Si può chiedere la sospensione del riscaldamento al condomino moroso?

La gestione delle morosità all'interno di un condominio rappresenta una questione delicata e d'interesse sia per gli amministratori condominiali che per i condomini stessi. In particolare, in questo ambito deve essere considerata la possibilità di sospendere servizi essenziali come il riscaldamento nei confronti di un condomino moroso, una questione che solleva più di un interrogativo di natura legale e pratica. Per comprendere la materia piuttosto complessa è bene analizzare la normativa vigente, le interpretazioni giurisprudenziali recenti e il ruolo dell'amministratore in tali circostanze. Tutto per offrire una panoramica più chiara a comprendere se e come sia possibile la sospensione del riscaldamento a un condomino moroso. 

La normativa sulla sospensione dei servizi condominiali per morosità

Per rispondere a questa domanda essenziale ad affrontare se sia possibile la sospensione del servizio di riscaldamento centralizzato in un caso di morosità, è opportuno affidarsi alla normativa italiana che, infatti, prevede specifiche disposizioni riguardo la gestione dei condomini morosi. L'articolo 63, comma 3, delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, infatti, stabilisce che: "In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato".

Questo significa che, nel caso un condomino non paghi le spese condominiali per un periodo superiore a sei mesi, dopo una diffida al condomino moroso stesso l'amministratore ha la facoltà di interrompere l'erogazione dei servizi comuni che possono essere utilizzati in modo autonomo.

Questa norma, però, solleva delle questioni riguardo la sua interpretazione quando si tratta di applicarla a dei servizi essenziali come il riscaldamento e l'acqua. La giurisprudenza, infatti, si è spesso confrontata sull’eventuale legittimità della sospensione badandosi sul diritto alla salute e alla dignità umana. Entrambi tutelati dall’art. 32 della Costituzione Italiana. Partendo proprio da questi principi, dunque, alcune sentenze hanno ritenuto che determinati servizi come l'acqua e il riscaldamento devono essere considerati intangibili e, proprio per questo, non possano essere sospesi, anche in caso di morosità. In altri casi, invece, la sospensione è stata autorizzata, considerando, però, le diverse circostanze. 

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Il caso e la sentenza del Tribunale di Perugia

Nella questione di un eventuale sospensione per morosità condominiale un contributo significativo è stato dato dalla sentenza n. 5113 del 20 dicembre 2021 del Tribunale di Perugia. Nel caso specifico, un condominio aveva richiesto l'autorizzazione a sospendere l'erogazione di acqua calda e riscaldamento a un condomino con una morosità superiore a undicimila euro, protrattasi per oltre sei mesi. Per il recupero del debito, poi, era stato anche emesso un decreto ingiuntivo, senza ottenere pagamento alcuno. Unica soluzione possibile, dunque, rivolgersi all’autorità giudiziaria con procedimento d’urgenza ex art. 700 cpc.

Il Tribunale, da parte sua, ha autorizzato l’interruzione attraverso l'adozione di misure tecniche appropriate e meno invasive possibili. Una decisione, questa, che ha trovato il suo fondamento grazie all’interpretazione dell'articolo 63, comma 3, disp. att. c.c.. Qui, infatti, si ritiene che, in presenza di una morosità significativa e persistente, è legittimo agire con la sospensione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, inclusi quelli fondamentali per una buona qualità di vita come il riscaldamento. 

Nonostante questo, comunque, è importante sottolineare che tale sentenza non rappresenta in nessun modo un precedente vincolante. Si tratta, infatti, di una sorta di orientamento che, però, potrebbe influenzare decisioni future in casi simili. Al di là di tutto, comunque, è sempre bene ricordare che è possibile tutelarsi in anticipo consultando la banca dati di morosità immobiliare e che, soprattutto, elementi fondamentali nelle delibere giudiziarie sono la valutazione delle circostanze specifiche e l'adozione di un approccio proporzionato. Il che vuol dire che ogni caso potrebbe rappresentare una storia indipendente da valutare in modo esclusivo, senza troppi riferimenti a sentenze precedenti. 

