Come agire su un condomino moroso e cercare di recuperare le somme

Affrontare la morosità all'interno di un condominio richiede l'adozione di procedure legali ben definite. Nello specifico, come agire su un condomino moroso? Per prima cosa, è bene chiarire che l'amministratore è tenuto a inviare richiami formali e, se necessario, avviare un procedimento ingiuntivo per il recupero delle somme dovute. Nei casi più gravi, poi, si può giungere al pignoramento dei beni del debitore. Perché queste azioni non vengano impugnate in nessun modo, però, è essenziale che l'assemblea dei condomini vigili attentamente su queste procedure per garantire l'equità e la sostenibilità finanziaria della comunità. Ecco, dunque, tutte le fasi da seguire e la normativa in caso di condominio moroso.

Le procedure su cui l’assemblea dei condomini deve vigilare

il Codice Civile e, nello specifico, l’art. 63, comma 3 e l’art. 1129, conferisce all’amministratore la facoltà di agire in modo immediato in presenza di una morosità importante e prolungata nel tempo. Nonostante questo, però, l’art. 1130 c.c. gli impone anche di informare l'assemblea condominiale rispetto alla situazione e alle decisioni da prendere. Questa, infatti, svolge un ruolo cruciale nel monitorare le azioni intraprese dall'amministratore nei confronti dei condomini morosi.

Nello specifico il suo compito è quello di approvare tempestivamente la ripartizione delle spese e autorizzare l'amministratore a procedere con le azioni legali necessarie previste dalla normativa per il recupero dei crediti in condominio. 

Inoltre, l'assemblea può deliberare ulteriori misure, come la concessione di piani di rientro per i morosi o l'adozione di sanzioni previste dal regolamento condominiale. Questo vuol dire che l’assemblea deve essere informata periodicamente sull’andamento della riscossione e sulle eventuali azioni intraprese. È importante, infatti, evitare situazioni in cui il condominio accumuli debiti verso fornitori a causa delle morosità. In casi estremi, però, in cui il credito non è recuperabile, l’assemblea può deliberare la ripartizione delle spese per accollo dei debiti dei condomini morosi tra gli altri restanti per evitare conseguenze più gravi come, ad esempio, il distacco delle utenze comuni per mancato pagamento.

Per concludere, dunque, il ruolo dell’assemblea non è certamente esecutivo, visto che questo onere spetta interamente all’amministratore ma svolge una funzione di controllo per far in modo che ogni azione venga svolta nella completa chiarezza.

Dal punto di vista penale, invece, può essere perseguito in caso di appropriazione indebita di fondi condominiali o per omessa manutenzione che provochi danni o incidenti gravi. Un esempio potrebbe essere un incidente provocato da un ascensore non sottoposto ai controlli obbligatori. In questo caso l’amministratore è considerato direttamente responsabile.

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Come comportarsi con un condomino che non paga? Il ruolo dell'amministratore

L’amministratore di condominio è una figura centrale nella gestione di un edificio con più proprietari. Il suo ruolo è regolato dal Codice Civile, in particolare dagli articoli 1129 e 1130, nonché dalle disposizioni di attuazione dello stesso dove vengono evidenziati i doveri professionali che definiscono il suo ruolo. In sostanza, dunque, oltre a occuparsi della manutenzione e dell’organizzazione della vita condominiale, ha responsabilità contabili, legali e operative che garantiscono il buon funzionamento della struttura.

Ma come difendersi dai condomini che non pagano? Quando un condomino risulta inadempiente nel pagamento delle quote condominiali, l'amministratore deve agire con determinazione e nel rispetto delle normative vigenti. Il Codice Civile, in questo caso, offre una base di partenza assolutamente solida. In particolare gli articoli. 1129 e 1219. Questi contengono le direttive per quanto riguarda il sollecito di pagamento e la diffida di messa a mora.

Il primo passo da compiere, dunque, è proprio un sollecito informale, tramite mail o comunicazione telefonica. Se il pagamento non avviene, però, è necessario agire in modo formale tramite raccomandata o PEC. Nel caso in cui, poi, si continui ad ignorare questo tipo di comunicazione, è necessario agire tramite una diffida. Questa consiste nell’inviare una lettera di messa in mora con l’importo dovuto e il termine per il pagamento che, solitamente, corrisponde a 15 giorni.

Allo scadere del termine, però, il pagamento potrebbe non essere stato ancora effettuato. A quel punto, l’amministratore può rivolgersi a un avvocato per ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, senza necessità di previa autorizzazione dell’assemblea. Una autonomia garantita dall’art. 63 del C.C. che cita testualmente : “L’amministratore, senza bisogno di autorizzazione dell’assemblea, deve ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per la riscossione delle somme dovute dai condomini.”

