Regolamento condominiale: contenuto, quadro normativo e altre indicazioni utili

Il regolamento condominiale è l’insieme di norme vincolanti che devono essere seguite da tutti i condòmini. Secondo quanto specificato dall’art. 1138 del Codice civile, il regolamento condominiale è obbligatorio per gli edifici che ospitano un numero di condòmini superiore a dieci e, generalmente, contiene regole specifiche relative alle parti comuni, gli orari di silenzio e quelli in cui poter fare rumore, norme sul mantenimento del decoro del palazzo, disposizioni sull’amministrazione e ripartizione delle spese tra i residenti.

Tale documento è essenziale per la pacifica convivenza dei condòmini e può essere di natura contrattuale o assembleare, ovvero approvato all’unanimità in sede di compravendita o a maggioranza dei presenti intervenuti (almeno la metà del valore dell’edificio) nell’assemblea condominiale. Costituendo una vera e propria legge del palazzo che in quanto tale dev’essere osservata da ognuno dei condòmini, è necessario essere a conoscenza della normativa di riferimento, dei divieti che è possibile o non è possibile rinvenire nel documento e del soggetto che rappresenta il garante del regolamento condominiale.

Tipologie di regolamento condominiale

Il regolamento condominiale non è altro che un insieme di disposizioni che disciplinano diversi aspetti della convivenza condominiale, compresi l'utilizzo delle aree comuni, la ripartizione delle spese, i diritti e gli obblighi dei singoli condòmini, nonché le norme per la salvaguardia del decoro dell'edificio e per la gestione amministrativa. Il riferimento normativo generale è contenuto nel disposto dell’articolo 1138 del Codice civile.

Quanto alla sua natura, il regolamento condominiale può essere:

• contrattuale: cioè derivante da accordi tra le parti, ovvero una tipologia di regolamento di condominio che può incidere sui diritti individuali anche dei successivi acquirenti oltreché degli attuali residenti, a condizione che sia stato accettato in modo inequivocabile. Può contenere limiti relativi alle destinazioni d’uso delle singole unità, limiti alle facoltà dei condòmini e attribuire ad alcuni residenti maggiori diritti rispetto agli altri anche in riferimento alle parti comuni. La sua trascrizione può essere necessaria a seconda delle interpretazioni giuridiche;
• assembleare: più limitata rispetto alla prima forma, questa tipologia di regolamento disciplina principalmente l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese e il decoro architettonico. Questo documento dev’essere approvato dalla maggioranza dell’assemblea condominiale e almeno dalla metà del valore dell’edificio (500 millesimi), non richiede trascrizione ma dev’essere allegato al registro dei verbali dell’assemblea.

Sebbene il regolamento condominiale sia obbligatorio esclusivamente negli edifici con più di dieci condòmini, l'omissione dell'adozione del regolamento non comporta sanzioni dirette, ma consente a ogni proprietario di sollecitare l'assemblea a redigerlo.

In tali casi, in via residuale, è possibile ricorrere all’autorità giudiziaria, la quale può approvare coattivamente il regolamento diventando, a seguito del passaggio in giudicato della sentenza, vincolante per tutti i residenti.

Cosa prevede un regolamento condominiale?

Come fare un regolamento condominiale? Cosa deve contenere questo importante documento? La giurisprudenza descrive il regolamento condominiale come lo "statuto della collettività condominiale", avente l'obiettivo di regolare con norme giuridicamente vincolanti la vita dei condòmini. Per questo motivo, il regolamento di condominio deve contenere, in primo luogo, i dati identificativi dello stabile, compresi i riferimenti catastali, e l’indicazione puntuale delle parti comuni dell’edificio, delle pertinenze e delle aree coperte e scoperte.

Le disposizioni più comunemente inserite all’interno di un regolamento condominiale, coprono vari aspetti, tra cui:

• regolamentazione dell'uso delle parti comuni identificate, come giardini, piscine, lastrici, parcheggi, con specificazioni relative, ad esempio, agli orari di utilizzo di determinati servizi o eventuali restrizioni di rumore;
• norme sulla ripartizione delle spese condominiali relative alle parti comuni, ad esempio attraverso tabelle specifiche per il riscaldamento, l'ascensore, le scale, e altre voci di spesa;
• prescrizioni relative al decoro dell'edificio, inclusa la facciata condominiale e le regole riguardanti la possibilità di affissione di targhe o l'installazione di dispositivi (es. antenne);
• disposizioni sull'amministrazione dello stabile, quali la selezione dell'amministratore, la presenza di consiglieri, le modalità per la convocazione delle assemblee e altro ancora.

