Il vero lusso? "Unire il fascino della storia alla praticità dell’innovazione"

Dall'altro lato del mercato immobiliare, legato al credito ed alle sue inquietudini, esiste il mercato del luxury real estate che, anche quest'anno, sembra marciare sui binari di una crescita sostenuta e senza fermate. Perchè? Come funzionano le dinamiche di un segmento così complesso? 
Ne parliamo con Gianmarco Bizzoni, managing director di Zampetti Immobili di pregio.   

Un occhio alle stime ed ecco che, anche per il 2025, le analisi più accreditate suggeriscono un altro anno di grazia per il mercato del luxury real estate in Italia. Quali sono i motivi di questa crescita sostenuta?

Questa crescita così sostenuta può essere causata da più fattori tra cui sicuramente una domanda internazionale in aumento. Gli investitori stranieri continuano a vedere l’Italia come una destinazione sicura e prestigiosa per gli immobili di lusso, grazie a località iconiche e incentivi fiscali favorevoli.

Inoltre il mattone di alta gamma è percepito come un asset solido contro l’inflazione e la volatilità dei mercati finanziari, specialmente nelle città d’arte e nelle zone esclusive. L’Italia offre un mix unico di storia, cultura, bellezza naturale e servizi di alto livello, elementi che attraggono clienti altospendenti alla ricerca di residenze di prestigio.
In più l’inventario di immobili di lusso è ristretto, specialmente nelle location più esclusive, portando a un incremento naturale del valore degli immobili più richiesti.
Altri fattori di rilevanza sono il rinnovamento urbano e i progetti di riqualificazione. 

Grandi città come Milano e Roma stanno vivendo un forte sviluppo di nuove residenze di lusso e interventi di restyling che aumentano l’attrattività del settore.

Il settore sembra essere trainato da una clientela internazionale. Quale è la percentuale del peso internazionale nel mercato rispetto a quello italiano? 

Il mercato immobiliare di lusso in Italia è fortemente influenzato dalla domanda internazionale. Circa il 70% degli acquirenti nel settore del pregio proviene dall’estero, mentre solo il 30% è costituito da compratori italiani. Questo dato evidenzia come gli investitori stranieri abbiano un ruolo predominante nel mercato immobiliare di lusso italiano.

Esistono incentivi mirati per attrarre capitali esteri?

A questo domanda potremo rispondere citando una fiscalità vantaggiosa per gli high-net-worth individuals (HNWI) e altre agevolazioni fiscali, come il regime dei neo-residenti e la flat tax, che stanno incentivando l’arrivo di imprenditori e investitori esteri nel nostro segmento che è quello del luxury.

Zampetti

Rendimenti locativi alti, crescita del valore, protezione dall’inflazione:  investire in proprietà di fascia alta è una scelta finanziaria sempre vantaggiosa? 

Investire in proprietà di fascia alta può essere una scelta finanziaria vantaggiosa, Ci sono diversi fattori da tenere a mente.  Per esempio troviamo rendimenti locativi alti nelle città con forte domanda internazionale come Milano, Roma, Firenze e località turistiche esclusive (Lago di Como, Costiera Amalfitana). Tuttavia, nelle zone meno richieste, i rendimenti possono essere inferiori.

Storicamente, il luxury real estate ha mantenuto un apprezzamento costante, soprattutto in località con offerta limitata e alta richiesta. Ma il valore può essere influenzato da fattori macroeconomici e politiche fiscali. Gli immobili di lusso sono considerati un bene rifugio, perché il valore tende a crescere nel tempo, proteggendo il capitale dall’erosione monetaria. Tuttavia, la liquidità può essere un limite in caso di necessità di vendita rapida. 

Non sempre è un investimento vantaggioso. Il successo dell’investimento dipende da posizione, qualità dell’immobile, trend del mercato e fiscalità locale. I costi di manutenzione e gestione possono essere elevati e incidere sulla redditività.

In poche parole investire in luxury real estate può essere una strategia redditizia e stabile, ma deve essere valutata con attenzione, considerando posizione, trend di mercato e strategia di lungo termine.

Come si diventa un marchio di riferimento in un mercato così competitivo?

Diventare un marchio di riferimento nel mercato immobiliare, soprattutto in un settore competitivo come quello del luxury real estate, richiede una strategia ben strutturata e un posizionamento distintivo. Costruire un’identità unica e riconoscibile. 

Un brand forte si distingue per valori chiari e un posizionamento definito. Non si tratta solo di vendere immobili, ma di offrire un’esperienza esclusiva ai clienti, basata su professionalità, discrezione e personalizzazione del servizio. 