Una volta ottenuto, il decreto viene poi notificato al condomino moroso, che ha 40 giorni di tempo per opporsi. Se il debitore ancora non paga, si può procedere con il pignoramento di beni come conti correnti, stipendi ed immobili. Da parte sua, se la morosità supera i sei mesi, l’amministratore può decidere in modo del tutto autonomo di sospendere i servizi comuni non essenziali come, ad esempio, il riscaldamento centralizzato o l’uso dell’ascensore con badge elettronico. Una decisione, questa, avallata sempre dall’art. 63 comma 3, disp. att. c.c. Questo, infatti, prevede che: “In caso di mora protratta per oltre sei mesi, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.” Si ricorda ai proprietari di immobili che esiste una banca dati di morosità immobiliare che vuol costituire un modo per tutelarsi da inquilini già morosi.

Cosa succede se l’amministratore non agisce contro i morosi entro i termini?

La revoca immediata di un amministratore può essere causata dall’inadempienza nello svolgere il proprio lavoro come, ad esempio, non agire nei tempi stabiliti dalla legge contro i morosi, comma 9 art. 1129 c.c. Oltre ad essere sollevato dal suo incarico, poi, potrebbe essere considerato come il soggetto responsabile di un eventuale risarcimento danni.

Per quanto riguarda la revoca, questa viene deliberata dall’assemblea condominiale che, successivamente, si prepara a nominare un nuovo amministratore. In alternativa, però, anche un solo condomino può rivolgersi al giudice per ottenere la revoca per giusta causa. Per ottenere il risarcimento dei danni, invece, bisogna attendere i tempi processuali e, nello specifico, dimostrare che la condotta dell’amministratore ha causato un danno patrimoniale al condominio. Da quanto specificato, dunque, si deduca che non si tratta di un procedimento veloce e, soprattutto, dal risultato certo.

Le regole sulla privacy del condomino moroso

Quando si parla di morosità un elemento importante da prendere in considerazione è la tutela della privacy dei soggetti coinvolti. Una questione fondamentale su cui si è espresso anche il Garante. Questo, infatti, ha stabilito che tutte le comunicazioni tra le parti devono avvenire in forma privata per non andare a ledere il diritto alla riservatezza del singolo.

Dal punto di vista pratico, dunque, questo si traduce nel divieto assoluto per l’amministratore di esporre in modo pubblico una eventuale morosità attraverso un avviso in bacheca o in uno spazio comune. Allo stesso tempo, però, è legittimo informare gli eventuali creditori e comunicare i nomi dei condomini morosi ai partecipanti all’assemblea condominiale. Questi, infatti, possono essere considerati come contitolari della gestione e quindi portatori di un interesse tutelato.

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Regolamenti di condominio nei casi di morosità

Dunque come difendersi dai condomini che non pagano? Il Codice Civile definisce la questione con particolare attenzione. Nonostante questo, però, alcuni regolamenti di condominio possono seguire delle norme interne. In maniera del tutto legittima secondo la giurisprudenza maggioritaria, ad esempio, possono stabilire che “in caso di morosità oltre gli interessi legali sarà applicata all’assegnatario una sanzione pecuniaria, a titolo di penale convenzionale, pari all’1% della somma dovuta per ogni mese di ritardo nei pagamenti.

Si tratta, in sostanza, di somme aggiuntive a quelle dovute dal condomino, nel caso in cui ci sia un ritardo nel pagamento delle quote. In tutti gli altri casi, invece, la sanzione pecuniaria non può essere superiore alla cifra di € 0,05. Questa misura, inoltre, non è derogabile dal Regolamento se non verso una misura minore, ex art. 72 disp. att. cod. civ. Per finire, il regolamento interno di un condominio può prevedere anche altre norme per quanto riguarda la morosità sempre che, però, siano approvate all’unanimità dai partecipanti e, ovviamente, non siano contro la legge. 

Chi paga i debiti di un condomino moroso?

Dopo quanto detto fino a questo punto, rimane ancora aperta una questione: chi paga i debiti di un condominio moroso nel caso in cui questi non siano stati colmati in nessun modo? In questo caso i creditori del condominio possono rivalersi sugli altri condomini in virtù del principio di solidarietà. 

Tuttavia, l'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che i creditori devono prima tentare di recuperare le somme dal condomino moroso. Solo se questa azione risulta infruttuosa, possono agire nei confronti degli altri condomini, i quali saranno tenuti a coprire la quota del moroso in proporzione ai propri millesimi di proprietà.

Recupero crediti e pignoramento dei beni

Il recupero delle somme dovute da un condomino moroso può culminare nel pignoramento dei suoi beni. Una volta aver ottenuto un decreto ingiuntivo esecutivo, l'amministratore può avviare procedure esecutive che possono includere il pignoramento dello stipendio. Dopo aver inviato sollecitato il pagamento in forma informale e informare, il passo successivo è rappresentato dall’ingiunzione. Se, poi, anche questa non porta alla soluzione della morosità, non rimane che tentare di agire con il pignoramento di beni come conti correnti, stipendi ed immobili.