detto fino a questo punto, uno degli aspetti che caratterizzano la vendita di un immobile con nuda proprietà o usufrutto è proprio il valore finale. Questo, infatti, è nettamente inferiore rispetto a un immobile libero. La differenza dipende principalmente da due fattori:

• Età dell’usufruttuario: più è giovane, minore sarà il valore della nuda proprietà, poiché il diritto di usufrutto potrebbe durare a lungo.
• Valore di mercato dell’immobile: il prezzo viene calcolato applicando coefficienti stabiliti dall’Agenzia delle Entrate, che tengono conto dell’aspettativa di vita dell’usufruttuario.

Ad esempio, se una casa vale 200.000 euro e il venditore ha 75 anni, la nuda proprietà potrebbe essere venduta a circa il 50-60% del valore di mercato.

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Vendita con diritto di abitazione

Un’alternativa valida alla nuda proprietà con usufrutto è la vendita con diritto di abitazione. Questa formula consente al venditore di continuare a vivere nella casa, ma con alcune differenze rispetto all’usufrutto. Il diritto di abitazione, infatti, è un diritto reale che consente a una persona di vendere casa e rimanere in affitto. Diversamente dall’usufrutto, che permette anche di affittare l’immobile e percepirne un reddito, il diritto di abitazione è limitato all’uso personale e familiare.

Le differenze tra diritto di abitazione e usufrutto

Per portare a termine una scelta consapevole e vantaggiosa al momento dell’acquisto, è bene conoscere con maggior precisione le principali differenze tra usufrutto e diritto di abitazione. Queste possono dividersi in tre gruppi fondamentali:

• Uso dell’immobile: con l’usufrutto si può affittare la casa e ricavare un reddito, mentre con il diritto di abitazione ci si può solo vivere.
• Durata: entrambi possono essere a tempo determinato o vitalizi.
• Spese di manutenzione: in caso di usufrutto, l’usufruttuario ha maggiori obblighi di manutenzione rispetto al titolare del diritto di abitazione.

Stando a quanto riassunto, dunque, il diritto di abitazione può sembrare la scelta più vantaggiosa per un nuovo proprietario, fatta eccezione per le spese di manutenzione da sostenere. 

Diritti e obblighi dell’usufruttuario e del nudo proprietario

Fino ad ora è stato considerato, prevalentemente, il punto di vista e l’interesse dell’acquirente. In questa situazione, però, anche il venditore deve valutare bene quale soluzione si mostra vantaggiosa considerando diritti e obblighi. Ecco, dunque, le differenze più rilevanti tra usufruttuario e nudo proprietario:

• Usufruttuario: ha diritto di abitare o affittare l’immobile, deve occuparsi della manutenzione ordinaria e pagare le spese di gestione come bollette e tasse ordinarie.
• Nudo proprietario: non può utilizzare l’immobile finché dura l’usufrutto, deve occuparsi delle spese straordinarie, come il rifacimento del tetto o la sostituzione della caldaia, fa fronte a tutti i carichi a carattere non annuale posti sulla proprietà.

In questo caso specifico, dunque, la scelta più vantaggiosa da un punto di vista economico è, senza ombra di dubbio, l’usufrutto, almeno per quanto riguarda il venditore di un immobile. Questo, infatti, prevede anche la possibilità di un rientro economico.

Quanto tempo si può stare in casa dopo che hai venduto?

A questo punto si arriva ad un'altra questione fatidica: quanto si può rimanere in casa dopo la vendita? Tutto dipende dal tipo di contratto stipulato. Se, ad esempio, si vende la nuda proprietà con usufrutto vitalizio, è possibile rimanere nell’immobile a vita. Se, invece, l’accordo prevede un usufrutto a tempo determinato o un diritto di abitazione per un certo periodo, si potrà restare fino alla scadenza stabilita. In ogni caso, questi termini devono essere definiti chiaramente nell'atto di vendita redatto da un notaio.