Il networking è fondamentale. Collaborare con architetti, interior designer, family office, private banker e professionisti del settore lusso permette di avere accesso a una clientela selezionata e aumentare la visibilità del marchio. Alla Zampetti la qualità del servizio è tutto. Dall’analisi dei bisogni del cliente alla gestione della trattativa, è fondamentale offrire un approccio "tailor-made", fatto di riservatezza, attenzione ai dettagli e soluzioni esclusive.

Altra arma vincente sono il marketing e la comunicazione d’eccellenza, un sito web elegante e la presenza sui social con contenuti di valore. I nostri clienti sono spesso invitati a eventi esclusivi organizzati per loro come cocktail e presentazioni private per clienti selezionati 

Come ultimo punto ma non per importanza nel nostro settore la fiducia è tutto. Costruire una reputazione solida attraverso referenze, recensioni e un track record di vendite importanti aiuta a consolidare il marchio nel tempo.

Zampetti

Sbaglio se dico che in questo mercato Roma è ancora un passo indietro rispetto a Milano?

No, non sbaglia. Milano è nettamente avanti rispetto a Roma nel mercato immobiliare, soprattutto nel segmento del luxury real estate e degli investimenti internazionali. Perché è vista come il cuore finanziario ed economico dell’Italia, con una domanda costante da parte di investitori, aziende e professionisti stranieri. Roma, pur avendo un fascino storico unico, ha un mercato più frammentato e meno dinamico dal punto di vista degli investimenti internazionali.

Inoltre negli ultimi anni, Milano ha vissuto una profonda trasformazione urbana, con la nascita di quartieri di lusso come CityLife, Porta Nuova e Bosco Verticale, che hanno ridefinito gli standard abitativi. Roma, invece, ha un patrimonio immobiliare di pregio, ma meno rinnovato e con meno operazioni di sviluppo immobiliare moderno. 

Gli immobili di pregio a Milano mantengono un valore stabile e in crescita, con un mercato molto liquido e una richiesta costante.

Chi è l’acquirente tipo nel 2025? 

L’acquirente immobiliare tipo nel 2025 è sempre più internazionale, digitale e selettivo. Nel segmento lusso: high-net-worth individuals (HNWI), investitori stranieri, imprenditori e professionisti, attratti da location esclusive, rendimenti stabili e fiscalità favorevole. Nel mercato residenziale invece giovani professionisti e famiglie con un occhio attento alla sostenibilità, tecnologia e qualità della vita, orientati verso immobili con spazi esterni e servizi smart.

Nel settore investimenti: fondi immobiliari e investitori istituzionali, sempre più focalizzati su asset rigenerati, ESG-compliant e ad alta efficienza energetica.

Mi metto nei panni di chi compra. Oggi gli acquirenti di lusso sono più orientati a scegliere proprietà nuove e high-tech o dimore storiche e, per così dire, classiche? 

Oggi gli acquirenti di lusso non fanno una scelta netta, ma cercano un equilibrio tra innovazione e prestigio storico, in base al loro stile di vita e alle esigenze di investimento. Chi sceglie proprietà nuove e tech? Investitori internazionali e giovani imprenditori orientati verso comfort, tecnologia smart e sostenibilità. Prediligono residenze moderne, ESG-compliant, con domotica avanzata, wellness area e servizi esclusivi, come concierge e sicurezza 24/7. Le location preferite sono Milano (CityLife, Porta Nuova), Dubai, Londra, New York. Chi sceglie dimore storiche e classiche? Clienti high-net-worth (HNWI), appassionati di patrimonio artistico e unicità, che cercano ville d’epoca, palazzi nobiliari o dimore storiche ristrutturate. Vogliono affreschi, soffitti decorati, stucchi e arredi su misura, con il giusto equilibrio tra fascino antico e comfort moderno. Location preferite: Roma, Firenze, Parigi, il Lago di Como, la Toscana e la Costiera Amalfitana. Nel 2025 le richieste più alte si concentrano su dimore storiche ristrutturate con tecnologie moderne, perché il vero lusso oggi è unire il fascino della storia alla praticità dell’innovazione.

Zampetti

Tecnologia smart home: ci sono innovazioni che stanno rivoluzionando l’esperienza delle residenze di alto profilo?

Assolutamente sì. La tecnologia Smart Home sta trasformando le residenze di lusso in veri e propri spazi intelligenti, migliorando comfort, sicurezza e sostenibilità. Le innovazioni più rivoluzionarie sono la domotica avanzata e l’intelligenza artificiale che puntano ad una automazione totale con controllo di luci, tende, temperatura e sicurezza con un solo comando vocale o da remoto via app. Grazie all’intelligenza artificiale i sistemi imparano le abitudini dell’utente per regolare automaticamente illuminazione, climatizzazione e consumi energetici. 