Il ruolo dell'amministratore di condominio quando c'è morosità

Quando si presenta una morosità da parte di un condomino per quanto riguarda le spese del riscaldamento, un ruolo centrale viene svolto dall’amministratore. A lui, infatti, spetta il compito di gestire la situazione e, di conseguenza, applicare quanto previsto dalla legge. Anche in questo caso viene in aiuto il Codice Civile e, nello specifico, l’art. 63, comma 3 e l’art. 1129. Grazie alla prima norma viene attribuita all'amministratore la facoltà di sospendere i servizi comuni suscettibili di godimento separato, a patto che si presenti una morosità protratta per almeno sei mesi. Nella seconda, invece, è garantita la possibilità di procedere con la riscossione forzosa dei contributi condominiali entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio.

Tenendo conto di queste norme e della legge n. 220/2012, che riguarda proprio i doveri di un amministratore, questi sono i diversi passi da compiere prima di applicare la sospensione di un servizio per morosità:

• verificare la natura del servizio: accertarsi che il servizio in questione sia suscettibile di godimento separato e che la sua sospensione non comprometta i diritti fondamentali del condomino moroso.
• Consultare il regolamento condominiale: alcuni regolamenti potrebbero prevedere specifiche disposizioni riguardo alla sospensione dei servizi in caso di morosità.
• Richiedere l'autorizzazione dell'assemblea: nonostante la legge conferisca all'amministratore la facoltà di sospendere i servizi, è sempre consigliabile ottenere una delibera dal resto dei condomini per condividere la responsabilità e garantire la trasparenza delle azioni.
• Valutare l'opportunità di un intervento giudiziale: in situazioni complesse o potenzialmente conflittuali, potrebbe essere opportuno rivolgersi all'autorità giudiziaria per ottenere un provvedimento che autorizzi la sospensione, evitando, così, fastidiose contestazioni legali.

In sostanza, dunque, nonostante le norme giudiziarie lo autorizzino ad agire, il compito di un amministratore è quello di agire con prudenza e nel rispetto delle procedure legali. Il suo ruolo è tutt’altro che semplice, visto che si trova nella condizione di tutelare gli interessi del condominio e, allo stesso tempo, a tener conto dei diritti individuali dei singoli condomini.

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Come posso sospendere i servizi di acqua e riscaldamento per un condomino moroso?

Fatta chiarezza sull’impianto giuridico che consente di agire in caso di morosità di un condomino, è essenziale andare a considerare, nella pratica, cosa è necessario fare. Questi sono i passi essenziali per garantire un’azione chiara e trasparente:

• accertamento della morosità: verificare che il condomino sia in arretrato con i pagamenti delle spese condominiali da oltre sei mesi, come previsto dall'articolo 63, comma 3, disp. att. c.c.
• Notifica formale: inviare al condomino una comunicazione che evidenzi la situazione e le possibili conseguenze in caso di mancato pagamento.
• Delibera assembleare: come già chiarito l'amministratore ha il potere di sospendere i servizi senza una delibera assembleare. Nonostante questo, però, è sempre consigliabile ottenere l'approvazione dell'assemblea per essere sicuri di avere il consenso e l’appoggio dei condomini.
• Richiesta di autorizzazione giudiziale: per evitare implicazioni legali è opportuno rivolgersi al tribunale per ottenere un'autorizzazione alla sospensione dei servizi.
• Esecuzione della sospensione: una volta ottenuta l'autorizzazione, si procede alla sospensione dei servizi senza influire sugli altri residenti.

Per evitare problematiche legali è sempre bene documentare ogni singolo passo attraverso una comunicazione chiara. In questo modo si evitano malintesi e, soprattutto un prolungamento della questione. 

Cosa succede se i condomini non pagano il riscaldamento?

Nella pratica cosa accade quando uno o più condomini non pagano, ad esempio, la rata di un servizio come quello del riscaldamento? In questo caso si va incontro a delle ripercussioni sull’intero condominio. Una problematica da affrontare, ad esempio, potrebbe essere l'insufficienza di fondi. Una questione potenzialmente limitante proprio per la fornitura continuativa di servizi essenziali.

Questo vuol dire che, in caso di inadempienza del pagamento delle somme concordate, il danno non si riflette esclusivamente sui debitori ma, soprattutto, sulla comunità. Una mancanza di fondi, potrebbe causare un'inefficienza del servizio o, addirittura, una sospensione parziale.