Rispetto al primo punto, si afferma che si possono individuare specifici orari per i rumori nel regolamento condominiale, ovvero periodi del giorno o della notte in cui è necessario fare silenzio o è possibile fare “rumore” nello svolgimento delle normali attività domestiche (sempre nei limiti del rispetto degli altri), in modo tale da permettere la pacifica convivenza tra i residenti dell’edificio.

Quanto invece agli orari dei lavori in condominio, è possibile affermare che sì, anch’essi possono essere indicati all’interno del regolamento ma è bene specificare che tali fasce orarie non possono differire da quanto stabilito dal singolo Comune ove il palazzo è ubicato.

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Quali sono i divieti di un condominio?

Come accennato, nel regolamento approvato con la maggioranza degli intervenuti in assemblea e dunque nel documento assembleare, non è possibile individuare divieti che incidano sui diritti dei singoli residenti, come ad esempio limitazioni sui cambi di destinazione d’uso, né sulle parti di proprietà esclusiva.

I divieti contenuti nel regolamento condominiale contrattuale, invece, possono avere impatto su diversi aspetti della vita condominiale ed anche sul singolo proprietario e le unità in proprietà esclusiva. Dunque, in questo caso, data la possibilità di individuare maggiori restrizioni sulle attività e le facoltà dei residenti, è necessario che talidivieti vengano espressi in modo chiaro e non ambiguo, non essendo ammesse interpretazioni di tipo estensivo o analogico.

Importante sottolineare che in entrambi i documenti, che si tratti di regolamento contrattuale o assembleare, non si può vietare la detenzione di animali domestici, aspetto espressamente regolato dal comma 5 dell'art. 1138 c.c. che rende nulla ogni clausola che impone un divieto di questo genere.

Dove si può trovare il regolamento di condominio?

Le modalità individuate per prendere visione del regolamento condominiale del 2023 o degli anni precedenti possono differire rispetto alla natura del documento.

Trattandosi di un atto approvato all’unanimità in sede di compravendita, le norme del regolamento condominiale contrattuale possono essere trovate direttamente nell’atto di acquisto firmato. In assenza di atto di acquisto, che può naturalmente essere smarrito, è possibile rivolgersi al notaio o visionare il regolamento presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Il regolamento assembleare, invece, è custodito dall'amministratore di condominio e, pertanto, è sufficiente richiederne una copia a tale figura che, ad ogni modo, si occupa di allegarlo ad ogni verbale delle sedute dell’assemblea.

Che maggioranza ci vuole per cambiare il regolamento condominiale?

Come cambiare il regolamento condominiale assembleare? Il regolamento approvato dall’assemblea di condominio può essere modificato convocando una nuova assemblea e raggiungendo la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Si tratta, come noto, della medesima maggioranza utile all’approvazione stessa del documento iniziale.

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Chi deve far rispettare il regolamento condominiale?

Chi deve far rispettare il regolamento condominiale è, secondo l’articolo 1130 del Codice civile, l’amministratore di condominio, figura chiave dell’edificio e punto di riferimento per i residenti del palazzo. L’amministratore ha il diritto di sollecitare i condomini ad aderire alle disposizioni del regolamento e può anche avviare procedure legali al fine di farle rispettare.

Dunque, per porre fine alle violazioni da parte di chi non rispetta le regole condominiali o non adempie alle clausole del regolamento, l’amministratore è autorizzato a intraprendere azioni legali senza dover necessariamente ottenere l'approvazione specifica dell'assemblea. Tuttavia, nel caso in cui il garante del regolamento non provveda per risolvere la situazione, è prevista la possibilità per ogni condominio di intervenire personalmente a protezione degli interessi condominiali.

Stando a quanto sancito dall’art. 70 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice civile, in caso di violazione delle disposizioni del regolamento di condominio, è possibile sanzionare i condòmini con limiti massimi di 200 euro o 800 euro in caso di recidiva. È sempre l’amministratore il soggetto incaricato dell’applicazione di tali sanzioni, fermo restando il fatto che, se le azioni di un condòmino danneggiano direttamente la proprietà di un altro, spetta al diretto interessato agire.

A questo punto è naturale domandarsi cosa fare se un inquilino non rispetta le regole condominiali nel caso di affitto dell’immobile. In questa circostanza specifica, naturalmente, la responsabilità principale per le violazioni grava sull'inquilino in affitto ma, se il locatore è a conoscenza dei comportamenti del conduttore in contrasto con le norme del condominio e non interviene tempestivamente per porre fine alle condotte illecite, potrebbe essere considerato corresponsabile.

In effetti, di fronte a comportamenti dell'inquilino contrari al regolamento condominiale, il proprietario ha l'obbligo e la facoltà di adottare misure, incluso l'avvio della procedura di sfratto nei confronti del conduttore stesso. L'omissione di tale azione potrebbe dunque rendere il locatore passibile di responsabilità congiunta per le violazioni commesse dal suo inquilino.