A tutto questo assistenti vocali come Alexa, Google Home e Siri gestiscono tutta la casa con semplici comandi vocali.  Anche dal lato della sicurezza e della protezione ultra high-tech troviamo il riconoscimento biometrico: accesso con impronte digitali, riconoscimento facciale o scansione dell’iride.  E poi sistemi di sorveglianza AI: telecamere con analisi predittiva che rilevano movimenti sospetti e inviano avvisi in tempo reale,  porte blindate smart con chiusure elettroniche avanzate che si attivano con smartphone o codici dinamici. 

Sostenibilità ed efficienza energetica prevedono edifici a impatto zero: sistemi di auto-regolazione per ridurre sprechi e consumi. Pannelli solari integrati e batterie intelligenti accumulano energia e ottimizzano l’uso domestico. Purificatori d’aria e acqua avanzati: Eliminano agenti inquinanti e migliorano la qualità della vita. 

In poche parole le residenze di alto profilo oggi non si limitano al lusso estetico, ma offrono un’esperienza personalizzata e interattiva, con un mix di tecnologia, sicurezza e sostenibilità.  

Il vero valore aggiunto e unire design e innovazione senza compromessi sul comfort e sullo stile di vita.

Che caratteristiche presentava l’ultima casa da sogno che avete venduto?

L’ultima casa da sogno che abbiamo venduto era un classico esempio di appartamento in palazzo d’epoca completamente ristrutturato con materiali di pregio, totalmente domotizzato con affacci molto ampi verso uno dei parchi cittadini più ambiti.

Più in generale, quali fattori determinano il valore di un immobile di lusso oggi?

Il valore di un immobile di lusso oggi è determinato da una combinazione di fattori chiave che vanno oltre la semplice metratura o posizione. I più rilevanti possono essere la location esclusiva, centro città o quartieri di pregio come aree storiche o zone con alta qualità della vita (per esempio a Milano Brera, Quadrilatero. A Roma Parioli, Centro Storico). 

La vista panoramica: affacci su monumenti, mare, montagne o skyline urbani. 

La prossimità ai servizi gioca la sua parte. Boutique, ristoranti stellati, club privati, scuole internazionali e trasporti incidono sul valore dell’immobile così come le caratteristiche architettoniche, il design e l’unicità di dimore storiche con affreschi originali e palazzi nobiliari.

Zampetti

Oltre quelle classiche, ci sono località italiane emergenti tra quelle ambite dagli investitori nel segmento del lusso. E perché?

Oltre alle tradizionali mete del lusso come Milano, Roma e la Costa Smeralda, negli ultimi anni stanno emergendo in Italia nuove località che attirano l’interesse degli investitori nel segmento del luxury real estate. Ecco alcune di queste destinazioni emergenti e le ragioni del loro crescente appeal. Sicilia: città come Taormina e Cefalù stanno vivendo una rinascita turistica, trasformando il mercato immobiliare locale. L’aumento del turismo internazionale d’élite ha portato a una crescita dei prezzi degli immobili, rendendo queste località attraenti per gli investitori.

Zampetti

Puglia: località come Polignano a mare stanno diventando mete ambite grazie alla loro bellezza naturale e al patrimonio culturale. L’interesse turistico ha stimolato il mercato immobiliare, offrendo opportunità di investimento sia per residenze private che per strutture ricettive.  

Località montane: nuove stelle delle Dolomiti come Arabba: situata nelle Dolomiti, si sta posizionando come la “nuova Cortina”, grazie alla sua autenticità e posizione strategica nel comprensorio Dolomiti Superski. L’interesse degli investitori internazionali è in crescita, attratto dalle potenzialità turistiche e dalle infrastrutture in sviluppo.  

Borghi e piccole città come Matera, Lecce e Perugia: queste città stanno guadagnando popolarità grazie alla loro alta qualità della vita, affitti più accessibili rispetto alle grandi metropoli e un ricco patrimonio culturale. L’aumento del lavoro da remoto e la ricerca di stili di vita più tranquilli hanno contribuito a questo trend, rendendole interessanti per investimenti sia residenziali che turistici.  

Poi ci sono alcuni quartieri emergenti nelle grandi città come Milano: oltre alle zone tradizionalmente prestigiose, quartieri come NoLo (North of Loreto) stanno attirando l’attenzione degli investitori. Con prezzi ancora accessibili e prospettive di apprezzamento significative, queste aree offrono opportunità interessanti nel mercato immobiliare di lusso.  

A Roma le zone come San Lorenzo, Pigneto e Garbatella stanno vivendo processi di riqualificazione urbana, diventando sempre più attraenti per investitori in cerca di proprietà di pregio con potenziale di crescita.  Queste località emergenti offrono nuove opportunità nel mercato immobiliare di lusso italiano, combinando bellezze naturali, patrimonio culturale e potenzialità di sviluppo economico.